公私合作政策案例集/長灘
2007 年，加利福尼亞州司法委員會 (Judicial Council) 釋出了一份專案可行性報告，內容是使用首次公私合作 (P3) 採購方式，來更換現有的長灘法院，其中，州政府將讓私營部門為設施提供融資、設計、建設、運營和維護。同年，州立法機構通過了授權司法委員會使用這種替代性的基於績效的基礎設施 (PBI) 採購和交付方法，來開發新的法院的授權立法。這將開啟一個充滿活力的六年過程，最終為加州公民成功交付一個 50 萬平方英尺的現代化法院大樓，該法院大樓利用這種首創的社會基礎設施 P3 專案交付方式。司法委員會將制定一份招標書 (RFP)，概述基於績效的交付，要求私營部門的提案者在收到付款之前，按照嚴格的設計、運營和效能標準，為新的法院大樓提供融資、設計和建造。州政府將在法院大樓驗收並投入使用後，以年度為單位，對中標者進行補償。支付將是可變的，建築效能不足將導致年度支付 (服務費) 降低。這份為期 35 年的運營協議在專案的交付階段創造了獨特的動態，其中，對建築設計和系統的生命週期成本進行了評估，以最佳化法院大樓的長期運營和維護成本，據計算，這比傳統的公共專案交付方式具有更高的價值。
基於績效的交付帶來了額外的優勢，使司法委員會能夠利用創新的私營部門專案融資，而無需在 2010 年金融危機的高峰期使用州立債券能力。司法委員會於 2010 年 12 月與長灘司法合作伙伴 LLC (LBJP) 達成協議，利用獨特的短期融資安排，使專案得以順利進行。專案成本為 4.9057 億美元，融資安排為債務與權益比例為 90:10。LBJP 內的股權合作伙伴 Meridiam 投資了 4906 萬美元作為股權投資，並透過俱樂部貸款方式籌集了 4.415 億美元的為期七年的迷你永久融資。在建成後，這筆貸款於 2013 年 11 月成功地透過 5.185 億美元的 34 年期債券進行再融資。
協議簽署後，專案仍然是政治動盪的根源。服務費支付的來源必須在 2012 年預算中得到解決，而州立法分析師辦公室對物有所值的假設以及 PBI 採購方法的使用提出了批評。雖然 2014 年對長灘法院 PBI 方法的成本效益評估表明，與傳統採購方式相比，它為納稅人節省了資金，但司法委員會表示，它不會再進行任何 PBI 專案。由於該專案僅進入其第二個運營年份，因此過早評價 35 年運營協議的執行情況以及州政府是否將實現基於績效的 P3 交付所創造的長期運營和維護效益還為時過早。然而，其他地方和州政府正在評估司法委員會開發的 PBI 交付模式，將其作為開發其社會基礎設施的替代手段，這表明這種首創的基於績效的 P3 法院專案的重要性。
加利福尼亞州司法委員會 加利福尼亞州司法委員會是加州司法部門的決策機構 (加利福尼亞州司法委員會，2006)。作為司法委員會的主要架構師，克利福德·漢姆 (Clifford Ham) 擔任長灘法院專案經理。他是加州註冊的建築師，於 2002 年加入司法委員會。漢姆擁有聖路易斯華盛頓大學建築學碩士學位，以及密歇根州大谷州立大學的哲學學士學位 (政治學) (公私合作聯盟，2014)。
州長阿諾德·施瓦辛格 長灘法院 P3 專案是在州長阿諾德·施瓦辛格 (Arnold Schwarzenegger) 任期內開發和批准的，他於 2003 年至 2010 年擔任加州州長。作為一名中間派共和黨人，施瓦辛格贊成將市場解決方案引入公共問題，併為基礎設施推廣了 P3，他稱之為基於績效的基礎設施 (PBI) (“PBI：加州合作”，2008)。他還啟動了氣候變化、應急管理和護理培訓領域的 P3 計劃。
長灘司法合作伙伴/Meridiam 基礎設施 長灘司法合作伙伴是 Meridiam 基礎設施的專案公司，與司法委員會簽署了 DBFOM 合同。長灘司法合作伙伴與財團的其他成員 (Clark、AECOM、Johnson Controls) 簽署了專案的其他方面。Meridiam 為專案提供了 100% 的資金。Meridiam 憑藉邁阿密港隧道 P3 專案獲得了《專案融資》雜誌 2009 年北美 PPP 年度交易獎 (“長灘司法合作伙伴資料”，2013)。
加州克拉克設計/建造公司 加州克拉克設計/建造公司負責管理專案的勘察設計和施工，與長灘司法合作伙伴簽訂了合同。它是克拉克建築集團 LLC 的全資子公司。加州克拉克設計/建造公司的專案組合包括舊金山市民中心大樓、薩克拉門託國會大廈東端大樓和洛杉磯加州交通局地區中心總部 (“長灘司法合作伙伴資料”，2013)。
AECOM AECOM 作為克拉克設計/建造公司的分包商，擔任長灘法院專案的勘察設計負責人。他們是一家成立於 1990 年的多元化服務公司，其建築專案組合涵蓋多個行業，包括民用建築、企業建築、體育建築和美國聯邦政府建築。AECOM 在《工程新聞紀錄》2013 年 500 家頂尖設計公司排行榜中名列第一 (AECOM，2014a)。
強生控制 強生控制與長灘司法夥伴直接簽約，在司法委員會的 35 年期限內，為長灘法院提供運營和維護服務。該公司擁有一個以 P3 為中心的完整業務線，專注於為公共機構提供節能建築（強生控制公司，2014 年；“長灘司法夥伴情況說明”，2013 年）。
安永諮詢公司 安永諮詢公司擔任司法委員會的財務、房地產和採購顧問。他們參與起草採購檔案；制定司法委員會與私營方之間的風險分配；制定績效期望；例如，開發現有場地的最高最佳用途估值，開發採購流程、風險分配和績效期望。安永諮詢公司在開始為長灘法院專案提供諮詢之前，曾在加拿大醫院等社會基礎設施 P3 交易中提供類似服務（克利福德·漢姆，2014 年）。
霍金斯、德拉菲爾德和伍德 霍金斯、德拉菲爾德和伍德擔任司法委員會諮詢小組的法律顧問。他們起草了專案協議，與加州立法機構和行政部門工作人員進行互動，在評估提案時為司法委員會提供諮詢，並與中標者協商最終專案協議（法院管理辦公室，2012 年）。
圖 1. 專案方和結構
2008 年 9 月，加州財政部和聯合立法預算委員會的批准正式授權司法委員會對位於長灘市中心的一座新法院進行設計、建造、融資、運營和維護 (DBFOM) 交付，並進行競爭性選拔流程。
2008 年，司法委員會發布了資格預審申請 (RFQ)，吸引了眾多潛在投標者的興趣。共有 11 個財團提交了資格預審申請，其中 5 個團隊入圍了面試。選定 3 個提案方向司法委員會提供全面的提案，以融資、設計、建造、運營和維護擬建的長灘新法院。2009 年 6 月，司法委員會法院建設和管理辦公室釋出了招標書 (RFP)，將巴爾福·比蒂資本公司；長灘司法夥伴有限責任公司；蘭克福德-菲爾普斯長灘開發商有限責任公司列為 3 個合格提案方，以在開發和運營新的法院大樓中提供創新的基於績效的方法。經過 6 個月的競爭期，並進行了多次專有會議，長灘司法夥伴有限責任公司 (LBJP) 最終在 2010 年 6 月 28 日被選為首選投標人。財務和商業交割於 2010 年 12 月 20 日完成。該專案在 32 個月內設計和建造，並於 2013 年 9 月投入使用。運營合同期限為 35 年。關鍵事件時間表如下所示。
- 2007 年 6 月 28 日：司法委員會發布了專案可行性報告
- 2007 年 8 月 24 日：特殊立法，2007 年加州預演算法案
- 2008 年 11 月 26 日：交易啟動，釋出 RFQ
- 2009 年 5 月 12 日：3 個投標人入圍
- 2009 年 6 月：釋出 RFP
- 2009 年 12 月 9 日：提交 RFP 投標
- 2010 年 6 月 28 日：長灘司法夥伴被選為首選投標人
- 2010 年 11 月 26 日：專案協議最終確定，並得到財政部 (DOF) 的批准
- 2010 年 12 月初：向 DOF 提交最終價值分析
- 2010 年 12 月中旬：DOF 批准 VfM
- 2010 年 12 月 20 日：財務和商業交割
- 2013 年 8 月 31 日：入住日期
- 2013 年 11 月 26 日：再融資，併發行新債券
司法委員會的評估報告（梅納德，2014 年）將原始 VfM 中的擬議時間表與實際時間表進行了比較。根據報告，在收到 3 個 RFP 提案答覆後，專案協議的簽署和施工的開始推遲了大約一年。這是因為獨特的合同結構需要對選定的提案進行長時間的審查和批准。VfM 中提出的時間表與實際時間表之間的差異可以在圖 2 中看到。然而，在評估專案的整體時間表完成情況時，報告指出
“專案協議簽署後，沒有出現任何延誤，施工提前 11 天結束。這是因為設計、機構程式碼審查和施工重疊；在完成設計和獲得所有批准之前採購結構鋼和電梯；以及選擇了快速建造的建築圍護系統，從而最大限度地降低了因天氣原因導致的完成室內施工延誤的風險。”
圖 2：專案時間表：擬議與實際
長灘法院場地位於加州長灘市 275 馬格諾利亞大道。這塊佔地 6 英畝的場地位於前法院西北一個街區。該專案場地是根據與長灘市再開發局和司法委員會的房地產交換協議獲得的（法院管理辦公室，2014 年）。喬治·德尤克梅吉安州長法院地圖
這是司法委員會首次嘗試 PBI，因此在弄清楚如何正確執行的過程中，存在沉沒成本。安永參與了 P3 開發的許多關鍵環節，包括起草採購檔案、制定結構化風險分析、制定績效期望以及進行 VfM 分析。這並非不適當的角色，因為州政府始終將專業服務外包，但這突出了州政府需要內部擁有知識淵博的員工，能夠勝任地評估其承包商的工作。
進行 VfM 分析是一個複雜的過程，需要進行假設，這必然會導致政治爭議。更糟糕的是，很少有州政府擁有執行 VfM 分析的經驗，也沒有明確的最佳實踐框架。在確定可靠且普遍接受的折現率值方面存在困難，這一問題一直困擾著 P3 交付分析。立法分析辦公室 (LAO) 2012 年報告的批評之一是，州政府需要建立一箇中央資源，制定最佳實踐標準，以支援州政府機構和地方政府如何構建 PBI 交付，並管理一箇中央資料庫來跟蹤和評估基於資料的真實折現率和範圍。
與收費公路擁有明確的收入來源不同，社會基礎設施 P3 專案通常必須依靠年度撥款來支付服務費。這意味著該專案每年在預算編制時都可能成為政治議題，並且可能會增加私人融資成本，因為它帶來額外的風險。
承諾支付年度服務費會將 O&M 成本從可自由支配支出轉變為強制性支出。通常，即使這是一個短視的決定，O&M 也可以推遲或減少。PBI 交付的長期益處在於延長我們公共設施的使用壽命，但它有相應的溢價成本，在合同期限內鎖定。在 P3 專案沒有專門用於運營和維護的收入來源的情況下，這會加劇預算壓力。
將財務風險轉移至私營部門是 PPP 專案的常見做法。分配給私營部門的典型財務風險被認為是商業風險，通常與融資安排、資金成本和債務償還等因素相關聯。然而，在這個專案中，LBJP 面臨的財務風險不僅與商業風險有關，還與州政府的信用風險有關，特別是在未來的再融資方面。在這種情況下，LBJP 強烈要求司法委員會也承擔部分潛在的未來再融資損失，這將影響州政府的信用評級。政府堅決堅持將財務風險完全轉移至私營部門的原則，LBJP 最終同意了這一原則。
2007 年，加州長灘現有的法院大樓處於破敗狀態，包括黴菌、漏水和白蟻侵蝕問題（Long Beach Judicial Partners LLC，2014 年）。它也無法容納作為洛杉磯縣高等法院主要場所的每年處理的案件和客戶數量。在州長阿諾德·施瓦辛格的敦促下，司法委員會和法院行政辦公室 (AOC) 開始探索基於績效的基礎設施 (PBI，加州政府對公私合作的稱呼) 作為一種設計、建造、融資、運營和維護新大樓的方法（克利福德·漢姆，2014 年）。他們舉行了討論，以獲得州議會、財政部 (DOF) 和建築行業的支援，這些行業對 PBI 概念表示高度贊同（克利福德·漢姆，2014 年）。
司法委員會於 2009 年 5 月 15 日釋出的招標書 (RFP) 是美國第一個真正基於績效的可用性支付社會基礎設施 P3 專案。招標書邀請每個投標者提交具有競爭力的“基於績效”的提案，用於設計、建造、融資、除錯、運營和維護長灘的新法院大樓和現有場外停車場設施的翻新。新大樓佔地 531,000 平方英尺，包括：416,000 平方英尺的法院空間，包括 31 個民事和刑事法庭、拘留中心和看守所、安全通道；105,000 平方英尺的洛杉磯縣辦公室，根據單獨的租賃協議；以及 5,500 平方英尺的零售和商業支援空間。該設施將容納 800 名工作人員和每天 3,500-4,500 名訪客。該專案還要求對現有相鄰的 900 個停車位的停車場進行結構加固、翻新和擴建。在 RFP 第 2.3 節中，它指出司法委員會將根據一項為期 35 年的地契將法院大樓場地租賃給專案公司，如果州政府違約，地契可以延長至 50 年，以確保專案協議的執行。專案公司將向司法委員會回租法院大樓的部分空間，用於高等法院。克利福德·漢姆先生指出，他作為司法委員會的首席建築師；人們認為，為了確保獲得可比的設計和管理解決方案，應選擇一個單一地點並進行採購，所有三個投標者都將在此基礎上進行設計。這樣做是為了簡化財務提案，無需在比較每個投標者的設計和設施管理提案時評估單獨的土地估值或場地特徵。司法委員會透過將現有的法院大樓房產與長灘市重建局擁有的附近場地交換，獲得了法院大樓場地。這也消除了在專案協議簽署之前與備用場地選擇和收購相關的潛在風險（Menard，P. R. 2014 年）。
司法委員會 RFP 規定，年度服務費支付（租賃支付）將是專案公司為新設施的融資、設計、建造、運營和維護獲得的唯一報酬。漢姆先生將服務費支付描述為不是對建築物購買的補償，而是對向司法委員會提供一套全面的基於績效的設施管理服務的補償（克利福德·漢姆，2014 年）。在設施投入使用後，才會向專案公司支付款項。服務費支付的價值將由設計和建造設施的固定價格提案的攤銷成本以及專案公司在每個支付期間滿足規定的最低服務（績效）水平的能力來確定。
大約 40% 的年度服務費支付將歸因於設施的運營和維護（克利福德·漢姆，2014 年）。圖 3 說明了如果電梯故障影響法院運營兩個 2 小時，服務費將如何減少。在本例中，由於建築物電梯的服務中斷，年度服務費將減少 21,128 美元。一系列可用性服務的價值是由司法委員會在釋出 RFP 之前制定的，並提供給三個投標者。司法委員會 RFP 提供了詳細的最低計劃和設計 - 績效標準，投標者的建築設計必須滿足這些標準。已為司法委員會與每個投標者在 RFP 開發階段的規定期限內進行協商做出了規定。這種一對一的提案審查流程是從加拿大 P3 中使用的程式中採用的（Reinhardt，2010 年）。舉辦了論壇，讓投標者向司法委員會的財務、設計、建造和設施運營團隊展示其提案並獲取反饋意見。所有投標者都可以獲益的資訊，不會損害任何單個投標者的資訊，都被共享（克利福德·漢姆，2014 年）。RFP 指出，此過程將建立一種積極的工作關係，這將是專案協議 35 年運營期限的基礎（RFP，2009 年）。漢姆先生表示，這些論壇非常耗時，但對確保三個提案滿足司法委員會的建築、設施運營計劃和法律要求非常有效；這些論壇促使法院利益相關者對該過程和結果感到滿意。
圖 3：服務費減少的示例
基於績效的基礎設施 RFP 結構為開發團隊創造了一種經濟必要性，要求他們在建築設計的設計和規劃中解決長期運營和維護成本，達到傳統公共部門設計-招標-建造-運營專案交付中通常看不到的水平。這是因為與司法委員會的合同要求專案公司以固定的費用維護和運營該設施，並在 35 年合同期限內進行有限的通貨膨脹調整（RFP，2009 年）。合同要求專案公司將運營和維護成本整合到服務費中。RFP 流程似乎對在建築系統選擇中提供長期生命週期成本效益的需求有了更高的認識，從而最大程度地減少設施設計解決方案中的長期運營和維護以及更換成本。這可以在司法委員會和 LBJP LLC（專案公司）之間關於 RFP 響應中的一對一互動中看到，其中評估了替代設計解決方案以確定其全生命週期成本，從而在法院走廊內提供水磨石地板以降低持續的維護成本，並提供多個風機盤管以提供冗餘系統並減輕停機時間，這將影響服務費支付。投標者付出了巨大的努力來評估每個建築系統，以找到初始成本和長期可維護性之間的正確平衡。它還用於評估設計方案，讓司法委員會了解設計方案對降低或提高年度服務費支付的影響（LBJP LLC，方案 B 技術提案，2010 年）。該創新分析是否能提供使用基於績效的交付的動力的長期價值，還有待觀察。
基於績效的基礎設施 (PBI) 專案交付的主要優勢之一是將風險從公共部門轉移到私營部門。在長灘法院大樓 RFP 中，風險轉移是在 RFP 要求中確立的，並反映在每個投標者的財務提案中。司法委員會為評估提案而編制的價值評估 (VfM) 和公共部門比較器 (PSC) 計算中也計算了風險因素。以下是轉移和保留的公共部門風險的摘要：轉移到私營部門的風險
- 支付風險：RFP 規定，可用性支付（服務費）是專案公司的唯一報酬方式。在投入使用日期之前，不會進行任何服務費支付。（RFP，2009 年）
- 融資風險：專案公司對整個專案的融資負有全部責任，包括設計、建造、運營和長期維護，以商定的固定費用支付。專案公司將全權負責利率和信用風險。（RFP，2009 年）
- 州政府違約風險：如果司法委員會違約，專案公司獲得的唯一補償是 50 年的地契（RFP，2009 年）。如果發生違約，專案公司不會從州政府獲得任何其他形式的補償。該專案的成本將不被視為州政府債務（克利福德·漢姆，2014 年）。
- 設計和建造風險/責任，包括由於設計和建造建築物的延誤造成的完工風險；建造成本超支；以及設計者、建造者和運營商之間發生的爭議造成的任何額外費用（Menard，2014 年）。
- 權利風險：專案公司將負責獲得專案所需的所有政府批准的所有成本和費用，但根據《加州環境質量法案》要求的環境影響報告 (EIR) 除外。專案公司全權負責確保法院大樓的設計符合所有適用法律（RFP，2009 年）。
- 地下場地條件：專案公司將負責法院大樓場地存在的全部岩土和地下公用設施條件，並且由於發現任何不同的場地條件，專案公司無權對服務費或投入使用時間表進行任何調整（RFP，20009 年）。唯一的例外是未識別的有害物質條件，該風險由司法委員會承擔。
- 業主風險：專案公司負責所有運營和維護成本，該成本包含在固定價格服務費中。專案公司將對任何運營和維護成本超支負責；資本維護超支，技術落後，過度能源消耗。由於空置或租戶違反縣、零售和商業租賃協議而導致的租金收入短缺，完全由專案公司負責（RFP，2009）。
司法委員會保留的風險
- 業主風險，這是任何交付方式固有的
- 法律變更
- 不可抗力事件，例如地震、野火、氣候變化或恐怖襲擊。
- 現有場地環境條件，例如環境影響報告書中未識別的地下有毒廢物。
- 通貨膨脹（30% 的服務費與年度通貨膨脹調整掛鉤）
價值分析 (VfM) 的重要性不可言喻，因為它是確定公私合作 - PBI 交付 - 是否能比傳統公共部門設計 - 招標 - 建設 - 運營交付方式在設施使用壽命內帶來更好的專案績效和價值的唯一基礎。對於 VfM 分析，司法委員會在整個採購過程中以及在釋出 RFP 之前進行了多次獨立的成本估算（Clifford Ham，2014）。這些估算使用建築計劃和運營需求進行開發，就像使用傳統公共部門設計 - 招標 - 建設 - 運營交付方式一樣，稱為公共部門比較器 (PSC)。結合 PSC 估算，還會進行替代估算，預計提案者將在 PBI 採購中提交這些估算。這種替代估算在 VfM 分析中稱為影子投標。安永會計師事務所受司法委員會委託，在準備 RFP 提案結構方面提供財務和技術專業知識；協助準備司法委員會價值分析的 PSC 和影子投標分析，以及立法授權要求；以及協助評估三個 PBI 投標提案。2011 年 1 月 24 日，安永會計師事務所代表司法委員會發布了《價值分析報告：新長灘法院大樓》報告。該報告審查了在釋出 RFP 之前準備的公共部門比較器和影子投標估算，然後將提案前分析與最終專案協議中反映的 Meridian LBJP LLC 提案進行比較。本節中的大多數資料基於 2011 年 1 月 VfM 報告的資料和分析。值得注意的是，立法分析辦公室 2013 年的獨立分析對安永會計師事務所 2011 年 1 月報告中的許多關鍵點提出了異議。
1. PSC 和影子投標價格
PSC 使用司法委員會及其成本顧問（戴維斯朗頓）提交併更新的專案基本成本進行計算，包括資本、運營和維護以及融資成本。PSC 利用傳統的公共部門交付量化保留的公共部門風險的成本。風險包括場地的環境狀況、範圍變更、施工延誤、意外運營成本和勞資糾紛。PSC 中包含的其他成本包括未來法院擴建、租戶改善和保安人員成本的外部租賃空間。為了將 PSC 與 LBJP 基於績效的提案標準化，進行了一項競爭中立性調整，該調整調整了保險和稅收等成本的淨額，這些成本在 PSC 方法下不會被包含在支付款項中。這些是 PBI 方法會產生的成本，但這些成本要麼會支付給國家，例如稅收，要麼會因國家的地位而避免，例如保險。
2008 年 2 月 VfM 報告中的 PBI 成本基於年度服務支付計算，該支付款項是在影子投標中計算的，該投標是對私人合作伙伴根據原始 VfM 報告（2008 年 2 月）的假設，在 PBI 方法下向司法委員會提供專案所需的可能成本的估算。原始 VfM 顯示，PBI 交付方式的淨現值 (NPC) 效益約為 5200 萬美元，或按 7.94% 的折現率假設，為 10.6%。該報告中使用的 7.94% 的折現率是影子投標中計算的專案 IRR。安永會計師事務所 2011 年的分析指出，LBJP PBI 提案為國家提供了比標準 PSC 交付方式多 5600 萬美元的價值。
2. 折現率
折現率假設代表了當前市場可用的利率和專案被認為具有的相對風險的結合，並且引起了很多爭議（立法分析辦公室，2013）。假設的 6.06% 的折現率被用作參考，因為該比率反映了當時國家資金成本的現行利率。該比率是國家在 2009 年為上訴法院第三上訴區薩克拉門託圖書館和法院大樓翻新籌集資金的比率（安永會計師事務所，2011）。基於此折現率的 VfM 分析是 DOF 釋出其批准基準以評估 LBJP 財務包的基礎；因此，該 VfM 分析假設所有淨現值 (NPC) 計算都使用 6.06% 的折現率。折現率假設是一個關鍵假設，因為對該比率的微小更改會導致 PSC 和 PBI 之間價值比較發生重大變化。安永會計師事務所 VfM 報告中包含的敏感性矩陣說明了這一點。“價值分析對摺現率假設的敏感性”圖表顯示了 5% 到 12% 的折現率，以及 PSC 和 PBI 的 NPC 的相應值，以及 PSC 和 PBI 交付方式之間 VfM 分析的百分比差異。使用 5% 的折現率會導致這兩種交付方式的差額不到 1%。在 12% 時，PBI 在合同使用壽命內的淨成本效益為 7677 萬美元，比傳統的 PSC 交付方式便宜 18%。值得注意的是，專案風險越大，基於績效的交付方式比傳統的公共部門交付方式提供的價值就越高。安永會計師事務所 2011 年的最終報告反映了司法委員會和 LBJP 同意的交易，並反映了司法委員會和 LBJP 在 2010 年 6 月至 2010 年 12 月期間進行的公開對話的結果，其具體目的是降低 PBI 成本，以使 PBI 成本在 NPC 基礎上至少與公共部門比較器相當。在這次對話之後，LBJP 於 2010 年 12 月 20 日準備了一份最終提案，並將基準利率固定在當天。評估該專案交付方式的既定基準是基於淨現值基礎，使用 6.06% 的折現率。第一年的名義服務費（年化）約為 5167.1 萬美元，35 年專案期限內支付的總累計服務費為 20.5 億美元，相當於 7.254 億美元的 NPC。35 年運營期間的估計 PSC 總名義成本計算得出的成本為 20.8 億美元，淨現值為 7.5137 億美元。在此基礎上，安永會計師事務所的報告確定，LBJP 提案中反映的 PBI 選擇比 PSC 便宜 2597 萬美元。這只是最初 2009 年估算中預期的一半。
3. 專案進度比較
PSC 和 PBI 之間的專案交付進度比較顯示，與公共部門的設計 - 招標 - 建設交付方式相比，私營部門大幅加快了專案進度。Menard 2014 年 7 月的成本效益報告比較了長灘和聖貝納迪諾專案，這些專案是 AOC 在 2008 年至 2013 年期間開發的類似規模的法院大樓。長灘法院大樓的設計和建造速度比聖貝納迪諾專案快兩年。PSC 比較沒有充分量化改進速度的價值，而改進速度是交付急需的公共基礎設施比傳統公共部門交付方式更快的價值（Clifford Ham，2014）。
4. 經濟假設
安永會計師事務所 2011 年 VfM 報告的第 6 節包含 PSC 和 PBI 交付方式的利率假設。施工成本在 PSC 分析中上調了 3.66%，PBI 分析中沒有使用利率因素，因為司法委員會從 LBJP LLC 獲得了有保證的固定價格提案。通貨膨脹率為 3.28%，用於在 PSC 中上調 O&M 成本，在 PBI 中上調 2.00%。差異反映在服務費的減少部分，該部分將在與 LBJP LLC 的最終協議中調整通貨膨脹。能源成本預計在 PSC 和 PBI 分析中都將上調 2%。
5. 價值分析總結 - 商業案例
該報告以 PSC 標準化估算與與 LBJP LLC 協商的 PBI 交付方式之間的價值分析的比較摘要結束，其中發現 PBI 在專案的整個 35 年使用壽命內提供了更好的價值。PSC 交付方式的 35 年協議的淨現值估計為 7.51 億美元，而 PBI 交付方式的淨現值為 7.25 億美元。這相當於 PBI 交付方式在 35 年內便宜 2600 萬美元，或按現值計算便宜 3.5%。專案的總生命週期成本的真實成本在未來幾年內都不會知道，因為這座建築只開放了一年。就實際而言，利用基於績效的交付方式實現的預計成本節約仍然只是一個預測，但該流程可能會在專案協議的整個使用壽命內帶來運營和效能更好的設施，這可能會帶來其他更深遠的節約，例如無需在未來重建其他設施。
該專案在 DBFOM 的基礎上進行結構化，在該基礎上，私營公司將承擔融資和償還債務的全部責任。該原則在專案協議第 6.1 (A) 節中明確說明。
“專案公司融資專案權利與責任：專案公司全權負責以其自身成本和風險獲得和償還專案所需的所有融資，且不向 AOC 追索，並獨家承擔其融資利率、償還條款或其他條款和條件發生變化的風險。”
1. 專案招標期間的金融市場（2008-2010）
在專案採購期間（2008 年至 2010 年），由美國次貸危機引發的全球金融危機衝擊了信貸市場，導致美國經濟發生重大變化和大幅下滑。金融市場實際上處於凍結狀態，信貸市場長期處於流動性不足的狀態。RFP（於 2009 年 5 月 15 日釋出）稱，投標人必須使用 2009 年 9 月 30 日作為假設日期來制定其財務建議。可以想象，在金融動盪期間，為專案尋找長期融資來源有多麼困難。這對市場流動性的可用性產生了重大影響，更不用說融資成本和期限了。
RFP 釋出期間，TED 利差的趨勢清楚地表明瞭金融市場的嚴峻形勢和獲得融資的難度。TED 利差是指銀行間拆借利率（以三個月 LIBOR 為代表）與三個月美國國庫券利率之間的差額（“TED 利差”，2014 年）。TED 利差是衡量市場感知到的信貸風險水平的一個良好指標。這是因為美國國庫券被認為是無風險的，而與銀行間歐元拆借相關的利率被認為反映了公司借款人的信貸評級。隨著 TED 利差的增加，商業借款的違約風險被認為在增加；因此，投資者會更傾向於安全投資。
全球金融危機期間的 TED 利差 (2008-2010)顯示了 TED 利差在全球金融危機期間（灰色陰影部分）如何飆升，波動幅度很大，從 2007 年 7 月 1 日之前的平均 0.3-0.4% 左右，在 2008 年 10 月 10 日達到峰值 4.6%，之後在 2009 年 7 月 1 日之後緩慢回落到正常水平。
圖 4：全球金融危機期間的 TED 利差
鑑於這種情況，商業銀行，尤其是美國銀行，無法提供長期貸款。債券市場絕不比貸款市場更好。由於發行人的信貸風險，養老基金和保險公司等主要機構投資者也無法建立其長期資產。LBJP 和司法委員會都不認為融資必須鎖定整個特許經營期。相反，他們謹慎地以不同階段的方式接觸金融市場，首先獲得短期/中期融資，然後在市場改善時以更有利條件進行再融資。
2. 迷你永久貸款
“迷你永久融資”是長期融資的替代解決方案。它通常用於專案達到某個里程碑，例如，完工或專案開始產生收益之前。專案開發商可以在能夠獲得長期融資或永久融資解決方案之前使用這種型別的融資。（“迷你永久”，2014 年）。專案協議第 6.7 條承認使用迷你永久再融資作為未來長期融資的過渡解決方案，其中規定：“迷你永久貸款再融資（A）迷你永久再融資。各方承認，專案公司的融資計劃（如財務模型中所反映）基於對專案銀行貸款的再融資，該貸款期限約為財務結算日期後的 7 年（迷你永久再融資）”。
根據專案協議，原則上，LBJP 的再融資須經司法委員會同意。但是，在迷你永久貸款再融資方面，它被視為免稅融資，無需司法委員會同意。
3. 迷你永久融資的詳情
金額和參與銀行
專案成本為 4.9057 億美元，融資安排的債務與權益比率為 90:10。Meridiam 貢獻了 4906 萬美元作為股權投資，並以俱樂部貸款的形式籌集了 4.415 億美元的 7 年迷你永久融資。BBVA、法國巴黎銀行、農業信貸銀行、德意志銀行、加拿大皇家銀行和豐業銀行，都是非美國銀行，共同擔任聯席牽頭安排行。由於融資安排是在全球金融危機期間進行的，參與銀行在評估專案可能涉及的風險時格外謹慎。鑑於貸款償還的來源將是年度撥款，一些銀行對未來可能無法支付服務費的風險表示擔憂。當時，司法委員會透過說明新的長灘法院大樓將成為重要的法院設施，由於其在洛杉磯縣高等法院中的重要功能，將迫使司法委員會履行其財務義務，無論加州立法機關未來如何撥款。這種“必要性”論點幫助長灘司法合夥人獲得了銀行融資承諾。（克利福德·漢姆，2014 年）融資於 2010 年 12 月 21 日成功完成。各銀行的貢獻金額概述在表 1 中。
表 1：銀行貢獻的金額
| 名稱 | 金額（百萬） | 百分比 | 角色 |
|---|---|---|---|
| 加拿大皇家銀行 | 92.0 美元 | 20.8 | 聯席牽頭安排行 |
| BBVA 巴科梅爾銀行 | 82.0 美元 | 18.6 | 聯席牽頭安排行 |
| 德意志銀行 | 78.8 美元 | 17.8 | 聯席牽頭安排行 |
| 法國巴黎銀行 | 78.8 美元 | 17.8 | 聯席牽頭安排行 |
| 農業信貸銀行 | 60.0 美元 | 13.6 | 聯席牽頭安排行 |
| 豐業銀行 | 50.0 美元 | 11.3 | 聯席牽頭安排行 |
| 合計 | 441.5 美元 | 100.0 |
貸款和掉期定價
貸款的定價為建設期間 6 個月 Libor 的 2.75%，之後利息將按計劃上調。利率的結構方式是，初始利息在建設期間較低，因為專案不會產生任何收入。為了對沖未來利率波動的風險，LBJP 透過簽署掉期交易來固定未來的利率。此時，專案協議已經簽署，規定了特許經營期間將支付的固定金額的服務費。考慮到貸款和掉期，所有債務利息率在 7.42% 到 8.42% 之間，如表 2 所示。
表 2：貸款、掉期和所有債務利息率
4. 對未來再融資的擔憂
LBJP 的擔憂是加州州政府的信用評級可能在再融資時被下調。這是因為 LBJP 迷你永久貸款到期後成功再融資的一個重要因素取決於該州是否能夠保持其信用評級，如果不能提高的話。在合同談判期間，LBJP 請求司法委員會承擔由於該州信用評級下調而導致的再融資成本可能增加的風險。然而，司法委員會以專案核心原則之一是將融資風險完全轉移到私營部門為由拒絕了這一請求，因此專案公司承擔與所有融資相關事宜有關的所有責任，並承擔其自身成本和風險。最終，LBJP 同意承擔與再融資下行風險相關的所有責任。（法院管理辦公室，2014 年）。
再融資的一個有趣方面是，司法委員會/AOC 仍然有權獲得再融資收益的一部分。鑑於司法委員會不承擔任何融資風險，司法委員會獲得再融資收益的能力是這種情況下的一個獨特特徵。專案協議第 6.5 條規定
“再融資（B）AOC 的再融資收益份額。AOC 有權獲得合格再融資產生的任何再融資收益的 50% 份額。”
5. 再融資
32 個月的設計和施工期已完成，35 年的運營期於 2013 年 9 月開始。與該專案的第二階段開始同時，Meridiam 啟動了迷你永久貸款的再融資。經過 10 周的結構和向投資者推介，LBJP 於 2013 年 11 月 26 日在私人配售市場發行了 5.185 億美元的 34 年期債券。摩根大通和德意志銀行擔任聯席配售代理，分別承擔了 2.5925 億美元的配售，該債券成功地被包括保險公司和養老基金在內的 10 個投資者認購。
該債券的票面利率為 6.88%，到期日為 2047 年 12 月 31 日。再融資透過私人配售債券提供了長期資金，並降低了所有債務利息率。由此產生的專案公司和司法委員會的收益約為 20 萬美元，根據專案協議第 6.5 條，司法委員會的份額被用於減少年度服務付款。
1. 服務費的來源
然而，甚至在大樓完工之前，公眾領導人就開始質疑這項交易對該州的價值。第一個爭論的跡象出現在 2012 年 8 月，當時州參議院預算主席致函法院臨時行政主任，表明司法委員會不應期望在 2013 年首筆年度服務費到期時獲得一般資金（米勒，2012a）。服務費的收入來源在早期的立法或合同檔案中沒有具體規定（米勒，2013 年），在交易結束時，DOF 警告司法委員會，“年度服務合同付款的資金需經立法審查和撥款”（米勒，2012a）。司法委員會反覆要求從州一般基金中撥付年度服務費，作為對其年度資金的補充撥款，因為長灘法院大樓的建設、運營和維護是一項新的義務——超出其直接和關鍵需求的資本專案——是根據州長的要求採用的（克利福德·漢姆，2014 年）。雖然在 2007 年專案構思時，一般基金撥款可能是可行的，但在 2012 年，該州正面臨嚴重的預算問題和不同的政治環境。
2. LAO 報告
幾個月後，在 2012 年 11 月，加州立法分析辦公室釋出了一份報告，批評加州機構處理 PPP 專案的方式，特別是普雷西迪奧公園和長灘法院。他們認為，長灘法院專案不符合 PPP 採購的良好候選人，並且 VfM 評估高估了 PPP 方法的價值，高達 1.6 億美元的淨現值，遠遠超過司法委員會對其 PPP 方法節省的估計，為 2600 萬美元（Digiambattista Peters，2012 年；米勒，2013 年）。他們對長灘法院專案特別關注的領域包括以下幾個方面：
- 司法委員會在長灘法院專案開始之前或專案開始後的兩年內，缺乏一個透明的框架來選擇 PPP 專案並進行 VfM 分析。
- 司法委員會在確定 PPP 是否是法院的良好方法時，沒有使用選擇性標準。
- 價值評估分析偏向於P3方案
o 在影子投標中錯誤地將應繳納的聯邦政府稅款計入州政府收入；o 儘管司法委員會已建立控制機制以防止超支，且近期沒有超支歷史，但仍高估了公共部門比較物件的成本超支；o 公共部門比較物件提供的未來法院需求空間不足，需要在未來租賃建築物外的額外空間（其成本將因淨現值計算而加劇）；以及o 估計使用傳統採購和P3方案之間的專案完工日期相差14個月。
- 州議會沒有機會對價值評估分析提供反饋。
- 加州州政府官員在管理P3採購流程方面經驗有限，也沒有分析過去P3經驗以總結經驗教訓的程式。
- 最後，報告提出了一些建議，說明州政府可以採取哪些措施來糾正這些不足和錯誤，例如加強P3專案選擇標準、價值評估分析和P3審批流程，以及加強公共基礎設施諮詢委員會，使其成為州政府的獨立P3諮詢機構（類似於弗吉尼亞州的交通公共-私營合作辦公室）。
3. 司法委員會的回應
司法委員會迅速對LAO報告作出了回應，司法部門資本專案辦公室主任（Willoughby，2012）釋出了一封信。這封五頁的信函為使用PBI的決定進行了辯護，多次提及司法委員會在協議最終確定之前與財政部和行政辦公室進行的規劃，以及司法委員會對聯合立法預算委員會和LAO提出的問題的回應，以及2007年預演算法案參議院法案77中對PBI方法的立法授權。信函解釋說，長灘法院是一座大型建築，擁有相互依賴的系統，因此值得作為PBI專案進行採購。關於LAO對價值評估分析的具體擔憂
- 稅收：司法委員會解釋說，這些稅收並未計入價值評估分析中的收入，而是根據競爭中立原則（援引澳大利亞政府對競爭中立的定義）被排除在成本之外。
- 成本超支：司法委員會解釋說，LAO在價值評估分析中發現的1.28億美元成本超支實際上是司法委員會在PBI方法下保留的所有風險的NPC與傳統方法下的NPC之差，因此這並非高估了價值評估分析。（鑑於PBI方法的一個重要優勢是大部分建設和運營風險由私營方承擔，因此這並非令人意外地成為價值評估分析中的一個重要因素。）此外，司法委員會指出，一項結構化風險分析，“在基礎設施採購方法的比較分析中，公認的最佳實踐……在完成價值評估分析之前進行了三次……應LAO的要求，司法委員會聘請了風險分析領域的兩位獨立專家來審查和驗證長灘法院的流程”（Willoughby，2012）。
- PSC空間不足：司法委員會解釋說，對額外空間需求的估計是根據洛杉磯高等法院的建議提出的。
- 專案完工日期差異：司法委員會解釋說，PBI下的時間優勢歸因於“司法委員會在長灘P3提案階段的CEQA環境許可與概念設計活動的重疊”，並指出“同時進行設計、施工圖、招標、採購和施工是私營部門房地產開發中常用的方法，以避免成本上升並加快建築完工；但是，在使用州資本支出傳統方法的建築專案中，現行程式不允許這樣做”（Willoughby，2012）。他們指出，這種假設似乎已經得到了驗證，因為建築開始時間早於他們預測的採用設計-招標-建造方法的時間。
儘管司法委員會迅速作出了回應，但LAO報告還是讓長灘法院專案和司法委員會遭受了一些負面報道，而司法委員會本身已經受到“臃腫的官僚機構”的批評（Miller，2011）。2012年12月，訊息傳來，司法委員會的法院設施工作組（加州法院的決策機構）將無限期地暫停四個計劃中的法院建設專案，以便為長灘法院專案騰出資金（“加州可能會出現法院建設延誤”，2012；Miller，2012b，2013）。這一決定，加上LAO報告，導致司法委員會在2013年3月參議院預算小組委員會聽證會上受到了一些尖銳的質疑。法院行政辦公室營運長Curtis Child堅定地維護了這一決定，他表示司法委員會“仍然非常有信心……這對州政府來說是一筆劃算的交易”，但他們“不打算再做任何P3專案”（Miller，2013）。
關於如何以及是否支付年度服務費的問題，在2013年預演算法案中最終將司法委員會3500萬美元的法院建設資金納入之後得到了解決（“Dreyfus AMT免稅市政債券基金 - Y類 - 第四部分”，2013）。LAO支援這一決定，而不是進一步增加一般基金的負擔（立法分析辦公室，2013）。同樣，州長2014-15年度預算中包括5420萬美元的法院建設資金，用於支付法院的年度服務費（“Dreyfus 高收益市政債券基金 - Z類 - 第四部分”，2014）。因此，服務費的支付按時開始，在入住的前六個月，司法委員會僅收取了不到5萬美元的罰款，其中許多是由於電梯停運造成的（Clifford Ham，2014）。
有趣的是，就在加州公職人員爭論P3專案優劣的同時，加州教師退休系統（CalSTRS）抓住機會投資了私人特許經營者：2012年10月，CalSTRS承諾對四項加州投資進行4300萬美元的投資，包括普雷西迪奧公園大道和長灘法院。CalSTRS的基礎設施投資組合還向Meridiam Infrastructure North America Fund II投資了1億美元（“CalSTRS宣佈對加州基礎設施投資”，2012）。
4. 司法委員會的其他報告
在整個建設階段，司法委員會發布了三份由獨立建築專家（IBE）撰寫的報告，描述了專案協議的進展情況。IBE對專案的各個方面（施工進度、材料和工藝質量、設計-建造政府審批和政府機構、各方之間的協調）進行了評級，幾乎總是判斷這些目標已經實現，或者遇到了一些小問題（法院行政辦公室，2012a，2012b，2013）。
2013年，加州州議會通過了參議院法案75，要求司法委員會對長灘法院專案與三個非PBI法院專案進行比較分析，以確定PBI是否是一種經濟高效的方法（Menard，2014）。司法委員會於2014年6月提交了該報告。他們根據以下因素證明了PBI方法的價值
- 進度：長灘法院的建設速度快於比較專案，因為私人交付允許設計和建設階段重疊，採用快速施工，不受州政府債券銷售時間線的約束。
- 建設成本：雖然長灘法院的成本略高於比較專案（每平方英尺0.15美元），但其設計在某些方面優於比較專案，並允許進行擴建。
- 專案交付方式：兩種方法都允許進行競爭性招標。
- 審判法庭設施標準的應用：兩種方法都允許滿足這些標準。
- 專案管理成本：司法委員會在開發階段的專案管理成本在兩種方法下均相當。
- 專案協議的實施：參與的私營實體有效地執行了專案協議。
- 價值評估分析假設：價值評估分析中關於場地、時間安排、資本成本和專案風險的假設已被證明是有效的。
- 運營和維護：專案公司承擔了在最初的35年中以規定的質量標準運營和維護設施的風險（Menard，2014）。
儘管有這個結果，但司法委員會法院行政辦公室首席建築師兼長灘法院專案經理Clifford Ham表示，司法委員會甚至加州都不太可能在不久的將來再進行另一個PBI專案（Clifford Ham，2014）。他列舉了許多因素，包括長灘法院專案仍然需要支付年度服務費，而且加州的信用評級正在改善，降低了傳統基礎設施採購方法的借貸成本。此外，州政府尚未投資於加強其管理PBI專案的能力。
長灘市在親眼目睹了法院談判後，顯然相信P3方法有其價值：2014年2月，該市釋出了關於新的市政中心DBFOM P3合同的招標書。收到了兩個提案。最初的資格預審要求將年度可用性支付金額限制在2013年的1260萬美元，相當於該市每年用於維護市政廳和租賃額外工作空間的金額。今年秋季，該市將為公眾舉辦一系列會議，讓他們瞭解投標人的方案（“長灘市宣佈關於市政中心招標書的社群審查流程”，2014）。
長灘法院大樓專案獲得了眾多獎項，包括
- 美國藝術促進會：2014 年公共藝術網路年度回顧，最佳公共藝術專案
- 美國建築師協會司法建築學院：2012 年表彰獎，司法設施評論
- 美國建設管理協會南加州分會：2014 年承包商質量合作伙伴獎
- 《債券購買者雜誌》：2011 年年度交易獎；非傳統融資
- 《專案融資雜誌》“2010 年北美 PPP 年度交易”
- 《工程新聞紀錄》，2014 年全球最佳專案獎，政府建築
- 《歐洲貨幣/專案融資》：2011 年北美 PPP 年度交易
- 《洛杉磯商業雜誌》：商業房地產獎，2014 年最佳公共專案
- 合作伙伴獎：2012 年高度讚揚，最佳住宿專案
1. 全球金融危機如何影響該專案，包括專案範圍、融資安排、專案時間表等方面？如果這是一個傳統的政府採購專案，司法委員會是否能夠像 LBJP 一樣繼續進行該專案？您認為 LBJP 在這個專案中，特別是全球金融危機期間，發揮了什麼關鍵作用？
2. 儘管司法委員會拒絕承擔與融資相關的任何風險，但它仍然有權獲得部分再融資收益。您如何看待這種獨特的安排？
3. LAO 報告中的批評是否公平？
4. LAO 報告解釋說，加州州立垂直基礎設施和水平基礎設施 P3 專案有不同的審批機制。法院設施和州立辦公大樓必須由立法機構批准和撥款，而交通專案則由加州交通委員會負責。對不同型別的 P3 專案採用不同的審批流程是否合理？每種方法的優缺點是什麼？
5. 對州而言，在進行任何資本支付之前就完成設施的設計、建造和入住，有什麼價值？擁有新設施與不得不使用現有的故障基礎設施相比，有什麼價值？
法院行政辦公室。(2012a)。《設計和施工階段專案協議制定、採購流程和績效評估》。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/Long-Beach-PBI-evaluation-report-9-14-12.pdf
法院行政辦公室。(2012b)。《喬治·德尤克梅吉安州長法院：設計和施工階段專案協議制定、採購流程和績效評估 (2012 年 4 月 1 日 - 2012 年 8 月 31 日)》。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/Long-Beach-PBI-evaluation-report-12-13-12.pdf
法院行政辦公室。(2013)。《喬治·德尤克梅吉安州長法院：設計和施工階段專案協議制定、採購流程和績效評估 (2012 年 9 月 1 日 - 2012 年 12 月 31 日)》。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/Long-Beach-PBI-evaluation-report-06-28-13.pdf
AECOM。(2014a)。《建築》。檢索自 http://www.aecom.com/What+We+Do/Architecture
AECOM。(2014b 年 2 月 21 日)。《新建長灘法院大樓專案》。檢索自 https://www.metroplanning.org/uploads/cms/documents/long_beach_courthouse_case_study_mayors_caucus_feb_21st.pdf
法院建設和管理辦公室。(2009)。《新建長灘法院大樓招標書》。2009 年 5 月 15 日釋出。
《加州可能出現法院建設延誤》(2012 年 12 月 18 日)。《懲教新聞》。檢索自 http://www.correctionalnews.com/articles/2012/12/18/california-could-see-courthouse-construction-delays
《加州長灘法院 P3》(2011 年 3 月 30 日)。《IJ 全球》。檢索自 http://www.ijonline.com/articles/68632/californias-long-beach-courthouse-p3 《加州公積金宣佈加州基礎設施投資》(2012 年 10 月 4 日)。《商業週刊》。檢索自 http://global.factiva.com/redir/default.aspx?P=sa&an=BWR0000020121004e8a4000f3&cat=a&ep=ASE
卡爾森，R。(2008 年 6 月 1 日)。《洛杉磯/長灘市場報告；長灘法院專案可能為更多州立公私合營專案開啟道路》。《加州建設連結》，第 47 頁。
《長灘市宣佈市政中心招標書社群審查流程》(2014 年 9 月 8 日)。《美國聯邦新聞》。檢索自 http://global.factiva.com/redir/default.aspx?P=sa&an=INDFED0020140910ea98000h1&cat=a&ep=ASE
克利福德·漢姆。(2014 年 10 月 3 日)。《關於長灘法院專案的採訪》。
迪吉安巴蒂斯塔·彼得斯，J。(2012)。《最大限度地利用公私合營專案為州帶來的利益》。《立法分析員辦公室》。檢索自 http://www.lao.ca.gov/reports/2012/trns/partnerships/P3_110712.aspx
德雷弗斯 AMT 免稅市政債券基金 - Y 類 - 第 4 部分。(2013 年 12 月 26 日)。《共同基金招股說明書快報》。檢索自 http://global.factiva.com/redir/default.aspx?P=sa&an=MFPE000020140103e9cq001gu&cat=a&ep=ASE
安永諮詢公司。(2011)。《新建長灘法院大樓的價值評估報告》。為法院行政辦公室準備。
強生控股公司。(2014)。《公私合營模式 - 節能解決方案》。檢索自 http://www.johnsoncontrols.com/content/us/en/products/building_efficiency/service-and-solutions/performance_contracting/p3.html
加州司法委員會。(2006)。《簡介：加州司法委員會，法院行政辦公室》。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/profilejc.pdf
立法分析員辦公室。(2013)。《2013-14 年預算：州長的刑事司法提案》。檢索自 http://www.lao.ca.gov/analysis/2013/crim_justice/criminal-justice-proposals/criminal-justice-proposals-021513.aspx
《長灘司法合作伙伴情況介紹》(2013 年 8 月)。法院行政辦公室。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/fact_sheet_lbjp.pdf
長灘司法合作伙伴有限責任公司。(2009)。《新建長灘法院大樓 - 包 B 技術建議書，2009 年 12 月 9 日》。
梅納德，P. R。(2014)。《喬治·德尤克梅吉安州長法院：成本效益評估》。法院行政辦公室，法院建設和管理辦公室。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/lr_gov_deukmejian_courthouse-SB-75.pdf
《美利迪安即將完成長灘法院再融資》(2013 年 11 月 27 日)。《IJ 全球》。檢索自 http://www.ijonline.com/articles/90139/meridiam-nears-close-on-long-beach-courthouse-refi
米勒，C。(2011 年 4 月 4 日)。《委員會審查 AOC 是否存在預算膨脹問題》。《記錄者》，第 33 頁。
米勒，C。(2012a 年 9 月 17 日)。《備受吹捧的法院大樓的賬單已到期》。《記錄者》，第 1 頁。
米勒，C。(2012b 年 12 月 11 日)。《加州法院系統面臨更多糟糕的財政訊息；來自法院》。《邁阿密每日商業評論》，第 A3 頁。
米勒，C。(2013 年 3 月 18 日)。《AOC 因長灘問題被質疑》。《記錄者》，第 1 頁。
迷你永久債券。(2014)。檢索自 http://www.investopedia.com/terms/m/miniperm.asp
《PBI：加州合作》(2008 年 3 月 1 日)。《專案融資》。檢索自 http://global.factiva.com/redir/default.aspx?P=sa&an=PTF0000020080325e4310001l&cat=a&ep=ASE
《加州司法委員會、法院行政辦公室與長灘司法合作伙伴有限責任公司之間的專案協議》(2012)。檢索自 http://judicialcouncilwatcher.files.wordpress.com/2012/12/pra990-1.pdf
公私合營聯盟。(2014)。《克利福德·漢姆 - P3C 2015 年人物簡介》。檢索自 http://thep3conference.com/speakers/clifford-ham/
雷耶斯，哈斯蒂，馬赫和漢姆。(2014 年 7 月)。《喬治·德尤克梅吉安州長法院績效型基礎設施》。在華盛頓特區的美國國家建築科學研究院大會上發表的 PowerPoint 簡報。經克利福德·漢姆許可使用。
萊因哈特，W。(2010 年 12 月)。《4.92 億美元的長灘法院 P3 為社會基礎設施打開了大門》。《公共工程融資》。www.pwfinance.net，第 3 頁。
TED 利差。(2014)。檢索自 http://www.investopedia.com/terms/t/tedspread.asp
威洛比，L。(2012 年 11 月 30 日)。《關於：最大限度地利用公私合營專案為州帶來的利益，2012 年 11 月 8 日》。檢索自 http://www.courts.ca.gov/documents/AOC-response-to-LAO-ppp-report-11-30-12.pdf
- LAO 報告 (20 頁) - http://www.lao.ca.gov/Publications/Detail/2666
- AOC 對 LAO 報告的回覆 (5 頁) - http://www.courts.ca.gov/documents/AOC-response-to-LAO-ppp-report-11-30-12.pdf