公私合作政策案例集/國防部住房
美國國防部 (DOD) 自 1949 年以來一直在為軍人提供住房津貼。這種津貼經歷了多種配置，目前被指定為基本住房津貼 (BAH)。[1]。 BAH 支付給那些沒有住在政府提供的基地內或基地外住所的軍人，並且津貼的金額根據軍銜、婚姻狀況、地理位置以及是否有家屬來決定。津貼免稅，目前支付了 99% 的住房成本。
隨著 257,000 個基地內住房單元中的 60% 以上急需維修或更換，國防部著眼於替代方法來完成這個專案。國防部住房專案正式稱為軍事住房私有化計劃 (MHPI)，並於 1996 年開始。“軍事住房私有化計劃 (MHPI) 是一種公共/私營合作計劃，根據該計劃，私營部門開發商可以擁有、運營、維護、改進並承擔軍事家庭住房的責任，只要這樣做在經濟上有利，並且不會對國家安全造成不利影響。”[2]
MHPI 允許國防部在基地/安裝級別與私營公司簽訂協議，以振興（或重建）基地內的住房，這通常比傳統的軍事建設 (MILCON) 專案更便宜，而且肯定更快。每個專案都由管理和預算辦公室 (OMB) 根據潛在長期負債的現實風險進行評分。此評分用於確定當年必須由機構預算授權支付的專案總成本的百分比。
在 MHPI 之前，雖然從技術上講有資格獲得 BAH，但住在政府提供的住所的軍人並沒有獲得津貼，因為分配到政府住所是代替津貼提供的。在 MHPI 下，居住在基地住房的軍人會收到津貼，並且與私人住房類似，津貼隨後以租金的形式支付給承包商。租金的制定基於 BAH 的資格標準，即軍銜、婚姻狀況、地理位置以及是否有家屬。這一政策確保了具有相同身份的軍人能夠獲得與住房費用相關的完全相同的權利。
- 國會（眾議院撥款委員會軍事建設小組委員會）
- 國防部（國防部副部長 - 安置與環境辦公室）
- 陸軍部
- 海軍部（包括美國海軍陸戰隊）
- 空軍部
- 單個基地指揮官和住房人員
- 眾多不同的承包商和管理公司
1949 年：1949 年職業補償法透過。除其他事項外，還通過了住房津貼。
1996 年：軍事住房私有化計劃 (MHPI) 啟動[3]
1998 年：住房津貼正式更名為基本住房津貼[4]
2004 年：MHPI 成為永久性計劃[5]
美國國防部自 1949 年以來一直在提供基地內住房或基地外住房津貼。津貼經歷了多次調整，並於 1998 年確定為基本住房津貼 (BAH)。BAH 支付給那些沒有住在政府提供的基地內或基地外住所的軍人，並且津貼的金額根據軍銜、婚姻狀況、地理位置以及是否有家屬來決定。津貼免稅。在 MHPI 之前，雖然從技術上講有資格獲得 BAH，但住在政府提供的住所的軍人並沒有獲得津貼，因為分配到政府住所是代替津貼提供的。
國防部主要依靠商業市場來提供住房，當市場無法在合理的通勤距離內提供優質、經濟實惠的住房時，國防部會介入填補這一空白。新入伍的軍人有家屬（被稱為初級入伍人員）往往無法負擔這些基地外的設施。
面對 257,000 個基地內住房單元中 60% 以上急需維修或更換的現實，以及使用傳統 MILCON 預計振興或重建的成本將達到 160 億美元，並且需要 20 年才能最終完成，國防部著眼於替代方法來完成這個專案。此外，國防部還確定住房不再是核心競爭力，並且私營部門擁有開發和管理住房的專業知識。私營公司還能夠獲得資本。因此，探索了公私合作。
1996 年，國家防禦授權法案建立了軍事住房私有化計劃 (MHPI)。“（MHPI）是一個公共/私營合作計劃，根據該計劃，私營部門開發商可以擁有、運營、維護、改進並承擔軍事家庭住房的責任，只要這樣做在經濟上有利，並且不會對國家安全造成不利影響。”[7] MHPI 允許國防部與私營開發商和物業管理公司簽訂協議，以促進基地/安裝級別進行房地產交易，以振興（或重建）基地內的住房。MHPI 交易是 50 年的租賃，並可以選擇延長 25 年。”[8]
由於基地需求以及當地經濟導致的生活成本差異巨大，因此協議是在基地級別最終確定。沒有可以複製到美國大陸的“千篇一律”的專案。每個專案必須在開發招標書之前進行可行性研究。國防部使用非 FAR、招標書 (RFP) 或資格預審書 (RFQ) 流程。對提案進行評估，如果選中了中標方，則服務部門會同意條款。在關閉之前，服務部門必須向國會提供 30 天的通知。關閉後，單個服務部門必須對其自身的專案進行監控。國防部長辦公室擁有監督責任，並向各級政府利益相關者提供書面報告，包括向國會議員提交年度報告。
也許 MHPI 下最顯著的變化是，現在為住在基地內的軍人支付其服役地點的現行 BAH 費率。國防部將這些房屋視為私人住房。然後，成員必須向管理公司償還其 BAH 的全部金額。在 MHPI 之前，住所是以替代 BAH 的形式提供的。這種變化讓合同期限內的資金流持續不斷，並且政府幾乎不需要額外的資金。
住房津貼每年都會進行調整，任何住房津貼的增加都會自動作為租金增加並轉給承包商。此外，晉升的軍人會根據其新的軍銜獲得加薪；住房津貼的增加也會轉給承包商。為了保護承包商免受低入住率的影響，已經制定了瀑布式政策。該政策允許承包商根據優先順序列表將空置的房屋出租給非駐紮在該設施的現役軍人。這些人員必須透過背景調查，並需支付當地市場價格，通常會更高。
儘管國防部不保證住房的入住率，但它已盡力消除承包商的任何風險。根據 MHPI 法案，承包商在基地關閉、縮減規模或部署（例如基地調整和關閉 (BRAC)）的情況下，可以免受租金支付中斷的風險。軍人必須按時支付賬單，商業供應商也知道，只要向軍人的指揮鏈打個電話，就可以糾正任何逾期付款。
- 直接貸款 - 直接政府貸款通常由房產的第二抵押貸款擔保，且不超過私人貸款的金額。
- 貸款擔保 - 貸款擔保是一種保證，如果政府或軍方減少租戶供應（透過基地關閉、部隊裁減或重大部署），導致住房專案所有者無法維持專案並償還債務，政府將償還貸款。
- 租賃住房 - 軍方可以直接租賃住房，並允許軍人住在租賃住房中。軍人可以選擇住在租賃住房中。業主仍需維護和運營租賃住房。
- 投資 - 軍方可以透過股票、債券或有限合夥人權益投資私人業主。現金投資不得超過專案成本的 33.33%。如果投資設施或土地，投資不得超過專案成本的 45%。現金投資必須在向相關委員會發出 30 天通知後，經國會批准。
- 股權 - 最低股權取決於服務部門。空軍要求私人開發商擁有 5% 的股權。[11]
- 債務 - 債務可能是貸款或債券。
- 住房津貼 (BAH) - 住房管理人員將從軍人那裡收取租金。租金應相當於軍人收到的住房津貼金額。計算個人住房津貼
- 租金 - 如果住房沒有最低的軍人入住率，那麼平民人員可以住在基地並支付市場租金。
國防部的政策是依靠私人市場提供優質且負擔得起的住房，並在合理的通勤距離內。低階士兵經常無法負擔這些基地外的設施。MHPI 針對的是他們。軍人可以選擇住在基地內或基地外，決定通常基於軍人的需求以及成本。如果當地經濟無法提供可接受的住房，那麼軍方別無選擇，只能為他們提供住房。
類似的房屋價格不同，因為租金是根據軍人的軍銜計算的。在所有其他條件相同的情況下，E-4 支付的租金比住在隔壁的 E-5 低。如果軍人被分配住房，然後晉升，也是如此。他們目前所住房屋的租金會根據新薪級對應的住房津貼而增加。雖然基地外住房的租金通常每年都會上漲，但晉升不會影響目前的租金。這將在軍人接受房屋之前得到充分解釋。
在選擇基地外住房時，軍人可以選擇比允許的面積更小的住房，從而降低成本。任何低於住房津貼的支出都會歸軍人所有，而基地內人員沒有這種選擇。然而，在許多情況下，低階士兵無法負擔得起與基地內同樣大小的基地外住房。
每個服務部門都制定了租戶瀑布式政策，以確保承包商不會在專案上虧錢。該政策規定，基地內住房必須保持最低入住率（由設施確定）。如果入住率在規定的幾個月內低於該基線，承包商將被允許執行瀑布式政策，將可用的住房出租給除駐紮在該設施的現役軍人以外的其他人。“優先順序為：
- 非駐紮在該設施的其他軍人或單身軍人，
- 聯邦公務員，
- 退役軍人，
- 國民警衛隊和預備役軍人，
- 退役聯邦公務員，
- 國防部承包商/永久僱員，以及
- 普通公眾。”[12]
每個非軍人租戶都必須在入住前透過背景調查。這些租戶的租金是按照當地市場租金收取的，通常會更高。
儘管國防部不保證住房的入住率，但它已盡力消除承包商的任何風險。根據 MHPI 法案，承包商可以免受“在基地關閉、縮減規模或部署的情況下，租金支付中斷的風險......其他強大的激勵措施進一步降低了租戶違約的可能性。如果軍人住房租戶拖欠或違反定期月租金支付，房東可以選擇直接聯絡基地住房管理部門。立法保障免受風險、租戶的收入穩定性、有效的違約報告機制以及軍隊的紀律性通常很強，這些因素共同有效地消除了 MHPI 下潛在軍人住房租戶違約的風險。”[13]
- 國防部是否應該承擔這個專案？
- 你認為還有其他交付方法嗎？
- 軍人是否應該負責支付政府設施的租金？
- 國防部是否與私營部門公平地分享風險？
- 軍方與以營利為目的的房地產公司建立 50 年的合作伙伴關係，是否會造成損害軍人家庭住戶利益的利益衝突？
- 是否有客觀的監督機制，以確保私營承包商遵守其 50 年的公私合營住房合同的條款？
- 為什麼 EPA 在這些聯邦土地上的住宅社群中，將公共健康、安全和環境法律的監督和執法權推遲給了沒有管轄權的州？
- 美國納稅人是否應該繼續每月向私營公司支付數百萬美元的住房補貼，而這些公司卻無法驗證它們出租給軍人家屬的房屋是否安全？
- ↑ 來源：(http://www.defensetravel.dod.mil/site/bah.cfm)
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#1)
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#1)
- ↑ Rod Powers，“住房補貼概述”，About.com，2015，http://usmilitary.about.com/od/housingallowance/a/bahoverview.htm.
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#15)
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/sitemap.htm)
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#1)
- ↑ 來源：(http://themilitaryengineer.com/index.php/item/291-military-housing-privatization-and-the-future-of-p3-p4-initatives)
- ↑ 軍事建設和軍事家庭住房，第 10 章，卷。普通軍事法，2008，http://www.acq.osd.mil/housing/docs/CHAPTER_169_title_10_USC_MHPI_leg_2008.pdf
- ↑ “DoD 4165.63-M”（國防部，2010 年 10 月 28 日），http://www.dtic.mil/whs/directives/corres/pdf/416563m.pdf
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#26)
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/faqs.htm#3)
- ↑ 來源：(http://www.acq.osd.mil/housing/housing101.htm)