房地產融資與投資/抵押分類
在房地產術語中，沒有哪個領域像房地產抵押那樣有著更廣泛的分類術語。以下分類是為了幫助解釋房地產融資中使用的一些更常見的抵押型別。
在 1930 年代的大蕭條之前，定期償還抵押貸款或定期抵押貸款是為住宅房地產融資的常見方式。在這種付款方式下，只支付定期利息（每月、每季度、每年），而最初借款的金額，即本金，直到貸款期限的最後一天才償還。通常，定期抵押貸款的期限較短，為三到五年，通常借款人沒有償還本金的意願，也沒有貸款人要求償還本金的意願。
最初借款的金額要麼以商定的利率延長另一個期限，要麼借款人會與新的貸款人協商並償還舊貸款。但是，由於大蕭條期間的金融狀況以及 1934 年的國家住房法案（其中包括建立聯邦住房管理局），定期抵押貸款變得不那麼流行了。大蕭條期間的借款人在本金到期時無法償還。由於資金供應緊張，貸款人無法展期這些貸款，因此不得不進行止贖。這段時間超過一百萬個家庭失去了房屋。貨幣市場的失敗導致了聯邦住房管理局的建立，以及抵押貸款的使用率上升。如今，定期抵押貸款通常僅用於土地和建築融資。
與定期抵押貸款不同，定期抵押貸款在抵押貸款期限內不償還任何本金，等額本息抵押貸款要求定期（通常是每月）償還利息和本金。付款的第一部分用於支付截至付款日期的未償債務的利息，而付款的剩餘部分則用於減少未償債務。在到期日，餘額將減少到零。最初的付款將包含比本金減少更多的利息；但是，減少後續付款的每期付款的百分比會增加。
等額本息抵押貸款目前是獲得永久性融資的正常手段。到期日通常比定期抵押貸款長得多。對於住宅物業，這種抵押貸款通常涵蓋 20 到 40 年，而對於商業物業，期限為 10 到 15 年。
部分還本抵押貸款也要求定期償還本金。但是，與等額本息抵押貸款不同，本金只被部分減少了。剩餘的餘額被稱為氣球付款。
由於本十年初利率和通貨膨脹率較高，這種抵押貸款在住宅融資中變得越來越普遍。如今，一些貸款人根據 30 年攤銷計劃進行貸款，但期限為五年。因此，在五年結束時，未償餘額到期。
除了每期支付利息和本金外，還可能要求借款人支付一定比例的年度房產稅和財產保險。對於住宅抵押貸款，這意味著每月支付房產稅的十二分之一和財產保險的十二分之一。借款人的優勢是，預算抵押貸款允許將這些年度費用分攤到 12 個等額付款中。對於通常將這些資金存入扣押賬戶或儲備賬戶的貸款人來說，優勢在於確保這些費用在到期時支付。
這些也被稱為臨時融資。建設抵押貸款提供建造或建設房地產專案所需的資金。該專案可以是住宅細分，購物中心，工業園區或任何其他型別的需要在完成建設期間融資的物業。通常，貸款人承諾全部貸款金額，但實際貸款的支付取決於建設的進展。資金有時以一系列提款的方式支付給借款人，具體取決於貸款人要求的工作。另一種方法是開發商將所有賬單提交給貸款人，然後由貸款人支付賬單。無論哪種情況，都將在已支付的金額上支付利息，而不是在全部借款金額上支付利息。
通常，收取的利率與貸款人的主要利率掛鉤，主要利率是向貸款人的 AAA 客戶收取的利率。除了利息外，借款人通常還需要支付 1% 或 2% 的發放費。由於建設抵押貸款被認為是高風險貸款，因此貸款人通常會要求永久貸款人提供備用承諾或提取承諾。備用承諾或提取承諾意味著，當某個事件（通常是專案完成）發生時，另一家貸款人將提供永久性融資。這確保了建設貸款人，如果專案完工並滿足其他條件，將有永久性融資可用以償還建設貸款。有時，永久性貸款人會要求專案出租一定比例才能提供融資。
永久貸款
[edit | edit source]永久貸款用於償還建築貸款。建築貸款在大多數經濟體中通常是短期貸款，而永久性融資通常涵蓋 10 年或更長時間。永久性融資將透過定期抵押貸款支付方式完全或部分攤銷。
由於付款將從專案產生的收入中支付，因此貸款人可以將借款金額與貸款交易結束前租賃的可用空間的特定金額掛鉤。例如，購物中心的開發商如果 80% 的可用空間出租，則可以借款 2,000,000 美元。這可能會導致融資所需的資金缺口。
過渡融資
[edit | edit source]過渡融資的期限通常比永久性融資短，利率也通常要高得多。首先，它是一種次級抵押貸款，這意味著貸款人沒有與永久性貸款人相同的留置權地位；其次，它涉及更大的風險。通常，會使用不同型別的融資。例如，商業銀行可能提供建築融資，而房地產投資信託提供過渡融資。通常所有這些都是透過抵押貸款經紀人安排的。如果永久性貸款人設定的條件尚未滿足，並且建築融資已到期，也可能需要過渡融資。在這種情況下，過渡融資將是高階融資。
優先順序高階工具（第一抵押貸款）
[edit | edit source]持有房地產的第一抵押貸款意味著貸款人的權利優於後續貸款人的權利。這意味著貸款人面臨的風險更小，通常會導致向借款人收取的利率低於第二抵押貸款或次級抵押貸款的利率。由於監管要求，某些貸款人只提供第一抵押貸款；其他貸款人由於公司政策限制抵押貸款為這些高階工具。
傳統抵押貸款
[edit | edit source]這個國家提供的大多數永久性住房融資都是透過完全攤銷的傳統抵押貸款進行的。術語“傳統”指的是未經聯邦住房管理局（FHA）保險或退伍軍人事務部（VA）擔保的抵押貸款。由於沒有第三方來擔保或保證抵押貸款，因此貸款人承擔了借款人違約的全部風險。貸款人決定是否進行傳統貸款通常取決於：（1）用於擔保債務的房產價值，以及（2）借款人的信用和收入狀況。隨著越來越多的傳統貸款的出現，貸款與價值比率（借款金額與房產估值之間的關係）一直在上升，儘管大多數貸款人仍然限制其貸款額不超過價值的 80%，除非擁有私人抵押貸款保險。
這種首付要求高於 FHA 或 VA 貸款。隨著住宅房地產的市場價格持續上漲，借款人需要更多的現金首付，因此許多人無法獲得傳統抵押貸款的融資。對於擔保和保證抵押貸款，人們可以用更少的現金首付購買房地產。
聯邦住房管理局保險抵押貸款 (FHA)
[edit | edit source]1934 年，國會通過了《全國住房法》，從而建立了聯邦住房管理局 (FHA)，這立即導致了更多失業人員的建築工作。這反過來又幫助刺激了蕭條的經濟。為了提供購買這些新住房的途徑，FHA (www.fha-home-loans.com/) 建立了一個保險計劃，以保護貸款人免受購買這些住房的人不付款的風險。結果是，大多數獲得融資的房屋都獲得了 FHA 的保險。儘管根據 FHA 保險範圍獲得保險的房屋比例一直在下降，但 FHA 計劃的標準和要求被認為影響了住房房地產融資的貸款政策和技術。
在 FHA 保險抵押貸款下，房產和借款人必須滿足某些最低標準。借款人需支付未償餘額的 0.5% 的保險費，並且在某些情況下可以獲得高達房產估值的 97% 的融資。
如果使用 FHA 融資的購買者支付的金額超過估值，則估值與售價之間的差額必須來自購買者的資產。借款人不允許獲得第二抵押貸款作為首付。此外，FHA 設定了貸款人收取的最大貸款起源費的限制。在貸款之前必須對該房產進行估價；這筆費用通常由抵押人承擔。FHA 對這些貸款提供長達 30 年的保險。因此，低廉的結算費用、相對較低的首付和 FHA 允許的長還款期都有助於為數百萬人提供住房融資，否則他們將無法購買住房。對於傳統抵押貸款，利率由貸款人決定，而不是由住房和城市發展部長決定。
該利率會定期上調或下調以反映資金成本的變化，儘管從歷史上看，FHA 抵押貸款的利率略低於傳統抵押貸款的利率。此外，獲得 FHA 保險的借款人可能會被收取折扣點，因為點可以由買方或賣方支付。近年來，FHA 擴大了其業務範圍；目前，該機構管理著許多與住房相關的計劃。基本的房屋抵押貸款計劃通常被稱為 203(b)，而為低收入或中等收入家庭提供保險抵押貸款的計劃被稱為 221(d)(2)。
退伍軍人事務部貸款擔保計劃 (VA)
[edit | edit source]1944 年《軍人調整法》中包含了有關對貸款人進行補償的條款，以彌補他們在向批准的退伍軍人提供融資時可能遭受的損失。最大擔保金額由 VA (www.va.gov/ 和 www.homeloans.va.gov/faqelig.htm) 定期增加，並且由 VA 設定貸款人收取的最大利率。貸款與價值比率的上限沒有規定，這意味著批准的退伍軍人通常可以獲得 100% 的 VA 融資。需要注意的是，一些貸款人對他們使用 VA 融資的融資額設定了限制。VA 對貸款提供長達 30 年的擔保。
為了獲得 VA 融資資格，退伍軍人需要申請資格證書。房產和借款人必須符合資格。如果房產獲批，將簽發合理價值證書。與 FHA 一樣，VA 基本上禁止次級融資。（次級融資很少見，其條款使其保持罕見。）保障範圍還擴充套件到移動房屋、公寓和非房地產購買，例如農業裝置和商業貸款。VA 貸款可以轉讓；但是，除非貸款人解除，否則最初借款的退伍軍人仍然對貸款人負有責任。貸款人不能在 VA 或 FHA 貸款中加入提前還款罰款。沒有提前還款罰款的抵押貸款通常稱為開放式抵押貸款，而不能提前還款的抵押貸款稱為封閉式抵押貸款。VA 將買方收取的點數限制為 1 個點。任何其他點數必須由賣方支付。
加州農業和住房購買計劃 (CAL VET)
[edit | edit source]Cal Vet (www.cdva.ca.gov/calvet/) 始於 1921 年，作為一個幫助加州退伍軍人以低廉的融資成本獲得合適的農場或住房的計劃。它是 Cal Vet 辦公室內的完整融資計劃。融資資金來自經選民批准的州政府發行債券的授權出售，最近來自立法機關授權的收益債券的出售。該部門從賣方處購買房產，然後以土地契約的方式出售給合格的退伍軍人。退伍軍人擁有公平產權，而該部門擁有法定產權。
要符合資格，退伍軍人必須在退役後 30 年內使用其福利。對於受傷、殘疾或戰俘，沒有時間限制。幾乎所有希望在加州買房的退伍軍人都符合資格。他們目前有資金為所有合格的戰時退伍軍人提供資金，無論他們在軍隊服役的時間。他們也為符合“收益債券基金”標準的和平時期退伍軍人提供資金（首次購房者或在目標區域購房者，其收入和購買價格符合限制）。沒有居住限制。無論退伍軍人在哪裡入伍，他們都有資格。任何時候只能有一筆貸款處於活躍狀態；但是，如果退伍軍人在多個戰爭時期服役，則第二筆貸款是可能的。
貸款包括獨棟住宅、公寓、聯排別墅和借款人擁有的土地上的移動房屋。
擔保傳統貸款
[edit | edit source]擔保傳統貸款是指由私人（非政府）保險公司擔保的貸款。FHA 擔保貸款和 VA 保證貸款的建立導致貸款價值比和攤銷期限比銀行願意在傳統融資下提供的更高。隨著住房成本逐年持續上漲，需要一些方法來提供抵禦高貸款價值比的傳統抵押貸款損失的保護。因此，1957 年，抵押貸款擔保保險公司 (MGIC) 或通常稱為“Magic”，為批准的銀行建立了私人抵押貸款保險計劃 (PMI)。
MGIC 為銀行提供比 FHA 更快的服務和更少的繁文縟節。如今，私人抵押貸款保險公司承保的貸款數量超過了 FHA 和 VA 的總和。與 FHA 不同，FHA 保險的是整筆貸款，而 PMI 只保險貸款的最高 20% 或 25%，並且保險公司通常依賴銀行對房產進行估價。雖然大多數 PMI 貸款的貸款價值比為 90%，但保險範圍最高可達 95%。對於 90% 的貸款，借款人通常會在結算時支付 1% 的一半，並在其後每年支付 1% 的四分之一的未償餘額。對於 95% 的貸款，利率通常為貸款的 1%，結算時支付，並在保險持續的每年支付未償餘額的 1/4%。由於只覆蓋貸款的最高部分，一旦貸款價值比降至某個百分比以下，銀行可能會終止保險範圍，因此，保險費不再向客戶收取。如果發生違約，保險公司可以選擇償還貸款，或者讓銀行進行止贖，並支付不超過保險範圍的損失。
次級債務工具（第二抵押貸款）
[edit | edit source]次級抵押貸款是指優先順序或留置權位置低於第一抵押貸款的抵押貸款。第三甚至第四抵押貸款也被歸類為次級抵押貸款。是什麼使抵押貸款成為次級抵押貸款，是因為它是在第一抵押貸款登記後登記的，因此它的留置權位置低於第一抵押貸款。
購房抵押貸款（PMM）
[edit | edit source]購房抵押貸款在房地產融資中具有雙重含義。銀行將所有用於購買房地產的抵押貸款都指定為購房抵押貸款，因此，所有解釋過的不同型別的抵押貸款都可以歸類為購房抵押貸款。該術語的第二個含義解釋了當買方沒有必要的現金時，賣方同意以購房抵押貸款的形式收回部分售價的情況。這種抵押貸款通常會被次級，以便獲得第二留置權位置，因為主要銀行會在發放貸款之前要求獲得第一留置權位置。對於買方來說，這意味著更少的現金，以及可能比從主要銀行借入相同資金時更低的 PMM 利率。賣方可以透過同意收回購房抵押貸款來誘使達成否則不可能的交易。賣方受到保護，因為 PMM 與任何其他第二抵押貸款一樣，對房產設定了留置權。
房屋改善貸款
[edit | edit source]近年來，住房成本上漲和市場價格上漲的一個結果是，房地產所有者積累的權益相對較快。對於所有者來說，這筆權益可以成為一種資本來源，可以從房屋中提取出來用於房屋改善、個人或商業目的。許多商業銀行和金融公司根據房主權益的百分比提供短期（三到五年）次級抵押貸款。由於它們是次級抵押貸款，因此此類貸款的利率通常比高階債務工具的利率高出三到四個百分點。
迴圈抵押貸款
[edit | edit source]顧名思義，迴圈抵押貸款（或信託契約）是一種圍繞現有第一抵押貸款的次級抵押貸款。它也被稱為全包信託契約 (AITD)。這種獲得額外資金的方法通常用於商業地產，這些地產擁有大量的權益，並且現有第一抵押貸款的利率很低。透過獲得迴圈抵押貸款，借款人根據房產的當前市場價值和第一抵押貸款的未償餘額之間的差額獲得資金。借款人攤銷迴圈抵押貸款，其中現在包括第一抵押貸款的餘額，迴圈抵押貸款銀行將必要的定期債務服務轉給第一抵押貸款的持有人。因此，借款人減少了權益，同時獲得了比透過普通第二抵押貸款獲得的更低的利率。貸款人獲得了迴圈抵押貸款利率高於支付給第一抵押貸款持有人的利息帶來的槓桿作用。
示例
[edit | edit source]售價為 300,000 美元。抵押貸款餘額為 200,000 美元，以 9% 的利率支付。買方將支付 30,000 美元的現金，並同意以 11% 的利率支付餘額。透過使用迴圈抵押貸款，賣方可以使買方同意 270,000 美元的抵押貸款，利率為 11%；買方向賣方支付適用的月供。賣方反過來繼續支付原第一抵押貸款的款項，該貸款以 9% 的利率支付。這意味著賣方以抵押權人的身份現在獲得了 70,000 美元的 11% 利率（新抵押貸款 270,000 美元與現有抵押貸款 200,000 美元之間的差額），以及現有 200,000 美元貸款的 2% 利率。
賣方以常規方式向買方授予契約。請注意，為了使這種方法起作用，原始銀行必須同意賣方轉讓所有權。
抵押的房產型別
[edit | edit source]組合抵押貸款
[edit | edit source]房地產銷售通常會將某些物品和裝置作為銷售價格的一部分。買方可以透過使用打包抵押貸款，為房地產和個人財產融資，而無需分別獲得這些物品的抵押貸款。在住宅房地產中，建築商可能會將爐子、冰箱、洗碗機或空調作為銷售價格的一部分。對於商業房地產，某些裝置或傢俱通常包含在銷售價格中。買方的優勢在於，這些物品可以比使用單獨的金融工具時以更長的時間和更低的利率融資。對於建築商或賣方，這些物品通常用作融資銷售的誘因。
開發商通常使用整體抵押貸款來涵蓋同一抵押貸款下的多個地塊。例如，開發商購買一塊大型土地，並計劃將其細分為 100 個地塊，然後在地塊上建造房屋。開發商可以獲得一項涵蓋所有地塊的整體抵押貸款，而不必花費時間和精力獲得 100 項獨立的抵押貸款。由於開發商可能會一次開發幾個地塊，因此抵押貸款將包含一個部分釋放條款，這意味著隨著債務的償還，單個地塊將從抵押貸款中釋放。因此，開發商可以償還部分抵押貸款，讓一定數量的地塊被釋放，在地塊上建造，然後將它們出售，不受仍然存在於未釋放地塊上的留置權的限制。
某些貸款機構（並非所有）提供移動房屋貸款。通常，融資的金額遠低於平均住宅貸款，攤銷期也短得多，可能為 7 到 10 年，即使 FHA 和 VA 融資都提供更長的期限。攤銷期通常更短，因為與永久性房屋不同，移動房屋通常會貶值，因此貸款機構希望在更短的時間內收回款項。一些貸款機構擔心，由於移動房屋沒有永久固定在地面上，因此貸款的抵押品（移動房屋）可能會被不誠實的借款人移動，因此並非所有貸款機構都提供移動房屋貸款。
土地契約，也被稱為分期付款銷售合同，是指賣方接受一塊土地的首付款和一系列定期支付的本金和利息。然而，與其他型別的融資不同，在收到最後一筆付款之前，產權不會轉移。儘管被稱為土地契約，但這種融資方式也可以用來購買已開發的土地。與土地契約相關的規則因州而異。例如，一些州要求在借款人支付一定比例的貸款後，產權必須轉移。
出售回租被商業房地產所有者用作籌集資金的一種方式。該過程涉及同時出售和回租房地產，通常透過淨租賃。賣方的優勢包括釋放之前繫結在專案中的資金，並將租金支付作為合法營業費用列入所得稅目的。對於投資者來說，租金支付代表著投資回報，任何因稅收目的而產生的折舊或由於市場狀況而導致的價值增長都歸投資者所有。
地面租賃通常是未開發土地的長期租賃。租戶支付所謂的土地租金，並支付與所有權相關的全部稅款和其他費用。房東收到淨額，淨額可能包含一個升級條款，以便定期調整土地租金，以反映土地價值的變化。
通常，地面租賃包含一個從屬條款。從屬條款是第一抵押權持有人同意接受第二抵押權持有人從屬地位的協議。如果沒有從屬條款，在土地上建造改進可能更加困難。在沒有出租人對土地進行從屬協議的情況下，貸款機構在發放貸款時只會考慮租賃權的價值，而從屬協議則會考慮財產的全部價值。
在該國某些地區，特別是馬里蘭州巴爾的摩，住宅房地產下的土地是透過長期租賃協議出租的，土地所有者定期收取土地使用費。這種協議涵蓋了很長一段時間，可能長達 99 年，租戶可以選擇續租，並且由於土地不屬於完全所有權，因此房屋的購買價格較低。因此，需要借款的資金更少。地面租金的擁有者擁有比貸款機構更高的留置權地位，因此貸款機構通常要求借款人將地面租金作為每月債務服務的組成部分。州法律規定了土地租賃。
隨著條件和需求的變化，貸款機構引入了新的、更靈活的融資技術。從定期抵押貸款到完全攤銷抵押貸款的轉變，以及貸款價值比率的提高，都是此類行動的例子。雖然沒有人確切知道未來會發生什麼，但目前正在使用多種型別的融資技術。
在完全攤銷抵押貸款下，每月的付款額完全相同。明顯的優勢是，在獲得抵押貸款時，借款人可以保證抵押貸款支付的水平或恆定性。然而，對於一些購買者來說，所需的每月支付額過高，以至於貸款機構不會發放貸款，僅僅因為借款人的收入不足。對於 GPM，每月抵押貸款支付額從低於水平年金支付額開始，並在抵押貸款期限內定期增加。因此，借款人可以比每月支付額在抵押貸款期限內保持不變的情況下，獲得更大的融資額。FHA 目前提供了一些 GPM 計劃。
這是一項遞增付款抵押貸款，旨在克服 GPM 的負攤銷方面。FLIP 抵押貸款的關鍵在於使用買方的首付款。首付款並沒有被用作首付款，而是存入一個有擔保的、有利息的儲蓄賬戶，它既作為貸款機構的現金抵押品，又作為借款人在貸款頭幾年支付補充款項的來源。
在抵押貸款的早期，貸款機構每個月都會從儲蓄賬戶中提取預定的金額，並將這些金額新增到借款人減少的付款額中，以進行一次完整的正常抵押貸款支付。補充支付每月都會減少，並在預定期間（通常為五年）結束時消失。透過使用這種型別的計劃，借款人更有可能獲得比使用傳統完全攤銷抵押貸款更大的貸款。
反向抵押貸款是老年人享受退休生活以及應對通貨膨脹及其帶來的影響的一種方式。反向抵押貸款使老年房主能夠將房屋的一部分權益轉換為收入，而無需出售、放棄產權或支付每月供款。房主必須年滿 62 週歲才能符合資格。在反向抵押貸款中，貸款機構支付房主——這與傳統抵押貸款相反，傳統抵押貸款中房主支付貸款機構。房主可以選擇接收每月付款、一次性支付、信用額度或任何組合。
它也被稱為浮動利率抵押貸款 (VRM)。在 ARM 下，貸款人收取的利率可能會根據某些貸款人無法控制的參考指數而變化，例如生活成本指數、舊金山 12 區資金成本、1 年期美國國庫券和倫敦銀行同業拆借利率 (LIBOR)。對於貸款人來說，這意味著隨著資金成本的增加，對現有抵押貸款收取的利息可以增加，從而保持資金成本和回報之間的差距。每月付款、到期日或兩者都可以更改以反映利率差異。此外，抵押貸款通常會規定貸款人可能收取的最高年費和最高利息總額增長。根據 FHLBB 制定的現行規定，利率不得超過初始利率 2.5 個百分點。利率可以每 6 個月調整一次，每次調整不得超過 1/2 個百分點。
第 11 區指數可能是最常用的 ARM 基準，由舊金山聯邦住房貸款銀行計算。它反映了加利福尼亞州、亞利桑那州和內華達州儲蓄和貸款機構的存款成本。近年來，加利福尼亞州發放的大多數 ARM 都與該指數掛鉤。
重新協商利率抵押貸款，也稱為迴圈抵押貸款，幫助貸款人避免被鎖定在低於資金成本的利率中。在此，每隔 3 到 5 年，貸款將以當時的利率續期；借款人至少保證 30 年的期限，並且可以隨時無息償還貸款。如果利率上漲，如果貸款續期，付款也會上漲，但借款人可以四處尋找最好的交易。
共同增值抵押貸款是一種股權參與貸款，即為了收取低於市場利率的費用，貸款人會獲得在特定時間段內房產價值增值的預定百分比。對於貸款人來說，從房產增值中獲得的資金提高了投資的有效收益。借款人透過同意分享利率，反過來減少了每月抵押貸款付款。SAM 通常寫成這樣，在共同增值期結束時，將對房產進行估價，貸款人應獲得的增值金額將在此時到期。
這種融資方式針對那些只計劃在房子裡住短時間的人。在這種抵押貸款下，會收取較低的利率，因此每月抵押貸款支付也較低。在房屋出售時，貸款人會收到遞延利息加上一筆費用，作為對延遲支付本應每月支付的利息的補償。
這個術語在用於對抵押貸款型別進行分類時，有許多含義。一種常見的參與抵押貸款是指當多個抵押權人對一個房地產專案進行貸款時，例如大型商業專案。第二種參與抵押貸款涉及多個借款人對抵押貸款負責，例如合作公寓。最後，參與抵押貸款也代表著抵押權人和抵押人之間的一項協議，該協議規定貸款人一旦提供貸款，將在該專案中擁有特定比例的產權。
售後回租是指房產所有者將房產出售給投資者，然後將其租回，通常為 20 年或 30 年期限。
傑伊以 500,000 美元的價格將房產出售給勞拉，並同意以淨租的方式將其租回，以給她 10% 的投資回報。傑伊將收到 500,000 美元的現金，並將保留房產，每年向勞拉支付 50,000 美元的淨額。在期限結束時，房產將歸還給勞拉。
買家在選擇抵押貸款方面面臨著巨大挑戰，但您可以幫助他們順利開始。您如何知道哪種抵押貸款選項最適合特定的買家？即使經濟學家能夠就未來一年的利率走勢達成一致，您也不應該為買家選擇一種抵押貸款型別。您應該做的是儘可能瞭解抵押貸款選項。然後，您可以向買家提供資訊，幫助他們做出明智的決定。本節將討論目前使用的一些抵押貸款工具，以及這些抵押貸款的一些特點。
最流行和最傳統的抵押貸款是固定利率抵押貸款，它涉及根據固定利率進行定期付款。除非利率超過“舒適”水平（通常約為 10%），否則買家可能會選擇這種抵押貸款。根據聯邦國民抵押貸款協會 (Fannie Mae) 的資料，首次購房者通常會選擇固定利率抵押貸款，因為他們希望獲得穩定且負擔得起的付款的保障。同樣根據 Fannie Mae 的資料，出於財務動機的買家可能會選擇固定利率抵押貸款，因為他們希望在整個貸款期限內保持較低的每月付款。
例如，由於某些地區的房屋可能比其他地區的房屋升值速度更慢，因此有些人更願意支付較低的每月付款，這樣他們就可以將節省下來的錢投入到其他回報率更高的投資中。此外，買家可以在整個貸款期限內獲得最大的累積稅收抵免。
通常，貸款人要求傳統固定利率抵押貸款的 20% 首付，但如果獲得聯邦住房管理局 (FHA) 的保險，只需要 5% 的首付。
此外，私人抵押貸款保險 (PMI) 可以幫助買家僅支付 10% 的首付來購買房屋。顧名思義，買家透過私人公司購買 PMI，但貸款人通常會為買家獲取保險。首年保費通常佔貸款總額的 0.35% 到 1.65%，具體取決於保單的要求，買家必須預先或每月支付保費。
30 年期固定利率抵押貸款的變體是期限較短的固定利率抵押貸款，貸款期限為 10 年或 15 年。這些期限較短的貸款需要支付比 30 年期貸款更高的每月付款，但吸引買家的好處通常包括更低的利率、更快的房屋淨值積累以及比 30 年期抵押貸款節省的大量利息。
對於雙週固定利率抵押貸款，付款大約是具有相同攤銷計劃的每月固定利率抵押貸款的一半，並且它們會從借款人的銀行賬戶中每兩週自動扣款。借款人在 12 個月內相當於支付了 13 個月的付款，因此他們節省了利息，並且他們的房屋淨值積累更快。雙週抵押貸款每兩週攤銷一次，而不是每月攤銷一次，並且提供 10 年、15 年、20 年和 30 年的貸款攤銷期限。
可調整利率抵押貸款 (ARM) 比固定期限抵押貸款風險更大。為了獲得更低的初始利率，借款人承擔了這樣的風險，如果貸款利率上升，他們的付款也會上升。
對於可調整利率抵押貸款 (ARM)，利率會在貸款期限內根據市場利率的變化進行調整。借款人通常會選擇六個月、一年或三年期的 ARM，顧名思義，利率在最初的六個月、一年或三年內保持穩定。（當然，還有其他型別的 ARM，它們也根據其付款調整頻率進行分類。）每期調整上限和利率調整上限可以幫助降低風險，這些上限在一些 ARM 中是可用的，貸款期限也包括 15 年和 30 年，還有轉換為固定利率抵押貸款的選擇。
為什麼有些借款人選擇 ARM？那些預計將在幾年內搬遷的人，通常會選擇 ARM，因為它們的初始利率較低，然後在利率調整之前轉售房屋。如果較低的初始利率能夠彌補再融資的交易成本，正在為其現有抵押貸款再融資的借款人也可以選擇 ARM。
但請記住，貸款人使用不同的指數來確定其 ARM 的基準。所使用的指數將決定貸款期限內的付款。例如，資金成本指數與儲蓄賬戶的利率掛鉤。然而，許多貸款人現在使用一年期美國國庫券指數或第十一區資金成本指數來調整其 ARM。
此外，ARM 的結算點的處理方式可能不同。一些貸款人允許買方在貸款的頭兩年內，將結算點的費用分攤到每個月等額的款項中。買方應與其稅務顧問核實這些付款的可扣除性。
負攤銷
[edit | edit source]對於大多數貸款，付款包括本金和利息，借款人在貸款期限結束時將償還全部貸款。但一些借款人透過使用負攤銷貸款來承擔更大的風險。在這種情況下，每月付款不足以支付借款人用於償還本金和利息的費用，在年底，借款人實際上欠的錢比他們支付 12 次付款之前欠的更多。為什麼借款人會這樣做？負攤銷貸款可以提供較低的每月付款，通常情況下，承擔這種風險的借款人是在房價極高的市場中購買房產。許多人賭博，認為他們的房屋升值足以彌補他們的付款與新貸款金額之間的差額。
承擔已知的風險
[edit | edit source]一些借款人願意承擔風險，如果他們事先了解風險。對於遞增付款抵押貸款 (GPM) 或增值抵押貸款 (GEM)，付款會在貸款期限內增加。借款人可以為更大的付款做好準備，因為他們確切地知道付款將增加多少。GPM 和 GEM 之間的區別在於攤銷計劃的處理方式。GEM 的計算基於 30 年固定期限，即使付款在貸款期限內增加。因此，30 年貸款通常會在 15 到 20 年內償還。對於 GPM，增加的付款在 30 年期限內安排，並且“超額付款”直接應用於貸款本金。FHA 提供五種不同的 GPM，退伍軍人管理局 (VA) 提供其自身的 GPM 和 GEM 計劃。
讓退伍軍人管理局承擔風險
[edit | edit source]除了 GPM 和 GEM，由退伍軍人管理局擔保的貸款無需首付，建造商或賣家可以為買方支付結算費用。
退伍軍人管理局還為退伍軍人提供買方減價購買計劃，其中賣家向貸款人付款以降低借款人的利率，無論是暫時還是永久。在永久性減價中，賣家通常會提供將利率降低 1 個百分點，低於退伍軍人管理局為整個 15 年或 30 年貸款期限設定的最高利率。對於臨時性計劃，3 2 1 選項很常見。在第一年將利率降低 3 個百分點，在第二年降低 2 個百分點，在第三年降低 1 個百分點。然後付款增加到 30 年期限的正常水平。最後，為了在借款人決定轉售時增加選擇，沒有退伍軍人管理局貸款具有轉售條款。因此，另一個買方可以以原始利率承擔退伍軍人的貸款，或者退伍軍人可以在沒有原始貸款人批准的情況下，合併第二筆抵押貸款、環繞抵押貸款、契約出售、租賃購買或租賃協議。
讓住房與城市發展部承擔風險
[edit | edit source]住房與城市發展部不僅為貸款人提供貸款保險，而且其保險還使買方能夠以少量首付購買房屋。根據住房與城市發展部 203b 計劃，幾乎所有 18 歲或以上的美籍居民都可以透過 15 年或 30 年固定利率貸款購買房屋，首付為價值前 25,000 美元以及結算費用的 3%，剩餘部分為 5%。住房與城市發展部的另一個選擇是共有產權抵押貸款 (SEM)，透過這種方式，邊緣買方可以與親屬或投資者一起購買房屋。對於 SEM，貸款通常高達房屋價值的 97%。每個投資者擁有房屋的百分比，每月付款根據這些百分比計算。
賣家融資
[edit | edit source]如果買方正在考慮一棟擁有可承擔抵押貸款的房屋，且抵押貸款利率合理，或者賣家已經償還了其抵押貸款，請務必考慮賣家融資。透過賣家融資，賣家確定銷售價格，然後就像貸款人一樣行事。他確定必要的首付金額以及其他銷售條款。
當利率很高，買房對於許多原本可以負擔得起的人來說變得遙不可及時，賣家融資變得更加普遍。但無論利率如何，這種選擇都幫助那些可能無法從貸款機構獲得貸款的人或有能力支付每月付款但沒有首付款的人購買房產。對於賣家可能會認為合格邊緣的借款人來說，他們不僅可以獲得購買資格，而且還可以節省資金，因為結算費用通常不存在或比貸款機構融資更便宜。為什麼賣家會承擔這種風險？通常，賣家融資產生的回報遠高於大多數其他投資。此外，賣家融資在稅務目的上被視為分期付款銷售。最後，如果買方違約，賣家可以在合同下收回房產，或者如果絕對必要，他可以對房產進行止贖。
賣家還可以為已經擁有房屋的買方提供環繞抵押貸款。透過這種選擇，賣家預付資金以支付或“環繞”舊抵押貸款的餘額以及新貸款的金額，利率低於市場水平。環繞抵押貸款的期限是舊抵押貸款剩餘的時間。因此，在賣家的幫助下，買方的每月付款遠低於以更高利率獲得的新第一筆抵押貸款。
幫助找到合適的方案
[edit | edit source]也許你正在合作的一些買方想要購買房屋，但他們希望每月付款較低，以便他們可以為孩子的大學教育存錢。或者，也許你的一些潛在客戶還沒有存夠錢來支付他們感興趣的房屋的首付，但他們希望投資房屋，而不是每個月支付租金。
如今的買方擁有許多融資選擇，對他們來說，挑戰在於找到最適合其特殊情況的選擇。你對他們選擇方案的瞭解可以幫助確保他們的第一步是正確的。