公私合作政策案例集/加州大學默塞德分校 (redux)
本案例研究回顧了加州大學默塞德分校 2020 專案，它是 Danielle Harris、Brian Todd 和 Karim Delrehim 的合作成果。本案例集是喬治梅森大學研究生課程的產物，是公私合作政策 課程的作業，由 Jonathan Gifford 博士 主持。這裡表達的觀點是學生研究的產物。它不代表 Jonathan Gifford 博士或喬治梅森大學的觀點。
本案例集探討了關鍵參與者、事件時間軸、風險、財務和機構結構、政策問題和主要收穫等要素。
加州大學默塞德分校 (UC Merced) 是一所公立機構，成立於 2005 年，是加州大學系統中最新的學校。[1] 它位於加利福尼亞州的默塞德鄉村，專注於為聖華金河谷的學生服務，其中許多是第一代大學生。[1] 截至 2020 年，加州大學默塞德分校擁有超過 8,800 名學生，涵蓋 24 個專業、25 個輔修專業和 17 個研究生課程。[1] 除了為學生服務外，加州大學默塞德分校還為加州中部的經濟增長做出貢獻，自 2000 年以來估計影響了 230 億美元，目前僱用了 1,500 多名教職工。[1]
2020 年 9 月，名為默塞德 2020 的專案完成了建設，現被冠以美國最大的社會基礎設施公私合作專案。[2] 該專案最初於 2012 年構思，旨在對佔地 219 英畝的大學自有土地上的校園進行混合用途擴建，這將使校園容量幾乎翻倍。[3] 2016 年，加州大學默塞德分校選中了 Plenary Properties Merced (PPM) 來設計、建造、融資和維護該專案 39 年。[3] PPM 是第一個承擔加州大學任何校園多年快速跟蹤專案的單一私人開發團隊。[3] 開發團隊由財務顧問和股權投資者 Plenary、建築商 Webcor Builders、建築師 Skidmore, Owings & Merrill、建築師以及服務提供商 Johnson Controls 組成。[3]
- 加州大學默塞德分校 (UC Merced)：加州大學默塞德分校於 2005 年 9 月 5 日開校，是加州大學系統中最新成立的校園，也是 21 世紀第一所美國研究型大學。該校園位於優勝美地國家公園附近，顯著擴大了全州學生進入加州大學系統的機會，其特殊使命是提高聖華金河谷學生的升學率。它也是重要的先進研究基地，可持續設計和施工的典範，以及促進該地區經濟增長和多元化的動力。[4]
- 默塞德 2020 專案委員會：該委員會向校長提供諮詢，負責確保校園和專案實現其總體目標。該委員會及時做出決策，並作為對校園之間競爭利益的制衡。該委員會還積極管理加州大學默塞德分校為實現 2020 年目標而需要進行的任何組織變革。[5]
- 加州大學理事會：加州大學由理事會管理，該理事會根據加州憲法設立，負責組織和管理立法管轄的具體領域。該組織是默塞德 2020 專案財務預算的審批方。
- 默塞德市議會：市議會表達了對默塞德 2020 專案的支援，並希望將其作為該市收入來源進行利用。[6]
- Plenary Properties Merced (PPM)：默塞德 2020 專案的獲勝競標者，PPM 是設計、工程、施工、維護、運營和財務合作伙伴的聯合體。[4]
- Plenary Group：國際基礎設施開發商和公私合作投資者，其投資組合涵蓋北美和澳大利亞的 73 項資產。[7]
- Webcor Builders：PPM 的主要承包商是 Webcor Builders，一家總部位於舊金山的公司，其之前的專案包括加州大學伯克利分校的加州紀念體育場、扎克伯格舊金山總醫院和加州科學院。[4]
- 強生控制公司：PPM 的主要運營和管理公司。在整個 39 年的合同期限內，為 PPM 團隊提供運營、維護和翻新服務。[8]
- Skidmore, Owings & Merrill 公司：主要建築師，與其他多家公司協調，包括：WRNS Studio、HOK、Page Southerland Page、Mahlum Architects 和 Arup 北美。[8]
- 初始 RFQ/RFP 和採購顧問：默塞德 2020 專案的採購過程中引入了多家諮詢公司，包括 WT Partnership、Nossaman LLP、Ernst and Young、AECOM、Solomon Cordwell Buenz、JLL 和 The Hivdt Group。[8]
2012 年初：專案首次構思，加州大學默塞德分校邀請城市土地學會諮詢服務小組分析潛在的開發方案。
2012 年秋/冬：對學生、教職工和社群進行訪談以徵求意見，城市土地學會諮詢服務小組釋出了最終報告，其中包括專案啟動的 7 個步驟計劃。
2013 年秋/冬：社群焦點小組繼續進行，並開始準備進一步分析，特別是針對專案交付方法、財務結構、專案成本、預算、設計和專案進度。
2014 年秋/冬：釋出 RFQ，六個團隊做出回應。確定三個開發團隊符合資格。
2015 年 11 月：然後釋出 RFP，僅面向三個符合資格的團隊，截止日期為 2016 年春季。
2016 年春季：Plenary Properties Merced (PPM) 被宣佈為中標者。
2016 年夏季：加州大學理事會批准了專案預算
2016 年 10 月 14 日：專案正式啟動，舉行奠基儀式
2017 年：該專案獲得多個獎項，包括最佳社會基礎設施專案、P3 獎、北美社會基礎設施年度交易 IJGlobal 獎和美洲年度 P3 交易 PFI 獎。
2018 年秋季：專案第一階段完工，包括前四個設施。將包括 700 個新的學生住房床位、600 個座位的餐廳、教室和 940 個停車位。第一階段開幕活動獲得了 CASE 卓越圈獎。
2019 年秋季：專案第二階段計劃完工，增加三個新的設施：溼實驗室大樓和計算實驗室大樓（內設教職工辦公室）以及 NCAA-II 級戶外比賽場地
2020 年 6 月 1 日：專案按時按預算完工。增加了九個新的設施，包括新的溼實驗室大樓（內設教職工辦公室和教室）、研究溫室、980 個新的學生住房床位、630 個新的停車位、會議中心、專門的公交樞紐、新的健康中心、招生中心、現有早期兒童教育中心的擴建、競賽游泳池、3 個網球場和 4 個籃球場。
2020 年秋季：所有 14 座建築均獲得 LEED 金級認證，其中許多獲得了 LEED 白金級認證。
2055 年：39 年合同期結束
學校公私合作交易風險矩陣[9]
| 風險型別 | 公共 | 共享 | 私人 |
| 土地可用性、獲取和場地風險 | X | ||
| 社會風險 | X | X | |
| 環境風險 | X | X | |
| 設計風險 | X | ||
| 施工風險 | X | ||
| 變更風險 | X | ||
| 運營風險 | X | ||
| 需求風險 | X | ||
| 金融市場風險 | X | ||
| 戰略或合作風險 | X | ||
| 不可抗力風險 | X | ||
| 法律變更風險 | X | ||
| 提前終止風險 | X | ||
| 返還時條件風險 | X |
加州大學默塞德分校專案使用了一種可用性支付特許權合同型別，這是一種P3合同型別，它使用私人實體來管理和監督所有設施在整個合同期限內的設計、建造、運營和維護。PPM的合同期限為39年，但所有權在此期間仍歸加州大學默塞德分校所有。[10]
該合同還建立了一套里程碑和可用性支付計劃，這使得專案的融資更加可控，因為該計劃被用於為大部分專案成本（約50-75%）融資。但是，付款取決於開發商的業績，使業主能夠根據其預期結果減少付款。該合同還包括一項條款，允許加州大學默塞德分校在任何時候取消協議。[11]
截至2020年，加州大學默塞德分校校園擴建專案的總預計開發成本為13.38億美元，包括辦公室、教室、實驗室、運營、停車場、住房和施工應急費用。開發成本進一步由州立資格和非州立資格資金類別確定，表明潛在的融資來源和免稅。請參閱下面的施工成本細目表[12]。
| 施工成本細目 | ||
| 研究實驗室 | 總成本 (USD) | 成本比例 |
| 學術辦公室 | $133,880,000 | 10.00% |
| 教室 | $29,910,000 | 2.23% |
| 教室實驗室 | $49,750,000 | 3.72% |
| 學術領導辦公室 | $14,170,000 | 1.06% |
| 對話空間 | $15,830,000 | 1.18% |
| 招生中心 | $25,050,000 | 1.87% |
| 校園運營 | $3,000,000 | 0.22% |
| 學生住房 | $387,030,000 | 28.92% |
| 學生活動 | $101,260,000 | 7.57% |
| 停車場 | $7,550,000 | 0.56% |
| 業主成本 | $85,340,000 | 6.38% |
| 意外事件 | $68,750,000 | 5.14% |
| 總成本 | $1,338,480,000 | 100.00% |
* 斜體單元格表示非州立資格資金
根據最終的校園開發條件，運營和維護成本預計每年約為1464萬美元。
加州大學默塞德分校2020年專案獲得了13.38億美元的批准預算，使用以下列出的多種資金來源：該專案的資金在默塞德資金/債務和開發商資金之間分配，使用基於預期開發和生命週期成本以及預期收入和利息的長期財務模型[12]。
| 資金來源 | 金額 | 借款利率 (如適用) |
| 世紀債券 | $50,000,000 | 4.858% |
| 免稅校園債務 | $400,000,000 | 6.00% |
| 應稅收入 | $150,000,000 | 7.25% |
| 開發商資金 | $590,350,000 | 不適用 |
| 校園資金 | $145,130,000 | 不適用 |
融資償還從2019年開始，期限為40年，將於2059年到期。預計的年度債務服務和償還如下
| 資金來源 | 年度付款 | 借款利率 (如適用) |
| 世紀債券 | $2,857,000 | 4.858% |
| 免稅校園債務 | $26,585,000 | 6.00% |
| 應稅收入 | $11,579,000 | 7.25% |
| 總計 | $41,021,000 |
校園和開發商資金被用來在整個專案施工時間線內償還債務。施工完成後，加州大學默塞德分校擴建專案的收入將被用來償還債務。除了上述融資結構之外，還建立了融資基準來衡量默塞德分校債務承受能力模型的各種融資指標。[12]
加州大學（UC）擁有10個主要校園，分佈在加州各地，擁有超過25萬名學生和150多萬名校友，被認為是美國主要的公立大學之一。鑑於大學的規模，加州大學被認為是加州主要的僱主和醫療保健交付系統的提供者之一。它最新的校園之一是加州大學默塞德分校，該校於2005年開設，作為鼓勵聖華金谷居民接受高等教育的努力的一部分。[1]
2014年，默塞德2020專案被提議作為校園擴建和重建專案，佔地120萬平方英尺，幾乎是現有校園面積的兩倍。該專案包括幾個新設施，例如新的研究實驗室、教師辦公室和1700個新的學生宿舍床位。它包括設計特徵，如學術步行道，包括教育、零售和社交空間。為了與加州大學實現三重淨零的可持續性目標相一致，該設計旨在實現LEED金牌認證。[3] 根據加州大學默塞德分校校長多蘿西·萊蘭的說法，P3被選為首選採購方式，因為資金能力下降，這歸因於經濟衰退，導致無法為校園專案提供資金。[13] 這種選擇使加州大學能夠充分利用其可用資源，並被加州大學校長珍妮特·納波利塔諾描述為“我們其他校園的榜樣”。[13]
當時，加州大學的資本運營、學術設施和延期維護的融資估計為10億美元。為了獲得融資，加州大學依賴於兩種型別的資金，總收入為287億美元，其中包括：州立資金佔年度收入的近10%，外部資金包括14%的學生學費。然而，由於通貨膨脹調整後的支出，學生學費有所下降，導致年度收入下降。2015年，收入為2.57億美元，支出為2.82億美元，導致損失2500萬美元。然而，預計2015財年至2017財年的持續虧損，並在2018年至2020年期間出現轉機，這是2014年制定的加州大學默塞德分校2020專案投資計劃的一部分。[14] 2016年8月，該專案正式破土動工，成為美國第一個被授予的高等教育P3專案。主要協議是與PPM簽訂的，包括為期39年的合同期限，用於專案的設計、建造、運營和維護。這包括以下成員：（1）作為PPM股權成員的Plenary Group，（2）作為主要承包商的Webcore Builders，（3）作為主要規劃師的Skidmore, Owings & Merrill Inc.，以及（4）作為主要O&M管理的Johnson Controls Inc.[15] 這是加州大學首次與私人開發團隊合作進行如此規模的快速專案。作為P3協議的一部分，開發商負責專案的私人融資。該專案的總預算經批准為13億美元；加州大學提供6億美元，PPM提供5.9億美元，校園資金提供1.48億美元。[16]
該專案有一個三階段交付計劃，預計總時長為四年；第一階段交付時間為2018年夏季，第二階段交付時間為2019年夏季，第三階段交付時間為2020年夏季。2018年8月，該專案的第一階段完工，增加了三棟新建築。這包括一個名為“展館”的新的600個座位的餐廳，俯瞰小湖；它還包括兩棟混合用途的宿舍，包含新的教室空間、零售空間和混合用途的宿舍。該專案預計在該階段的開發過程中創造19億美元的經濟影響和24億美元的全州影響。[17] 到2019年7月，該專案開始第二階段，重點是開發“藝術與計算科學大樓、可持續性研究與工程大樓、研究伺服器集裝箱設施、區域裝卸碼頭、娛樂場和室外籃球場以及額外的住宅”，“預計每棟建築將容納400多人”。[18]
Merced 2020 專案第三階段終於在 2020 年完工，標誌著美國最大的 P3 基礎設施專案的完成。該專案增加了 120 萬平方英尺的建築面積，其中包括學生宿舍、會議中心、1570 個停車位、溫室、計算實驗室、娛樂場，以及未來階段的更多規劃專案。該專案還成功實現其所有可持續發展目標，成為美國首個所有建築均獲得 LEED 認證的高等教育校園，其中 2020 年的建築獲得 LEED 白金認證。它也是首個實現碳中和的公立大學。Plenary 執行主席 Dale Bonner 表示，“這個按時按預算完成的 2020 專案表明，當所有利益相關者以真正的夥伴精神共同努力時，就會發生不可思議的事情。”[19]
政策問題
[edit | edit source]Merced 2020 的完工引發了默塞德市議會關於將大學的校園併入默塞德市區的討論。儘管加州大學默塞德分校與該市緊密相連，並且 Merced 2020 專案依賴於市議會的支援，但校園本身位於約塞米蒂湖附近未併入的縣土地上。[6] 州議員 Adam Gray（加州默塞德民主黨人）於 2020 年 9 月提出了一項法案，該法案將併入校園和一條連線道路，但不併入大學周圍的任何其他財產。[6]
Merced 2020 的成功完成為這次潛在的併入帶來了許多益處。首先，預計未來幾年學生人數將超過 10,000 人，為該地區帶來進一步的發展。[6] 併入區域內的發展將帶來更多銷售稅，而該市在 COVID-19 大流行期間嚴重依賴銷售稅，並且市議會成員在為未來的緊急情況做準備時，將多元化的銷售稅池作為優先事項。[6] 此外，預計加州大學默塞德分校將繼續成為該地區的經濟引擎，僅 2018-2019 年的經濟影響就超過 5 億美元，並幫助創造了 5560 個工作崗位。[6] 併入加州大學默塞德分校將有助於鞏固和保障大學與城市發展之間的關係。
併入也有其擔憂。加州大學默塞德分校的發展無意中加劇了住房困境，其特點是空置率低，房價高，並且在 2020 年持續上漲。[6] 也有人擔心這會成為保護該地區農田的風險，並分散對該市其他更需要關注的地區的關注。[6] 最後，如果加州大學默塞德分校的校園被併入，那麼學生將能夠參加城市選舉，而選民對這將如何影響投票結果以及對市議會選區的重新劃分感到焦慮。[6]
主要結論
[edit | edit source]- 加州大學默塞德分校是美國最大的公私合作社會基礎設施專案，並且按時按預算完成[1]
- 建築成本約為 13 億美元，其中約一半由不同利率的長期貸款融資。[12]
- Merced 2020 專案透過其 185 萬平方英尺的擴建，有效地使現有大學的校園規模翻了一番。
- 一直監控著幾個正在進行的財務指標，並且繼續監控這些指標以跟蹤專案的整體融資健康狀況，並主動識別融資問題。
討論問題
[edit | edit source]- 是什麼促成了 Merced 2020 的成功？
- 關於併入的政策問題，您認為應該諮詢哪些利益相關者？
參考文獻
[edit | edit source]- ↑ a b c d e f “關於加州大學默塞德分校。”加州大學默塞德分校。於 2021 年 10 月 14 日訪問。 http://www.ucmerced.edu/about.
- ↑ “美國曆史上最大的社會基礎設施 P3 專案在加州大學默塞德分校完工。”Plenary。於 2021 年 10 月 24 日訪問。 https://plenarygroup.com/news-and-media/news/2020/uc-merced-substantial-completion.
- ↑ a b c d e "加州大學默塞德分校 2020." Plenary。於 2021 年 10 月 14 日訪問。 https://plenarygroup.com/projects/americas/uc-merced-2020
- ↑ a b c “校園宣佈重大擴建。”校園宣佈重大擴建 | 新聞釋出室，2016 年 6 月 15 日。 https://news.ucmerced.edu/news/2016/campus-announces-major-expansion.
- ↑ “專案委員會。”專案委員會 | Merced 2020。於 2021 年 10 月 24 日訪問。 https://merced2020.ucmerced.edu/about/project-board.
- ↑ a b c d e f g h i Lauten-Scrivner, Abbie。“默塞德更接近將加州大學默塞德分校併入該市。好處和弊端是什麼？”默塞德太陽星報，2021 年 3 月 1 日。 https://www.mercedsunstar.com/news/local/education/uc-merced/article249342770.html.
- ↑ 關於。Plenary。於 2021 年 10 月 15 日訪問。https://plenarygroup.com/about
- ↑ a b c “開發團隊。”開發團隊 | Merced 2020。於 2021 年 10 月 24 日訪問。 https://merced2020.ucmerced.edu/partners.
- ↑ 全球基礎設施中心。“學校。”PPP 風險分配工具。全球基礎設施中心，2019 年 7 月 12 日。 https://ppp-risk.gihub.org/risk-allocation-matrix/social/school/#land-availability-access-and-site-risk.
- ↑ “Greenberg Traurig 代表私人配售融資的投資者。”PRWeb，2016 年 8 月 23 日。 http://www.prweb.com/releases/2016/08/prweb13634683.htm.
- ↑ 加州大學理事會。“關於加州大學默塞德分校 2020 專案交付方案的簡報備忘錄。”2015 年 11 月。 https://regents.universityofcalifornia.edu/regmeet/nov15/j2attach4.pdf
- ↑ a b c d “專案資金。”專案資金 | Merced 2020。加州大學默塞德分校。於 2021 年 10 月 20 日訪問。https://merced2020.ucmerced.edu/financestructure.
- ↑ a b Leland，Dorothy。“建設其他加州大學可以效仿的道路”。《默塞德太陽星報》，2016年7月16日。 https://www.mercedsunstar.com/opinion/article91156352.html.
- ↑ 加州大學理事會。“財務委員會”。2016年7月20日會議。 https://regents.universityofcalifornia.edu/regmeet/july16/f3.pdf
- ↑ “全體會議聯盟完成加州大學默塞德2020專案融資”。全體會議。2016年8月14日釋出。2021年10月20日訪問。 https://plenarygroup.com/news-and-media/news/2016/plenary-consortium-reaches-financial-close-on-uc-merced-2020-project
- ↑ “默塞德2020常見問題解答”。加州大學默塞德分校。2021年10月20日訪問。 https://merced2020.ucmerced.edu/faq
- ↑ 大學傳播部。“加州大學默塞德分校啟動歷史性的13億美元擴張”。加州大學默塞德分校啟動歷史性的13億美元擴張 | 新聞室，2016年10月14日。 https://news.ucmerced.edu/news/2016/uc-merced-kicks-historic-13-billion-expansion.
- ↑ Leonard，James。“搬遷：大規模擴建的首批建築向學生開放”。加州大學默塞德分校，2018年8月20日。 https://news.ucmerced.edu/news/2018/moving-first-buildings-massive-expansion-open-students.
- ↑ Caulfield，John。“加州大學默塞德分校已完成的2020專案使校園的物理容量幾乎翻了一番”。《建築設計與建造》，2021年3月22日。 https://www.bdcnetwork.com/uc-merceds-completed-2020-project-roughly-doubles-campus-physical-capacity.