加拿大房地產法/不動產
要理解加拿大或任何英聯邦普通法轄區的房地產，需要了解一些古老的術語，這些術語只有在歷史背景下才有意義：在中世紀，國王在理論上擁有英國的所有土地，他的“法院”（國王在可見的支援或同意下，與居住在法院的貴族一起）將土地以大塊的土地轉讓或出租給最信任的男爵（或“領主”），以換取他們維護國王的權力。擁有“頭銜”（既指土地也指等級）的人會讓農民居住在他的土地上並保護他們；作為回報，這位“土地領主”（騎士、男爵或更高等級的“頭銜”）會從他們那裡收取高額租金。這種將農民束縛於男爵的制度被稱為“土地保有制”：農民是男爵的“佃戶”，男爵是他們的“土地領主”。該制度是社會正常秩序的基礎。
因此，國王和男爵都希望每個人都知道土地的“佔有權”歸誰，即哪位農民要向哪位領主支付哪塊土地的租金。任何佔有權不明確的土地都被視為“浪費”。因此，中世紀的房地產轉讓規則非常嚴格，以確保始終非常清楚誰獲得了土地；任何缺乏清晰度（“佔有權中止”）都是禁止的，轉讓是“無效的”。這對那些文盲農民不利，他們可能會為沒有獲得的土地付款，如果他們支付的轉讓不符合這些嚴格的標準，那麼這需要（現在和以前一樣）來自熟悉拉丁語的中立第三方律師的法律建議，以在“法院”中“辯護”案件。
土地權利不會過期，可以隨時對任何使用土地的人執行，無論他們使用土地的方式多麼無辜，只要他們沒有從“法院”獲得“頭銜”（使他們成為“真正”的主人）。這進一步不利於那些可能改善土地然後被趕走卻不能證明自己祖先擁有土地的文盲自由民，因此，核實賣出的土地的先前擁有者（“產權搜尋”）變得必要。
中世紀的英國制度是在諾曼國王的統治下疊加在更古老的（盎格魯撒克遜）自由保有制度上的，在這種制度下，實際使用土地的人在繼續使用土地方面擁有相當大的權利，只要他們履行對領主的義務，而且大多數人實際上是自由民。這些更古老的“普通法”權威的裁決被作為向國王（在他的“法院”中）辯護的理由引用，即國王的行為與那些先前的治安官/法院的行為相比不公平，甚至可以追溯到羅馬人（大多數人和所有律師都受過相當好的經典教育，包括拉丁語和羅馬法）。對統治者來說，能夠以像奧古斯都·凱撒或馬可·奧勒留這樣的好統治者，而不是像卡里古拉或科莫多斯這樣的糟糕羅馬皇帝的行為來贏得好評是一個值得驕傲的事情。這種差異在很大程度上被視為不穩定地行為與審慎地遵循明智的“先例”之間的區別。
在亨利二世國王統治的混亂以及他與自己兒子的內戰之後，許多領主親身經歷了秩序井然的 地中海王國和阿拉伯人施加的更嚴格的法治（也依賴於先例判例法或“法學”），開始要求比僅僅希望或期望國王遵循明智的先例更具可預測性的統治。在這一點上，他們得到了他們的騎士，尤其是撒克遜領主、騎士和自由民的大力支援，其中一些人在約翰統治時期被迫躲避或叛亂，即“羅賓漢”的傳說。
1215年的《大憲章》本質上是封建男爵向約翰國王強加的相同權利清單，尤其是財產權——這些權利在更古老的羅馬、撒克遜和斯堪的納維亞（“丹麥法”）規則（追溯到阿爾弗雷德國王）中受到保護，以保護諾曼封建制度之前的盎格魯撒克遜自由民。約翰只在不情願的情況下以及在向教皇表示“臣服”後才簽署了它，以支援他的主張，即支援貴族的內在權利或自由民的權利，就意味著減少了那些沒有土地的人對王冠（或“法院”）和教會的求助。約翰在簽署後也試圖在教會的支援下撤銷它。然而，《大憲章》仍然存在，並保證了對“普通法”論點的更公平、更公正的審理，這些論點自艾塞雷德和阿爾弗雷德以來就已記錄在案，並且確立了一套所有律師都熟悉的用拉丁語記錄的可預測的法律體系。
絕大多數“法院”審理都是精英“土地領主”之間的。但英國社會中權力的平衡慢慢發生了轉移。男爵為自己爭取的權利，包括基本財產權，最終得到了大多數英國自由民和農民的承認。他們在“法院”面前“以普通法”進行辯護，或者對已經判決他們不利“王冠”進行“上訴”。與教會平行的“教會法”一樣，法律是由有權獲得資金和有權勢人物的識字人士自上而下強加於公眾的。有償獲得法律援助（法律職業）完善並改善了先前先例的記錄，並使在“法院”中“辯護”案件變得更加簡單。五個世紀以來，權力從擁有“頭銜”的貴族逐漸轉移到法官或“治安官”手中——最終的裁決從王冠轉移到一個由法律貴族組成的委員會，他們直到今天仍然坐在上議院，而不是王冠的“法院”中。
到17世紀中期，下議院（英國立法機構）及其維護和修改的普通法成為英國的最高權力，克倫威爾利用它廢黜並處決了國王查理一世。克倫威爾當時僅僅是下議院的一名成員，甚至不是一位領主或大臣。將領主、貴族和王冠置於“平民”之下這一漫長過程已經完成。
在查理二世的“復辟”之後，尤其是在威廉·奧蘭治以及後來哈布斯堡王朝的喬治一世被邀請登基之後，王冠的權力被限制在戰爭和外交的進行上。它對土地和財產的日常交易幾乎沒有影響，這些交易在當時幾乎1000年的時間裡，仍然受相同的“普通法”和司法原則管轄，因為來自德國的撒克遜入侵者已經調和了他們和羅馬的法律。
在法國，最初的非常精英的自上而下的諾曼制度在1066年誕生，一個截然不同的司法歷史緩慢地導致羅馬天主教的突出地位以及各種爭端解決方式和司法邏輯原則（這些原則很少受舊權威和先例的約束）。法國大革命後，拿破崙的“民法典”被魁北克採用，因為魁北克在1769年後，在英國帝國統治下仍然控制著其省級法律。這項法律通過了1867年的聯邦制，直到1981年的憲法（對現代人權限制的應用非常少）才直接修改了它。直到今天，魁北克民法典在做出重大決定時援引的是原則而不是權威。在這方面，它呼應了舊制度法國和諾曼法院的行為，它們作為“貴族”，對社會中的其他人負有特殊義務，做出公平的決定，併為共同利益行使權力。
魁北克的房地產受民法而非英式普通法的管轄。兩者之間存在一些具體的差異，最顯著的是測量師的作用。在某些問題上，普通法司法管轄區曾嘗試引入民法式的規則，但普遍未能使其在全國範圍內得到認可。民法中的“反轉”原則，正如魁北克民法典（CCO）第 923 條所定義的那樣，顯然演變成了一個非普通法式的測試，稱為“不一致使用測試 (IUT)”[MH Lubetsky, 2009] [1]。該測試在安大略省曾一度流行，但現已基本被廢棄，並且從未在大多數普通法司法管轄區的私人土地上應用。
另一個更重要、更明顯的區別是專業土地測量師的作用。在魁北克省，民法程式 *le bornage* 是一種強制性的邊界仲裁，任何土地所有者都可以對鄰近的土地所有者實施。它由一名共同僱用的測量師解決，該測量師負責調解他們的邊界爭議。這與普通法的默示承認、禁止反言、佔有和地上明顯協議優先於書面契約的原則完全不同。
民法與普通法及其共同影響
[edit | edit source]民法與教會法典法更為相似，它從安全、公平和平等的原則出發進行論證，而不是從權威出發，透過先例來決定性地解決案件。兩者都在十字軍東征之後發展，並受到阿拉伯大學和學問的強烈影響，阿拉伯大學和學問採用了引文索引、出版和詳細論證案件各個方面的程式以尋找正確裁決和正確裁決標準（“伊智提哈德”），所有這些最初都是宗教義務的一部分。牛津大學以穆斯林統治下的西班牙的托萊多大學為基礎，歐洲所有圖書館都將書籍送到那裡，以獲取任何經典文字的真實副本。直到今天，學者們仍然戴著帽子和長袍，以表明他們學習了阿拉伯人的方式，就像在中世紀甚至十字軍東征時期一樣，這象徵著一位博學且旅途廣泛的人。
認為民法或普通法僅源於英語、法語或其他狹隘的傳統是錯誤的。兩者都至少吸收並複製了一些羅馬法、天主教法、斯堪的納維亞法（“丹麥法”和挪威語“諾曼法”）、德語法（或“撒克遜法”）和阿拉伯法/穆斯林法原則和程式。在許多方面，普通法只是將這些原則編纂成拉丁語和案例書籍。
然而，對普通法最高的讚譽是，沒有人會自願放棄它。當 13 個殖民地於 1776 年反抗英國王室，以及後來隨著大英帝國的解體，所有前殖民地都保留了英國普通法，甚至 1997 年的香港也是如此。普通法的合同法原則在世界各地的商業法典中得到普遍維護。
加拿大法律的獨特之處在於，最高法院透過其九位大法官中的三位來自魁北克省，來解決普通法和民法中的案件。大法官在包括房地產法在內的民事案件中會參考相應的傳統，解決法律衝突和憲章保證引發的“人權”相關爭議（這些爭議在房地產或遺產法中很少出現，但並非完全沒有）。條約和人權法不能直接在法庭上進行辯論，但法院已經採取了繼續發展普通法以遵守這些法律的先例。
基本普通法房地產原則
[edit | edit source]在房地產交易中，大多數人進行的投資價值最高，風險也最大，因此，理解各種專業人士和檔案的作用，以及適用於產權爭議的術語至關重要，這些術語源於上述英國曆史。
測量師的作用
[edit | edit source]在普通法程式中，測量師應用先例和遵循先例原則，根據地上證據或原始檔案追蹤邊界線，但其作用明確地限制在誠實地呈現證據：“測量師無權決定邊界的方位或重新測量，只能根據對現場證據的搜尋和研究表達對邊界方位 的意見，包括他/她從實地、他人的證詞和在相應的登記處、皇室記錄和其他記錄辦公室中獲得的搜尋結果。” SLC 8.21 測量師只是專家證人，而不是調解員，無法對根據法律，一條邊界線是否與另一條邊界線一樣“好”給出有效意見。對於“地面上的邊界證據與銜接的產權檔案相匹配，並符合一定的準確度範圍”存在有效性等級。
產權保險和位置證明
[edit | edit source]“產權保險是對產權的保險，不一定會對產權的範圍或邊界線侵佔或對他人土地進行的改善提供保護。”
“位置證明僅適用於最初為其準備該證明的當事方。根據證明的年代，可能會出現改善和侵佔，而購買者卻不知情。透過接受舊的測量師位置證明，購買者可能在不知情的情況下承擔了這種風險。如果購買的房產的改善侵佔了其他人的土地，或其他人侵佔了購買的土地，這些風險可能會導致鉅額損失。”
當面臨未知的侵佔或改善問題時，問題通常可以透過以下方式解決：
- 1. 從鄰居的土地上移除改善；
- 2. 忽略侵佔；
- 3. 與侵佔鄰居進行法律鬥爭；
- 4. 土地分割/合併解決方案” [2]
法域
[edit | edit source]關於魁北克的差異說明了一個原則。在現代和中世紀，土地必須由該土地的法律管轄，從字面上講：*法域* 是一個法律原則，無論其他規則、法律、遺囑或合同如何管理交易或財產，土地所在地的法律必須始終管轄所有房地產的處置。這包括例如是否尊重外國遺囑、誰繼承無遺囑財產、證明或轉讓所有權所需的程式以及如何達成和終止地役權和租賃權。允許許多地方的法律來管轄土地會導致混亂和不可預測性。
房地產法非常複雜，在所有加拿大省份，都有幾種方式可以主張土地所有權或使用土地的權利。這些權利在死亡後或對於不在場的擁有者而言會大大縮減，對於那些在其“法定期限”後明確忽視其土地權利的人而言，這些權利將完全失效，無論是否有紙質契約。
房東：“進入權和扣押權”
[edit | edit source]在所有普通法司法管轄區，“真正擁有者”或“房東”，在“法庭”支援下，以“紙質產權”（在中世紀相當於貴族、領主或自由持地土地所有者）的形式，擁有“進入權和扣押權”（即檢查權和驅逐權）針對“佔有者”（租客、農奴或蹲租者），該“佔有者”是普通法下的“擁有者”（而非“真正擁有者）。
普通法，正如其名稱所暗示的那樣，源於所謂的“普通”人（通常是文盲，沒有他們所佔有土地的紙質產權）對封建領主（或“房東”）的上訴，這些封建領主交換紙質產權並向國王繳納他們從文盲自由持地農民手中騙來的土地的稅款。兩種不同的產權主張途徑並存，直到 19 世紀末和 20 世紀初才透過現代法律得到調和。因此，出現了“擁有者”（實際的物理佔有者和普通法下的“擁有者”）和“真正擁有者”（有權透過法院執行其權利以驅逐佔有者和“非真正”擁有者的紙質產權持有者）之間的區別。此外，稅款支付在產權主張中的普遍弱勢，因為這始終是貴族反對農民的首要論據，也是通常被駁回的首要論據，理由是國王不同意僅僅因為某人首先支付了這些稅款而支援邊界或捲入爭端——在實踐中，通常是權利較弱的人會努力支付稅款，並以此主張權利。
當時和現在，王室始終注意保持對貴族的民眾支援（或“房東”），因此被認為是公正行事，並符合他們祖先一直追溯到羅馬時代的“普通法”，這些原則得到了商人、教會和使節的認可。王位繼承戰爭總是以冗長的法律論據來辯護（如莎士比亞的《亨利五世》），以在教會和外國法庭眼中保持合法性，這些法庭將承認統治者——或不承認。即使對整個王國的“進入權和扣押權”也受特定法律的管轄，任何統治者都不想被視為違反了這些法律。針對此類權利的訴訟在現任統治者中變得司空見慣。
部分原因是由於在中世紀後期，對主張整個王國的權利的限制的高級別訴訟，永久執行土地權利的權利被廢除，因為這被認為不公平，並且與普通法和社會秩序明顯衝突：在一定時期後，最初是一百年，然後是六十年（在現代是四十年、二十年、十年！），執行這些權利被“禁止”。法律原則指出：舊主張比正義更不公正，並且這一原則在今天仍然適用。
現代法律繼續使用舊術語。在所有（九個）普通法省份和地區，佔有者“所有者”（而不是持有紙面所有權的“真正所有者”) 指控任何主張進入權的人侵犯財產。任何“真正所有者”持有的紙面所有權是對侵犯財產指控的辯護。
如果對主張進入權的限制期限已過，則不允許（“禁止”）這種辯護。在一些省份（安大略省，艾伯塔省）是十年，在其他省份（新斯科舍省）是二十年，對於精神上無行為能力的土地所有者有特殊延期。如果契約不再有效，將向被認定為“真正”所有者的佔有者頒發新的產權證書。如果契約仍然有效或部分有效以主張部分土地，其他立法（通常稱為“可銷售產權法”，或在繼承情況下稱為“繼承法”或“無遺囑繼承法”或“遺囑法”）將決定佔有者是否保留了部分份額。他們也可能保留從未出現在契約中或無法證明出現在契約中的土地的佔有權。如果土地權利被分割，其他立法（例如“分割法”）和條例（例如，無遺囑繼承會計規則和共有財產權益分割下對改進成本的協調等）規定了誰欠誰錢或權益，誰有權要求出售（如果有的話）或佔有。所有這些都完全由土地所在的省份管轄，即使土地權透過遺囑在另一個省份轉移，也基於其他地方的關係（例如，婚姻），這些關係是在當地法律中解釋的（例如，宣佈遺囑無效）。
在分割不切實際的嚴重爭議中，法院可以命令出售土地，迫使雙方競標購買，即互相買斷。這種情況很少見，通常發生在雙方在事實問題上完全無法達成一致、無法獲得融資等情況下進行了審判之後。
法院對現狀情況有非常強烈的偏見，不願撤銷，因此佔有者比沒有佔有者擁有更多權利和途徑來主張現狀是公正和公平的，並“完善”他們的權利，而不是驅逐他們並主張或出售土地。因此，有句俗語說佔有即九分之十的法律。通常只有擁有比沒有紙面所有權的人更清晰、更強力的紙面所有權的人才能驅逐土地，而且通常需要超過三分之二的不可分割的土地份額才能迫使其出售。
因此，許多人擁有他們無法使用、出售、租賃、合同或交易的土地份額，在某些情況下，他們的繼承人可能繼續擁有邊際份額幾代人，而沒有進行這種使用。
所有這些都是有意為之：普通法演變為允許人們留在土地上，使用土地，而不是允許那些已被證明會長期缺席的人，允許擅自佔用等。當它可以剝奪財產的人、徵收稅款，以及它知道的人透過紙面所有權擁有土地時，皇室會從中受益。當守法的土地所有者去世時，它希望有一個清晰的優先順序的繼承人清單，就像貴族“頭銜”會按照明確的規則傳承一樣。
然而，如果沒有家庭成員出現，皇室寧願將產權授予一個像所有者一樣行事的人（參見下面的逆權取得），而不是冒著奪取土地並將其授予長期缺席且沒有改善土地的所有者的風險，從而引發叛亂。同時，土地產權必須足夠穩定，以使紙面所有權保留價值，並且值得為保護它而繳稅。
一些省份在限制方面變得極其嚴格，並推翻了更古老的法律，以在房地產交易中執行更大的確定性。在安大略省，禁止所有在主張土地權產生後十年以上“收回任何土地的訴訟”的立法被非常嚴格地解釋為
- . 禁止任何在十年以上前發生的離異或離婚後收回土地的訴訟
- . 禁止使用欺詐法令/伊麗莎白法令廢除十年以上的土地轉讓
- . 將因合同或遺囑產生的土地訴訟延長至十年，而不是通常的兩年
目前尚不清楚這是否會妨礙在安大略省居住的人，或基於安大略省關係或安大略省遺囑主張的人，在沒有這種嚴格限制的其他省份主張土地——這樣做可能需要單獨的訴訟來承認遺囑，然後透過該省的遺囑認證程式在該省主張土地，這可能會受到任何擁有十年佔有權的人的挑戰。
如果透過安大略省法律可以獲得更大的索賠，但安大略省法律會因限制而禁止它，或者安大略省的關係或合同是主張在安大略省過於陳舊而無法執行的基礎，法院可能難以證明允許這種主張，即使在通常擁有更長或更寬鬆限制期限的省份也是如此——因為在安大略省，它會失敗。
隨著英國社會的發展，“封建義務”（即對領主的義務）變得規範化，並隨著時間的推移而減少。到加拿大繼承英國不動產法時，剩下的唯一封建義務是“歸屬”，即當租賃結束時，土地歸還領主。即使在今天，當有人在沒有繼承人的情況下死亡時，他們的土地成為皇室（即政府）的財產。
隨著1660年《封建制度廢止法》的頒佈，儘管所有土地從技術上講仍然歸皇室所有，但農民可以買賣他們居住土地的權利，並透過遺囑或贈與將其轉讓。這種財產權被稱為“自由與普通平民土地所有權”或“自由土地所有權”。這就是為什麼土地上的財產權被稱為“不動產”的原因。
在英國中世紀法律術語中，“不動產”是指一個人持有財產權的時間長度。不動產型別有三種：完全產權、限定繼承權和生命權。
這是最普遍的普通法不動產型別。當人們談論“擁有”土地時，大多數人想到的就是它。雖然土地從技術上講歸皇室所有，但完全產權持有者可以使用土地，將他人排除在外，並處置土地。
在完全產權下，土地權利會自動從完全產權持有者轉移到他的繼承人。完全產權的權利持有者可以將土地授予其繼承人以外的人。為了做到這一點，他必須使用短語授予[新所有者]及其繼承人。任何其他措辭在法律上都不會透過授予方式轉讓完全產權。相反，它將被視為“生命權”（見下文）。
另一種主要的不動產型別是生命權。簡單來說，這意味著有人在生命的剩餘時間內持有土地的權利，之後土地會返還給完全產權的所有者或其繼承人。例如，一位年邁的土地所有者在晚年可能再婚。他可能希望將遺產留給他的新妻子，直到她去世；當她去世後，土地會返還給他的繼承人，而不是她的繼承人。
授予生命權沒有特定的措辭要求。諸如“授予X終生”之類的措辭通常就足夠了。如果沒有使用“授予X及其繼承人”的短語，則轉讓被推定為生命權。
尾隨地權是一種罕見的財產形式，在加拿大已在除曼尼托巴省以外的所有地區廢除，在這種形式下，只有直系繼承人可以繼承土地。一個人只能在有生之年轉讓土地的財產權；之後，財產權將返還給其直系後代。這限制了土地的買賣，因此降低了土地的價值。值得注意的是，曼尼托巴省的《財產法》第 30(4) 條雖然沒有完全廢除尾隨地權，但確實禁止將完全地權轉讓為任何有限地權或尾隨地權。
普通法法院對土地授予持懷疑態度（為什麼有人會放棄他們的土地，這是他們的主要收入來源？）。這就是為什麼以完全地權授予土地變得很困難的原因。“授予 X 及其繼承人” 這些詞語變得絕對必要，才能使這種授予成為可能。即使是“授予 X 以完全地權” 這些詞語也不夠好。
遺囑的解釋要靈活得多。立法確保了這一點。遺囑人的可證明意圖通常是決定性因素 - 如大多數遺囑挑戰一樣 - 法官在決定土地是作為完全地權還是作為終身地權，或者作為其他目的的信託來授予時，會以遺囑人的可證明意圖為決定性因素。
但是，可以用來證明意圖的證據範圍非常狹窄，通常限於“間接”證據，也就是說，不是專門關於遺囑的筆記，而是關於遺囑人擁有的關係、信念和擔憂，這些關係、信念和擔憂指導了他們對繼承人和土地的選擇。
加拿大法律通常遵循 2012 年的 Lubberts Estate 案 - 一樁阿爾伯塔省案件 - 撤銷任何遺囑人的意圖不是剝奪繼承權，但狹隘地解釋遺囑的措辭表明它是 - 或者造成了“模稜兩可”，可以從兩方面進行辯論，在這種情況下，可採納的證據範圍要廣得多。加拿大法院通常更傾向於發現部分無遺囑繼承而不是廢除整個遺囑，例外情況是那些對外國（包括其他省份）的遺囑一般適用更嚴格標準的省份，以及在書面承認的種族主義或有害意識形態目標指導了繼承人的選擇的情況下，因此允許遺囑人的意圖站穩腳跟違背公眾利益。
當財產所有者去世時，通常會出現以前隱藏、隱瞞、混淆或錯誤的產權問題。在大多數加拿大省份，土地所有者的一些重要權利隨著他們的死亡而消亡，例如對土地進行新的索賠以完善不完善邊界的權利（一般認為允許進行此類索賠違反了可靠性規則 - 因為遺囑人無法代表自己對自己的意圖或目的做出具體索賠，也無法接受有關這些問題的交叉詢問 - 以及必要性 - 因為遺囑人已經去世，無法再擁有任何需要保護的重要利益）。
與已授予、測量和完善的土地索賠一樣，對土地的單純佔有可以明確地透過遺囑或贈予轉讓給繼承人。但是，土地必須連續佔有才能使此類索賠有效，因此，如果土地所有者不在場，並且過去只擁有索賠，那麼該權利將不會由他們的紙質繼承人繼續，而是由他們留下的任何實際佔有人繼續。只有當他們在去世前擁有成熟的土地權利，可以無需該佔有人進行索賠，並且已經透過宣誓書聲稱擁有該土地的意圖，並接受了敵對方的審查，並且與該佔有人達成了一致，即在沒有錯誤的情況下代表遺產進行佔有，以確保持續到索賠之日，那麼缺席的遺囑人遺產才能處於有利的位置來索取其產權薄弱的土地。此權利在共同土地或公共土地上特別薄弱，因為這些土地擁有更長的時限，並且擁有更難透過的測試。
與中世紀一樣，在紙面上持有土地的人與實際控制土地的人之間的任何區別都是不可取的：如果有人是“純粹的受託人”為他人持有產權，或者“擅自佔用者”在沒有產權持有者的義務的情況下居住，那麼財產稅、資本利得稅、保險責任以及其他現代規則無法得到有效執行。
實際且排他的佔有：是一個事實問題。需要考慮的事項包括：測量邊界、建造圍欄、建造永久性改進；納稅或繳費通常不被視為佔有行為，除非根本沒有人佔有土地，或者土地偏遠且無法佔有，並且所有者不會佔有土地來使用它們。
公開且顯而易見的佔有：是指不隱蔽的佔有。如果真正的所有者去該地區參觀，他/她應該瞭解佔有的事實。如果正在進行任何改進，所有者也有義務讓第三方瞭解他或她的所有權，並且不要採取欺騙或默許佔有的行為，以免適用所有權禁止，以阻止在欺騙下改進土地的人被驅逐，並且可能被允許繼續使用土地。
連續佔有：指的是法定期限。對抗性佔有的中斷將重新開始計時。什麼是中斷有所不同，但一般而言，任何超過“簡單訪問”的真正所有者的行為都將重新開始，如果存在任何其他佔有人未佔有期間，那麼該所有者也被視為佔有。但是，這在大多數加拿大省份不適用於季節性使用的財產，如果每年都進行訪問，則被視為佔有。但是，如果錯過一年，即使是 18-23 個月的缺席也會中斷佔有。
即使沒有任何一方擁有足夠的任期來主張自己的佔有權，如果幾個擅自佔用者，即使他們彼此之間沒有關聯，也沒有達成轉讓佔有的協議，連續佔有土地，那麼紙質（或“真正”）所有者仍然可能被禁止進入。各省對所需的關聯有所不同，但是那些在房地產時效訴訟成功後立即授予產權的省份，通常對關聯的要求也比較寬鬆，並且只需要後續的平息訴訟，或者只允許任何對佔有做出貢獻但在最後沒有在場提出主張的人提出民事索賠以收回金錢，而不是土地。一般規則是，在一系列“附著”的擅自佔用者中，只有最後一個人擁有任何權利。
排他性是佔有的重要屬性：人們一般不能代表彼此佔有，除非有明確的協議，人們可以對抗共同佔有者佔有（但不對抗聯權佔有者），並且擅自佔用者必須依次提出主張，而不是同時提出主張。只有當其中一個擅自佔用者假裝是所有者或將自己誤認為是所有者時，其他擅自佔用者才會免除獲得和平協議以繼續佔有的必要性，以及證明他們已經對抗性地排除了先前的擅自佔用者和產權持有者的必要性。
家庭成員之間通常彼此允許佔有，只有在存在某種嚴重且持續不斷的產權錯誤或欺騙，或者存在某種公開且明顯的嚴重爭議的情況下，才有可能一個人對家庭成員的佔有權主張成功。
“敵對”佔有：並不意味著暴力。它僅僅是指反對真正所有者意願的佔有；威脅或使用暴力通常會阻止對抗性佔有權主張。
佔有人與真正所有者之間的任何型別協議也會阻止對抗性佔有權主張 - 但是，雙方必須真正知道誰是真正（紙質產權）所有者，因為在雙方對誰是所有者存在相互或單方面錯誤的情況下，雙方不可能達成協議；即使是與真正所有者不知情達成的協議，即使不知情，也不會阻止主張，但可以（如果所有者欺騙了佔有人）構成所有權禁止，以阻止所有者在鼓勵佔有人改善土地後重新索取土地。一般而言，在相互錯誤的情況下，證明佔有是敵對的責任不適用，一些其他規則也不適用，例如不一致使用測試（在適用該測試的司法管轄區）；協議也只能對所有者擁有的內容具有約束力，不能對任何額外的或相鄰的佔有土地具有約束力 - 佔有人可能沒有義務僅因為與其他土地達成協議而向所有者索賠並支付，即使已授予和佔有土地在過去曾一起易手。
某些型別的合同不能由私人當事人協商。例如，違反刑法的合同，例如，要求將建築物用於非法目的的租賃協議，將不具有約束力，並且可能被完全撤銷，使業主容易遭受因佔有而產生的所有權索賠。
"剩餘"是在終身年金或其他保證租賃期滿後對土地的權利。
1）在完全所有權授予後沒有剩餘
2）剩餘必須始終由先前的自由地權支援
3）附隨條件的利益不能由陌生人享有
反永續權規則是財產法中的一項規則，它禁止在一定時期外授予或遺贈附有條件的財產。如果存在可能在該時期外授予的可能性，無論多麼遙遠，整個利益都將無效，並將從授予中刪除。該規則關注的是未利用財產的效用，並試圖防止人們將資產束縛得太長時間 - 這個概念通常被稱為“死手”控制。
一些省份，特別是新斯科舍省，已經放寬了這項規則，但要求每 21 年重新整理一次所有權，就好像所有土地都被處置、稅款已繳納並且被信託收回一樣。在這種情況下，信託可以是永久的。但是，新斯科舍省同時使挑戰信託條款變得容易得多，即使只有一個受益人完全反對這種改變。
共同承租是共有財產的正常形式和預設形式。當個人繼承土地時，他們通常以這種共有形式繼承土地，除非它被作為聯權共有財產遺贈給他們。即使這樣，也很難保留聯權共有。
共同承租人各自擁有土地的可分割和可出售份額，並且可以不受他人權利的影響進行處置，儘管使用土地的能力可能會受到限制。通常需要 60% 到 75% 的土地權益才能出售，而且只有在土地不可分割或不可分割的情況下才如此。當共同承租人死亡時，其繼承人透過遺囑繼承土地，或以法定繼承的方式繼承土地。
聯權共有是一種“最後一人存活”的關係。當聯權共有財產死亡時，土地會返還給其他聯權共有財產，而不受其遺囑或法定繼承的影響。聯權共有通常適用於配偶之間，並且必須在契約中明確說明。即使這樣，它也很容易被打破：如果任何一方有任何私人交易出售或甚至表達任何意圖要求對“他們份額”進行估值，而事先沒有共同協議，聯權共有會自動變成共同承租關係。聯權共有必須同時生效，並與新的契約等共同文書同時生效，它必須保持一種協商關係，而不是受規則約束的關係，其中土地的使用沒有被分割，並且始終完全可供雙方使用。當任何一方獨立進行交易時，聯權共有會同時結束。
逆權取得遵循與聯權共有類似的規則，就一系列“擅自佔有人”而言，他們依次佔有，為了排除“真正”或檔案上的所有者而持續了“法定期限”，最終可以（即使沒有在契約中傳遞從一人到下一人的“默示授權”）使序列中的最後一人（當權利最終“成熟”或“到期”時）透過將這些“信貸”“追溯”到自己身上，來要求整個財產的價值。然而，逆權取得必須是排他的，因此最類似於相互錯誤下的聯權共有：最終佔有人從無權給予任何權利或擁有低於他們自身權利的人那裡接受了許可 - 因此許可是無效的。意識到錯誤後，這位最終佔有人只需要 1. 排除他們誤認為真正所有者的當事人，或者阻止他們或其遺產採取與他們競爭的佔有行為 2. 不承認他們最近發現的真正所有者， 3. 以自己的權利佔有，保留與聯權共有財產類似的非遺囑非法定繼承權。但是，必須證明這種權利，並且與聯權共有不同，這種證明責任不利於這種佔有人，尤其是要證明關於所有權的錯誤，以及他們從未以任何方式承認真正所有者，或者完全不知道自己的權利，因此永遠無法同意尊重這些權利。
也就是說，真正的聯權共有不能透過佔有或其他情況產生，而必須是明確的協議。聯權共有財產不能因排他性要求而共同佔有。
公寓是一種房地產形式，在物理結構上類似於聯排別墅街區或公寓樓，但在法律上被視為一組獨立的住宅，擁有共同的基礎設施。從本質上講，它們受公司的管理，這些公司擁有股票結構，用於處理共同需求（公共區域、院子、停車場、走廊、電梯、垃圾處理、公用事業）和問題（噪音、安全、氣味、美觀、財產安全、關於寵物或兒童的規則）。這些公司有權強迫那些不遵守規則的人出售公寓單位。
加拿大城市中大多數高檔租賃單位都是公寓單位，由投機者或打算在晚年使用它們的人擁有，出租給租戶，並由公寓公司與建築管理公司一起管理，以確保不會貶值單位或擾亂租戶的安寧享有的租賃協議。因此，公寓法和租賃法密切相關。
地役權是指在他人不動產上行使使用權的權利。歷史上，它僅限於通行權和對流動水的權利。傳統上，它是一種只能附著在相鄰土地上的權利，並且是為所有人的利益而設立的，而不是為特定的人設立的。這種權利通常被描述為以特定目的使用他人土地的權利。它與許可證不同，許可證只賦予個人在他人土地上做某事的個人特權，通常是允許透過財產而不構成侵權的行為。
通常，地役權由兩個不動產（土地型別）組成。一個是支配不動產，即附著物權地役權的利益的土地。第二，是服役不動產，即承受地役權負擔的土地。
地役權可以是公共的或私人的。私人地役權僅限於特定業主，甚至僅限於一個個人，例如毗鄰土地的唯一所有者。公共地役權賦予一大群人或公眾整體的權利，例如公共街道和高速公路上的地役權，或在河流中航行的權利，或在海灘上發射船隻的權利。 “附著”地役權屬於受益於地役權的土地所有者，與其他地役權（總地役權）不同，總地役權無需所有權即可獲得使用權。
地役權可能是默示的或明示的。明示地役權通常包含在契約或其他正式記錄的贈與檔案中，或透過對細分計劃的參考，或協會協議中的限制性契約而納入。默示地役權可能是必要的，或者透過允許在法定期間內使用而同意。如果地役權非常明顯，例如廣泛分佈的圖紙上顯示的舊通行權，即使從未使用過，也很難消除。默示地役權的另一個名稱是“取得權利”。“失落的現代贈與原則”認為，如果所有相關方都像存在權利贈與一樣行事足夠長的時間，那麼它就確實存在。但這僅適用於非排他的取得權利，不適用於出售或驅逐土地的權利，儘管存在具有此效果的平行原則（“所有權禁止反言”，“邊界禁止反言”）。
這些原則的應用差異很大，但總的來說，圍欄、小路或建築物會創造一個難以改變的現狀，特別是如果在沒有異議或干預的情況下，對改進和使用的投資明顯地持續數年，尤其是如果它是基於一方放置的另一方遵守、依賴和信任的調查或標記。 “必要通行權”可能適用於安全原因，無論其他地役權如何，並且可能由契約暗示。然而，它並非由沒有契約的土地的單純佔有或佔有而暗示，即蹲坐。
在託倫斯司法管轄區，地役權必須登記才能對後續購買者具有約束力。然而，加拿大的司法管轄區在登記後允許推進地役權索賠的時間長度方面差異很大 - 通常至少十年，在大多數省份等於時效期限。
契約
[edit | edit source]契約是僅以特定方式或出於特定目的使用土地的義務，例如作為家庭住宅或野生動物保護區。或者，以特定方式處置它，例如在家庭內部出售。
抵押
[edit | edit source]抵押是以土地為擔保的貸款。在某些司法管轄區，當多數股權持有人是貸款人時，該貸款人是正式的紙面所有權持有人或“真實”所有者，並且沒有抵押協議是具有約束力的。如果抵押違約，那麼貸款人有明確的“進入和罰款權”來驅逐佔有者並出售房產，這確保了房地產的有序行為。
然而，更常見的是在借款抵押土地之前，需要更嚴格的土地所有權驗證，包括正式的土地登記。在大多數加拿大省份，未經登記，任何貸款均不具有抵押的約束力。紙面所有權可以作為擔保被沒收，因此佔有者擁有抵押權持有人的許可，直到抵押權完全解除並且所有權返還給佔有者為止。這是為了確保沒有人透過聲稱貸款人沒有執行所有權持有人通常需要進行的佔有行為，而“從抵押之下蹲坐”。
土地登記
[edit | edit source]在大多數省份，土地登記法已經將加拿大更多地轉向了託倫斯制度，更少地依賴於所有權搜尋，更多地依賴於調查。這通常伴隨著時效期限縮短至十年或十五年，對所有權平息措施的改進，以及其他方面，使土地交易（登記後）更加確定，並且不受普通法挑戰的影響。
這些法令和法院的解釋在登記擔保或保險的權利、對逆權取得的限制、對範圍、財產和死者進行新的索賠的能力的爭議、登記後誰被允許爭議或更改記錄等等方面差異很大。加拿大沒有哪項法令真正建立了一個真正意義上的託倫斯制度，即範圍和所有權都得到保證，不受任何普通法挑戰，即使來自佔有索賠也不例外。