房地產融資與投資/貸款流程跟進
在貸款處理過程中，貸款機構和買方都需要您的支援。但是，您和貸款機構彼此之間以及對買方有什麼責任？與所有各方溝通並注意細節可以加快交易速度——以及佣金支票。
與貸款機構保持聯絡以瞭解情況是有意義的。不過，瞭解您應該聯絡誰很重要。通常，貸款處理人員和貸款員處理貸款。雖然兩者之間有區別，但在較小的貸款部門，這個人可能是同一個人。貸款員會對買方進行預先資格審查，選擇最適合買方的貸款，並且是您的主要聯絡人。
處理人員會收集所有必要的文件（就業證明、銀行賬戶號碼、信用報告、稅務表格等），並將貸款打包，使其符合聯邦國民抵押貸款協會 (房利美) 或聯邦住房貸款抵押公司 (房地美) 的要求。處理人員會獲取貸款機構的堆疊順序，並安排評估和產權報告。
然後，貸款將傳送給貸款員，貸款員會將交易的最新進展通知您，並告知您是否需要做任何事情來協助處理過程。隨後，貸款將傳送給承銷商或貸款委員會，或兩者兼而有之，以便進行審查和最終批准。
這是一個檢查和複查的過程。
您應該多久與貸款員聯絡一次？這可能取決於您之間的關係。房地產專業人員和貸款機構之間的溝通至關重要。在後續過程中，溝通渠道應保持暢通。
與買方聯絡呢？銷售人員應讓買方知道他們可以做些什麼來加快貸款流程：“如果驗證卡在某個地方，買方可能更容易致電並自行處理。”
房地產專業人員還可以做些什麼來幫助加快處理過程？檢查訂金，告知買方有關房屋保險的資訊，並訂購房產的概況。銷售人員可以透過為評估師獲取可比房產來幫助評估。提供類似房產的評估可以使評估師的工作更容易。但是，一些評估師希望得到房地產專業人員的幫助，而另一些則不希望，因此最好諮詢相關的評估師。
如果貸款被拒絕，房地產專業人員可以採取一些補救措施。您可以嘗試幫助確定問題（例如，信用不良和就業問題），並保持現實和支援。當買方的貸款被拒絕時，您可能想告訴買方：“這家特定的貸款公司拒絕了貸款。但是，在房利美和房地美的規則和條例中，有一定的靈活性。即使一家公司拒絕了貸款，並不意味著另一家公司也不會批准。這是一個衝刺到終點的比賽，我們只是絆倒了，並不意味著我們應該放棄。當貸款被接受時，您應該在結算之前告知買方結算費用。
在後續過程中，溝通至關重要。您作為溝通者和協調者的作用比以往任何時候都更加重要。透過保持周到和準確，您將提升自己在貸款機構和買方中的專業精神和聲譽。
表 1. 抵押貸款型別
| 貸款型別 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|
| 固定利率、固定付款 a. 傳統 30 年期抵押貸款 |
30 年的固定月供提供本金利息支付的確定性 | 初始利率高於可調整利率 |
| b. 傳統 15 年或 20 年期抵押貸款 | 利率低於 30 年期固定利率；更快的權益積累和更快的貸款還清速度 | 月供更高 |
| c. FHA、VA 固定利率抵押貸款（30 年期和 15 年期） | 首付要求低，可以完全承擔，沒有提前還款罰款 | 可能需要大量的點數；申請過程可能存在繁文縟節和延遲 |
| d. “氣球”貸款（3-10 年期限） | 可能享受折扣利率和其他優惠條款，尤其是在房屋賣家提供貸款時 | 在 3 到 10 年期限結束時，剩餘的全部餘額必須以一次性付款或“氣球”付款的方式支付，迫使借款人尋找新的融資 |