公私合作政策案例集/高等教育

概述

介紹

與許多透過公私合作安排建成的備受矚目的交通專案不同，為公共機構採購的、私人參與建設的高等教育設施的開發，直到最近才主要侷限於中等規模的單一實體，這些實體是在各種採購和法律選擇下完成的。

雖然目前還沒有關於公立大學使用內部或獨立非營利機構來擴充套件其開發資源的全面分析，但有充分證據表明，基金會和其他非營利組織已被公立機構利用，用於實現資本計劃或預期時間表無法滿足的專案。^[1][2]自1995年以來，這些風險投資逐漸擴充套件到公私合作的各種形式，從由公共資金開發的、風險轉移較小的設計建造專案，到風險轉移到私人合作伙伴的更大、更集中的專案，包括基於預計收入流的非追索權貸款的融資和債務償還。

P3允許大學在對大學資產負債表影響最小的情況下擴充套件其設施，儘管評級機構已開始審查對校園戰略計劃至關重要的交易。如果存在該機構可能在某些情況下對私人開發的財產承擔財務責任的可能性，該專案可能會影響該校的信用評級。^[3]

私人參與的級別

私人參與的級別：^[4]

• 運營和服務合同通常外包給私營公司；控制和標準根據具體的合同條款而有所不同。
• 非營利基金會發行債券為開發提供資金，並在債務償還之前充當財產所有者。收入用於償還債務，然後分配到其他校園功能。基金會模式允許大學保護自己的利益，同時免除其財務義務。
• 機構將土地租賃給一家盈利公司，該公司投資自己的股權為開發提供資金。這種方法加速了建設，對大學財務的影響較小；與基金會相比，必須將更多控制權分配給私人合作伙伴。開發商從運營中獲得收入，如果收入超過合同利潤水平，可能會將一部分收入轉讓給大學。

本報告將分析三個專案的開發和運營，這些專案代表著三種不同的用途，之所以選擇它們是因為它們似乎表明了高等教育機構使用公私合作的軌跡和趨勢

加州大學戴維斯分校的混合用途專案；俄亥俄州哥倫布斯州立大學的校園停車專案；佐治亞州立大學系統的學生住房專案，該專案涉及其九個成員機構。

P3 激勵措施

將這些專案與P3採購一起上線的激勵措施對於所有這些用途都相似，並且在Scion Group編制的關於學生住房的白皮書中進行了總結，該白皮書同樣適用於與學生人口需求相關的輔助功能：^[5]

1. 緊急需求，包括比預期更高的學生入學人數、校園設施不足或其他特殊情況。
2. 加快開發過程的時間安排，其中國家或內部要求（採購、標準和規範）可能導致交付過程比第三方開發商更長，成本更高。
3. 來自外部來源的經驗和專業知識，特別是對於沒有現有學生住房或沒有最近建造過新設施的機構而言。由於可用的合作關係結構多種多樣，機構可以根據自己的需求對其進行定製。例如，一所擁有更多運營經驗而交付經驗較少的學校可以選擇專注於該需求。
4. 降低風險，這對沒有在校園建造這些設施記錄的學校特別有吸引力。
5. 保持有利的負債能力，以便可以完成其他資本優先事項。
6. 保持有利的資產負債表和信用待遇，儘管正式的合作關係不會完全脫離機構的資產負債表。

現狀

2009年的經濟刺激法案為更多公立學院與私人開發商合作鋪平了道路，以便在不承擔更多債務的情況下滿足對擴大設施的需求。當債券完全償還後，該財產將歸還給大學。對於許多專案而言，可以使用可用性支付，並在多階段資本結構中使用多種融資來源。對於某些型別的資產，免稅融資可以與其他私人資金來源相結合。

美國各州的 P3 立法

正在進行的更雄心勃勃的專案包括新澤西學院的校園鎮，這是一個佔地12英畝的小型村莊，正在與總部位於西朗布朗奇的 PRC 集團合作建設。該開發專案不僅將容納學生，還將容納零售店。^[6]

其他幾所州立大學最近在 P3 擴充套件框架下啟動了重大專案，例如加州大學，最近釋出了其默塞德 2020 P3 開發專案的 RFQ。2014年11月3日，六家主要的國際開發商向加州大學理事會提交了資格認證，這些資格認證將成為“加州大學校園的首個主要 P3”。^[7]

加州大學與私人贊助商一起開發了幾個專案，而此新聞簡報中的“首個”限定詞顯然是與其他加州大學開發專案相比，被歸類為主要 P3。

對於公私合作框架可以帶來的許多好處，也存在許多複雜問題，如果從一開始沒有解決，很容易將一個有希望的專案變成一個令人遺憾的狀況，導致人們對不斷上漲的費用或租金、服務下降、缺乏透明度、來自不成功投標人的法律挑戰以及最終廢棄專案的失敗感到憤怒，而該專案最終在專案啟動之前就浪費了數百萬美元。

除了合作的內部功能之外，P3 框架本身也給流程帶來了要求，這些要求可能成為使用這種採購方法的巨大障礙。由於特許權協議的複雜性，談判條款可能需要數月甚至數年時間，因為各方都試圖找出在專案長達數十年壽命中可能出現的各種問題。這個過程催生了整個行業諮詢部門，有時甚至可能與標準公共採購的時間安排相媲美或超過標準公共採購的時間安排。鑑於公共資金的成本普遍較低，並且 P3 交易的採購成本通常較高，因此進行 P3 協議的剩餘原因將是私人融資的可用性、風險轉移以及私人部門可以實現的固有效率（所有這些都將受到規模經濟的影響）。因此，目前的趨勢表明，成功完成 P3 的前景將越來越多地成為大型機構的選擇，這些機構可以將範圍捆綁起來，足以吸引私人運營商作為股權投資者參與。即使對於具有強大融資能力的大學系統而言，風險轉移的優勢通常也與私募股權協議相結合。選定的 P3 在高等教育中的使用案例研究表明了這種軌跡。

混合用途專案 | 加州大學戴維斯分校西村第一階段

摘要

背景

加州大學戴維斯分校成立於 1905 年，截至 2013 年秋季，約有 34,000 名學生入學。這些學生可以選擇 102 個本科專業和 90 個研究生課程。 此外，學校每年研究預算超過 5 億美元。校園位於加州首府薩克拉門託的西邊，距離舊金山約 80 英里。

範圍

加州大學戴維斯分校西村是一個擴充套件專案，旨在利用校園旁的大學土地，建設一個具有創新意義的混合用途社群。西村的設計以三個核心原則為指導：住房供應、環境響應和場所品質。 西村之所以引人注目，是因為它是美國同類項目中最大的淨零社群專案。

西村的完整計劃包括共 200 英畝的私人開發專案，分為兩個階段。最終的社群將容納 475 個新的教職工住房和 3,000 個學生住房，這意味著將提供約 4,350 人的住房選擇。此外，最終社群還將包括 42,500 平方英尺的商業空間和一個休閒中心。

本研究重點關注西村專案 130 英畝的一期工程。一期工程包括 343 個教職工單戶住宅和 1,980 個學生公寓，以及一個周圍環繞著底層商業空間和洛斯里奧斯社群學院新戴維斯中心的村莊廣場。

圖形顯示了加州大學 10 個校區的地理位置及其正式獨立校區地位的日期，以及 3 個由加州大學管理的國家實驗室。

參與者名單

學校

• 加州大學戴維斯分校 - 大學
  • 加州大學董事會 (BOR) - 大學的正式審批和決策機構
• 薩克拉門託城市學院 - 當地社群學院地區
  • 洛斯里奧斯社群學院地區 - 當地社群學院，將在西村的新戴維斯中心使用

開發商

• 西村社群合作公司 (WVCP) 是一家合資企業，由以下公司組成：
  • 卡梅爾合夥公司 - 總部位於舊金山，是一家全國性的全方位服務房地產投資公司
  • 城市村莊 - 總部位於丹佛，是一家致力於行業領先的可持續和負責任發展的房地產投資公司

設計

• 土木工程師：坎寧安工程公司
• 建築設計：林昌·羅林與合夥人、MVE 機構、E 工作室建築師和 SWA 集團

能源合作伙伴

• 學術界 - 許多學術合作伙伴參與了西村能源計劃，該計劃旨在確保西村零淨能戰略的成功。參與方包括但不限於
  • 加州大學戴維斯分校交通研究機構 (ITS-Davis)
  • 加州大學戴維斯分校沼氣能源專案
  • 加州大學戴維斯分校加州照明技術中心
• 企業 - 幾個商業夥伴包括但不限於
  • 雪佛龍能源解決方案
  • 太平洋瓦斯電力公司
  • SunPower 公司

資助機構

• 為支援西村能源計劃，學校獲得了多項聯邦和州立撥款，總額接近 750 萬美元。這些資助機構包括
  • 加州能源委員會的 PIER 可再生能源安全社群計劃
  • 美國能源部的社群可再生能源部署計劃
  • 加州能源委員會
  • 加州公共事業委員會的加州太陽能計劃

事件時間線

加州大學戴維斯分校西村事件時間線

日期	事件
2000	為更新校園的長期發展計劃，開始為期三年的規劃流程。校園在制定計劃的過程中舉行了 30 多次公眾會議。
2003 年 11 月	釋出了將成為加州大學戴維斯分校西村的社群總體規劃。
2004 年 8 月	釋出了資格預審申請 (RFQ)。對四位提案者進行了篩選，並邀請他們提交詳細的提案。
2005 年 3 月	加州大學戴維斯分校選擇了其開發合作伙伴。
2006 年 11 月	加州大學董事會批准了地面租賃的商業條款。
2008 年 8 月	加州大學戴維斯分校簽署了該專案的土地租賃協議。
2009 年 8 月	一期工程開工。
2010 年 12 月	開始為 2011-12 學年的學生公寓進行預租。
2011 年 5 月	休閒娛樂大樓和第一批公寓完工。
2011 年 8 月	學生和教職工開始搬入 The Ramble 和 Viridian 公寓。
2011 年 10 月	一期工程正式剪綵。
2012 年 1 月	薩克拉門託城市學院戴維斯中心課程安排。

敘述

財務和合同細節

在招標初期，為幫助實施該專案的一期工程，釋出了兩個資格預審申請 (RFQ) 以尋找潛在的開發合作伙伴。其中一個 RFQ 是針對教職工住房開發的，另一個是針對混合用途學生住房開發的。潛在的開發商可以申請一個或兩個專案。

根據 RFQ 評估，在篩選過程中，四位開發商入圍，並被邀請提交詳細的提案。 在提案過程中，這兩個 RFQ 合併為一個單一的招標檔案。根據詳細提案評估，WVCP 被選為特許經營者。加州大學戴維斯分校負責資源管理和規劃的副校長約翰·邁耶在作出這一決定時解釋說，特許經營者“團隊已經開發了一些混合用途城市開發的優秀案例，其規模和形式與西村設想的一致”，並且“西村社群合作公司代表著那種具有創新精神和經驗豐富的領導力，將使西村社群成為校園和更大的戴維斯社群的資產，併成為該地區的真正典範。”

透過使用 P3 方法，學校能夠為其他用途保留其資本資源，其 1,700 萬美元的直接投資被用來支援一個 2.8 億美元的專案。加州大學戴維斯分校西村的開發和實施是學校與私人開發商 WVCP 之間的合作。

學校將把公用設施引入複雜建築的邊緣，並保留土地所有權。WVCP 負責西村一期工程的設計、融資和建設，包括租賃住房的開發和管理，以及單戶住宅的建設和銷售。WVCP 在多項 65 年的地面租賃協議 (零售和公寓) 和 99 年的地面租賃協議 (教職工住房) 的框架下運營。此外，校園和 WVCP 共同負責租賃開發專案中的零售空間。學校在整個租賃期內保留土地所有權。

問題/衝突

教職工住房部分是西村專案開發的推動因素。學校需要一種方法來幫助招募和留住頂尖人才，使他們能夠負擔得起住在當地，並充分參與社群。因此，加州大學戴維斯分校需要確保西村能夠實現這一目標，併為戴維斯的住房供應做出貢獻，但也要以低於市場的價格出售房屋。 這需要在合同地面租賃條款中予以考慮，因為提供低於市場的價格並不是私人特許經營者的首選租賃策略。

西村專案第一階段由於多種因素而存在許多固有的複雜性，包括設計中涉及的眾多可持續元素以及參與交易的大量組織。 可持續設計元素從公寓樓的朝向/佈局（捕捉從薩克拉門託三角洲吹來的夜間涼風）到每棟建築屋頂和停車棚上的太陽能板。 太陽能光伏系統總計 4 兆瓦，產生的電力足以滿足所有居民的年度需求。 可持續元素甚至包括一個複雜的電源插座，允許居民使用智慧手機遠端關閉單個插座，所有建築物使用白色屋頂而不是黑色屋頂，以及腳踏車/交通友好型設計增強措施，以更好地連線西村與主校區。

腳踏車和交通加州大學戴維斯分校

使加州大學戴維斯分校西村專案成為可能的眾多組織的合作令人印象深刻，至少可以說。 該專案涉及兩個大學系統：加州大學戴維斯分校和洛斯里奧斯社群學院區。 該專案是第一個在大學開發的社群中建立社群學院分校的加州大學分校。 該專案還獲得了四個聯邦和州立組織的資金，以及總共 11 個能源合作伙伴，其中包括學術研究中心和企業合作伙伴。 最後，教職工和學生是這個需要納入的專案的主要利益相關者。 在規劃階段，大學舉行了 30 次公開會議，以確保公眾的聲音得到傾聽。

停車場私有化專案 | 俄亥俄州立大學

摘要

2012 年 9 月，位於俄亥俄州哥倫布市的俄亥俄州立大學達成了一項汽車停車場特許經營協議，獲得了 4.38 億美元的前期費用。 該大學將 36,000 個校內停車位租賃給私營投標人昆士蘭投資公司 (QIC) 50 年。 特許經營者將管理這 36,000 個停車位，其中 17 個車庫有 13,000 多個停車位，150 多個地面停車場有 22,000 多個停車位，以及主校區周圍約 150 個路邊收費停車位。 特許經營者將被允許在最初的 10 年內每年將計價器價格提高 5.5%，但醫療中心除外，該中心同意每年僅提高 3%，此後每年提高 4% 或通貨膨脹率的較高者。 儘管租賃期為 50 年，但俄亥俄州立大學仍將擁有自己的停車場和停車位。

參與者名單

• 俄亥俄州立大學俄亥俄州立大學或 OSU 是一所位於俄亥俄州哥倫布市的公立研究型大學，成立於 1870 年。
• QIC 是一家澳大利亞國有養老金管理公司。 QIC 將提供股權投資，並將透過停車收入獲得補償。
• CampusParc 管理和運營俄亥俄州立大學的停車設施。 CampusParc 是停車領域的專家。 我們的停車專業人員擁有數十年的經驗，管理著全國各地大學、特殊活動和醫療中心的停車設施。
• 摩根士丹利是一家美國跨國金融服務公司，總部位於紐約市曼哈頓中城摩根士丹利大廈。 摩根士丹利在 42 個國家開展業務，擁有 1,300 多個辦事處和 60,000 名員工。
• Jones Day 是一家國際律師事務所。 該公司目前在全球擁有 41 個辦事處，僱用約 2,400 名律師，是全球第三大律師事務所。
• Desman Associates 是一家專業公司，擁有 100 多名專業和技術人員。 該公司是交通改善以及功能高效、美觀且經濟高效的停車設施的規劃、設計和施工管理方面的領先的全國專家。 自該公司於 1973 年成立以來，DESMAN 一直為美國和國外的公共、私人和機構客戶和業主提供服務，併為 1,500 多個停車專案提供了規劃、設計和修復服務。

敘述

財務和合同細節

特許經營者透過定期貸款籌集了 2.65 億美元，並透過資本支出 (CapEx) 設施籌集了另外 2,000 萬美元。 兩筆貸款的利率均為倫敦銀行同業拆借利率 (LIBOR) 加 2.75%。

OSU 在決定採取釋出資格預審申請的第一步之前，花了 12 個多月的時間研究了潛在的停車場租賃。 這段時間花在了了解停車系統的各個方面以及它如何在潛在的租賃安排下運作。 此外，大學還聘請了經驗豐富的顧問，例如摩根士丹利、Jones Day 和 Desman Associates，他們都在各種類似交易中工作過。 他們能夠幫助我們從其他組織的經驗中學習，包括芝加哥市。 鑑於不幸的芝加哥 P3 交易事件，OSU 做出了規定，如果由於供應商違約而取消交易，大學將保留前期款。 如果由於俄亥俄州立大學違約而取消合同，則大學可能需要償還一部分款項。 供應商的違約導致合同取消實際上可能是對大學信用評級的積極影響，因為 OSU 將被允許保留前期付款，但如果 OSU 需要償還一部分前期收益，那麼可能會影響信用評級。 這筆交易是眾多融資解決方案中的一種，它將使 OSU 能夠在未來承擔更少的債務，同時仍然為大學的核心使命提供資金。

與芝加哥不同，大學從任何此類租賃中產生的資金將直接進入他們的長期投資池。 它不會用於一次性支出。 產生的利息將為教學、學生支援、藝術和人文學科以及校園交通改善提供持續的資金。 保護資金的一種方法是為上述領域設立四個獨立的捐贈基金。 對特定基金的任何更改都需要董事會決議。 此外，在芝加哥，沒有對價格上漲設定上限，因此租賃運營能夠立即將價格提高 400%。 大學的提議將價格上漲控制在與大學的歷史上漲幅度一致的範圍內。 大學獲得的另一個額外的合同利益是，大學有一個 2,200 個停車位的銀行，可以根據需要減少這些停車位，不會受到處罰，如果 OSU 需要由於施工或校園佈局變化而關閉或移除停車位。

問題/衝突

大學面臨著許多挑戰，最大的挑戰是成為美國第一所同意租賃其停車位的大學。 這筆交易被認為具有風險，主要原因是在 2009 年芝加哥停車收費系統 11.5 億美元的交易失敗後，人們普遍對停車場特許經營協議持負面看法。 芝加哥停車場交易讓城市居民對停車費暴漲感到憤怒，更重要的是，城市仍然面臨著巨大的預算赤字。 芝加哥交易並不是唯一損害停車場 P3 交易聲譽的事。 P3 交易商也對洛杉磯市和匹茲堡市突然取消了他們的停車收費系統 P3 交易而深感沮喪。 取消主要歸咎於政治問題，但無論如何，所遭受的經濟損失都嚇退了許多交易商。 新澤西州交通局租賃其通勤車站停車位的交易已經陷入僵局多年，這加劇了停車場 P3 交易的負面聲譽。

學生、教職工和員工對停車費上漲以及大學提供的廣泛服務深感擔憂。 OSU 確保該公司在前 10 年內每年不能將價格提高超過 7.5%，這是在最終確定交易之前 12 年內價格平均上漲的幅度。 該上限已納入授權租賃的決議中。 在前 10 年，價格平均上漲了 5.6%，在前 5 年平均上漲了 4.5%。 OSU 還要求供應商 QIC 同意涵蓋運輸與停車部門為支援停車場所做的一切事情的一系列廣泛的服務標準。 這包括為電池跳線、輪胎漏氣、汽油用盡等提供的服務。 合同包括使用客戶反饋和合同績效審查來監控運營商績效。

QIC 使用自己的員工管理停車場運營。 這對運輸與停車部門的員工提出了潛在的風險，因此 OSU 提供了與選定的供應商面談的機會，如果他們被提供職位，他們可以根據供應商提供的有關薪資和福利的任何資訊做出選擇。 但是，如果他們想留在俄亥俄州立大學，大學將幫助他們在大學內部找到工作，以便他們可以繼續作為大學僱員，享受大學福利。

學生住房專案 | 佐治亞大學系統

摘要

高等教育領域 P3 模式應用的趨勢是，向更大的特許經營權傾斜，特許經營者安排獨立融資，並將更多風險從公共部門轉移。最佳條件允許公共合作伙伴保留對基本功能的控制，其服務將透過特許經營協議獲得報酬。最近，佐治亞大學系統 (USG) 為維護和運營其九個校園的住房庫存，並透過新校內建設和開發將可用床位數量增加 60%，體現了透過集中範圍來最大化收益的最雄心勃勃的努力之一。

USG 在今年 11 月 12 日宣佈，已與 Corvias 校園生活達成協議，簽訂了一項價值 5.17 億美元的協議，在未來 65 年內開發 3,683 個新床位，並管理大學系統 32 個成員機構中的 9 個機構的 6,195 個現有校內住房床位。新的床位計劃於 2016 年秋季為學生開放。先前公佈的採購條件顯示，協議在 2015 年 7 月 1 日後有效期為 30 年，但延長特許經營期限可能是協商後的結果，以便讓私人贊助商有更多時間來收回可觀的預先融資，以滿足 USG 的廣泛需求。該專案預計將有助於保持學生住房的可負擔性，並透過提供財務工具和資源來改善大學系統的財政狀況，同時將學生住房債務減少近 3 億美元。正如校長漢克·哈卡比在公告中所說：“為學生提供優質、安全、經濟實惠的住房是我們的首要任務；我們希望我們的專案將產生創新、運營效率和學生住房最佳實踐，以提高學生校內住房體驗的質量。”“我們一直在尋找降低成本，同時提供優質教育和學生服務的方法，而公私合作專案將有助於降低大學和學院提供的學生住房成本，使其更實惠。”

佐治亞大學提供學生住房的校園

參與的校園包括：亞伯拉罕·鮑德溫農業學院、阿姆斯特朗州立大學、海岸佐治亞學院、哥倫布州立大學、道爾頓州立學院、東佐治亞州立學院、佐治亞攝政大學、佐治亞州立大學和佐治亞北部大學。

敘述

財務和合同細節

USG 網站上釋出的詳細資訊摘要列出了以下合同指標和條件

一種創新的直接貸款方式將提供以下好處：

• 向 USG 支付 3.25 億美元，用於償還現有住房債券
• 支付 1,000 萬美元的預付基本租金
• 為新建 3,683 個床位撥款 1.64 億美元。
• 透過取消債務償還準備金，可以獲得更多資金用於開發
• 由機構貸款人提供約 5.18 億美元的私人資本
• 預先投資 560 萬美元用於延期維護
• 結算和建設開始時間定為 2015 年 7 月 1 日，屆時將支付 3.25 億美元，如果結算未按期進行，將處以 2,500 萬美元的違約金
• 每個擬議的新學生住房專案完工時間不得晚於 2016 年 7 月 15 日，否則將處以違約金。
• 資本維修和更換基金將超過 2.3 億美元；租賃期滿後住房將以全新狀態返還
• 保證年基本租金以總收入的百分比計算。（這些百分比以及它們啟動的相對閾值構成了採購的財務競爭部分，而償還覆蓋範圍和預付基本租金是每位投標人必須以給定金額包含的合同直接規定）
• 根據預計的收入，預計向董事會和機構支付的租金總額為 37 億美元。預計或有租金將超過 20 億美元
• 保證年基本租金將受到特許經營者的業績影響，因此，定期調查顯示運營狀況不佳，將導致以總收入為基礎的基本租金百分比增加。
• 該協議為不可預見的情況提供了靈活性
• USG 將批准設計和規格，並透過第三方顧問監督開發過程

很難預測這項舉措最終是否會成功，因為招標只進行到了商業結算階段，財務結算和施工令發出時間還有 7 個多月。該合同規模巨大，但又非常多樣化，因此，採購肯定會為許多其他機構樹立一個先例，這些機構很可能熱切地關注未來的發展。

問題/衝突

根據房地產分析師的意見，他們將該協議稱為前所未有的，使這項交易如此特別的原因是，這是州立大學系統首次透過校園組合啟動學生住房私有化。

每個校園協議都將根據各個機構的需求和目標進行調整，但 USG 將保留對校園住房合作關係的監督權，並制定治理流程。系統內一些尚未包含在 P3 協議中的機構的學生對該措施的長期影響表示擔憂，如果他們的學校將來成為整體合同的一部分，例如在佐治亞理工學院。儘管 USG 尚未宣佈理工學院是否會加入私有化計劃，但理工學院校長 G.P. 彼得森表示，他不擔心這會對理工學院產生負面影響。“我相信 USG 將與我們合作，確定並制定一項符合學生、教職工利益的計劃。”常見的問題是，如果現有的上限從目前的年增長率 3% 上調，租金可能會上漲。

P3 計劃中最具爭議的部分之一是佐治亞州全州公投，該公投使該法案成為可能。1 號提案出現在 11 月 4 日的佐治亞州選票上，允許 Corvias 對運營 USG 擁有的財產免稅。該提案的批評者，包括參議員邁克·克萊恩 (R-新南，Newnan)，他在佐治亞州參議院投票反對該提案，稱該提案賦予運營 USG 擁有的財產的公司相對於運營校外私人公寓的公司不公平的優勢。 這意味著，建設和/或管理州立學校的房產和停車場的私人開發商將不必為該合作關係中包含的建築物支付房產稅。 1 號提案的另一個常見批評是，措辭令人困惑，許多選民，包括學生，並沒有真正瞭解該措施的影響。考慮到在 2013 年 12 月之前，P3 合作計劃的討論很少，當時各個機構的校長才在他們發給教職工的更新資訊中釋出了通用資訊，因此學生感到措手不及也就不足為奇了。

東佐治亞州立學院院長羅伯特·G·伯默 (Robert G. Boehmer) 在他關於 2014 年待辦事項和重中之重的概述中傳達了以下資訊：“簡而言之，學院擴大招生規模的能力在很大程度上取決於是否有足夠的 student housing，而我們的財務狀況在很大程度上取決於我們擴大招生規模的能力。春季，與 USG 合作最終確定新的 student housing 計劃是重中之重。我們現有的宿舍樓是使用 PPV（公私聯營）建造的。我們一直在與 USG 積極合作，探索一種稱為 P3（公私合作）的新的宿舍樓資金模式。這項舉措已獲得董事會對整個 USG 的概念批准，我預計，但尚未確定，它很快將最終獲得批准。”

在 P3 專案下，私人開發商將為一些 USG 機構建設新的學生住房，並將在這些機構收購一些現有的學生住房，而不是像 PPV 那樣透過公開發行免稅債券來為建設籌集資金。所有這一切都將透過私人配售的應稅債券發行收益完成（這不在資產負債表上，並且對佐治亞大學系統來說是信貸正面的）。然後，私人開發商將根據與高等教育機構的長期協議運營由私人開發商建造或收購的住房。按照設計，宿舍樓的日常運營與現在基本相同（例如，我們的住房人員將管理宿舍樓，我們的警官將巡邏宿舍樓，等等）。但是，財務風險將由開發商承擔。伯默還指出：“我非常有希望（但尚未確定）這項 P3 專案將在不久的將來為 EGSC 的學生住房增加 200 個床位。”正如以下標題時間線所示，對未來改進的積極展望仍然是合理的。

2014年11月12日宣佈的最終協議，是採購流程的結果，採購流程不僅以其廣泛而多樣化的範圍著稱，而且以其緊湊的日程著稱，該日程自去年春季首次公佈以來一直有效。BOR在9月份宣佈，Corvias校園生活和其他兩家競爭者已被選中作為預先合格的投標人。另外5家機構提交了申請，儘管它們沒有被選中繼續前進，但它們為一個競爭性招標提供了堅實的基礎，這個招標足夠強大，能夠經受住潛在的抗議。迄今為止，尚未宣佈任何法律挑戰。

事件時間線

佐治亞大學學生宿舍事件時間表

日期	事件
2014年4月	釋出合格承包商申請（RFQC）。
2014年6月	RFQC回覆截止日期。
2014年7月	宣佈入圍名單，向入圍投標人釋出RFP草案。
2014年8月	進行校園參觀，並進行一對一討論。
2014年9月	初步定價截止日期，與入圍投標人進行一對一談判。
2014年10月	釋出最終RFP，董事會（BOR）和基金會批准交易的總體條款。最終RFP回覆截止日期。
2014年11月	就從價稅豁免進行公投。BOR批准選定的特許經營者。釋出頒發意向通知書。商業交割。
2015年7月	將現有住房從BOR轉移到特許經營者。財務交割。開工通知。
2016年7月	建設完成，開始入住。

參與者名單

董事會（BOR）是佐治亞大學系統的管理機構。董事會選舉一位校長，擔任其執行長和大學系統的首席行政官。

仲量聯行（JLL）被BOR聘請，作為其獨家代理人和顧問，協助採購特許經營者並構建關係。仲量聯行（紐約證券交易所程式碼：JLL）是一家金融和專業服務公司，專門從事房地產。

富國銀行證券公司（WFS）被仲量聯行聘請，為該交易提供某些財務分析。富國銀行證券公司不會參與與該交易相關的任何債務證券的發行；然而，富國銀行，北美公司可能作為貸款人參與由該RFQC產生的交易。

Corvias校園生活公司（CCL）被BOR選中，作為USG P3計劃第一階段的校園住房合作伙伴。CCL是Corvias集團的一部分，Corvias集團是一家完全整合的開發、建設和物業管理公司，擁有公共-私人合作的專業知識。

討論問題

1. 在加州大學戴維斯分校西村一期專案中，是否可以將更多風險轉移到特許經營者？或者這種風險是否會阻礙大學對社群的控制？
2. 加州大學戴維斯分校西村一期專案的範圍在招標過程中發生了變化。在你看來，大學是否應該在招標前進行更多前期工作，以更清晰地定義範圍？
3. 俄亥俄州立大學足球比賽的受歡迎程度是否會幫助校園公園獲得收入？
4. 將俄亥俄州立大學的停車場租賃50年是否時間太長？
5. 這個專案的成功是否可以恢復停車場P3的聲譽？
6. 如果你是一名佐治亞州的居民，你會認為哪些資訊足以進行全州公投，討論對與佐治亞大學系統開展業務的私人特許經營者的財產稅豁免？
7. 如果你是一名佐治亞大學系統成員機構的學生，你對校園住房設施私有化的擔憂是什麼？
8. 在選擇你學習期間的住房時，哪些標準對你來說最重要？

擴充套件閱讀

1. ASCE 超出預算範圍—公共/私人夥伴關係作為公共學校設施融資和交付的創造性工具：http://dx.doi.org/10.1061/(ASCE)1052-3928(2005)131:4(292)
2. 公共工程融資，美國社會基礎設施P3綜述，轉載於2012年5月-8月：(http://www.pwfinance.net/document/research_reprints/-1%20Social%20infrastructure.pdf)
3. 漢森布里吉特公共政策論壇，大學校園的P3專案：http://www.hansonbridgett.com/Publications/pdf/~/media/Files/Publications/P3-Projects-University-Campuses.pdf
4. 加州大學的公私合作關係：http://www.ucop.edu/real-estate-services/_files/documents/ppp_at_uc.pdf
5. 公私合作關係：加州大學系統校園發展的替代採購方法，舊金山灣區經濟研究所白皮書，2010年6月：http://www.bayareaeconomy.org/media/files/pdf/UCAlternativeInfrastructureWhitePaper.pdf
6. 密歇根大學P3停車場：http://facultysenate.umich.edu/faa/faa12-19-12.pdf
7. 密歇根大學決定不再推進P3：https://record.umich.edu/articles/university-decides-not-move-ahead-leasing-parking-facilities
8. 佐治亞州議會拒絕投票透過廣泛的P3：http://www.mondaq.com/unitedstates/x/302986/Building+Construction/Georgia+House+Declines+to+Vote+on+Broad+P3+Legislation
9. 佐治亞州參議院第255號法案：http://www.legis.ga.gov/legislation/en-US/display/20132014/SB/255