房地產融資與投資/投資入門
在您投資任何資金之前，您應該評估您目前的財務狀況。考慮您的收入、支出、稅收、未來更高的收入前景以及影響您貨幣狀況的所有其他細節。決定您想要投資多少。現實地說，這隻能用支付完開支、擁有適當的保險和繳納養老金後剩下的錢來完成。
然後非常謹慎地制定您的投資目標或目標。您是投資為了賺錢？作為對通貨膨脹等經濟波動的對沖？建立退休收入？您的下一步應該是檢查本欄中提供的投資選擇，然後決定哪種投資最適合您。
您應該嘗試根據您的目標和財務特徵制定投資策略。投資規劃應旨在找到風險和回報的良好組合。您應該考慮可用的投資型別，包括它們的潛在回報和風險。此外，您應該瞭解投資的普遍風險，包括與股市價格波動、通貨膨脹和貨幣市場狀況相關的風險。
首先設定您的長期目標，以中期和遠期為目標。然後建立與長期目標一致的短期財務目標。如果在六個月或一年後，您還沒有實現您的短期目標，您可能需要重新評估您的長期目標。但是，如果您做得比預期好得多，您可能想制定更雄心勃勃的目標。請記住，投資是您整體財務規劃不可或缺的一部分。
如果可能，嘗試投資稅後收入的 15%。此外，請確保在開始投資股票等證券之前，您的總資產應該是負債的兩倍。以下是可用於投資的資金來源。
- 可支配收入。稅後收入是可支配收入，是您可以用於消費或儲蓄的錢。您必須將很大一部分可支配收入用於固定或半固定支出，例如住房成本、食物和交通。可支配收入是在這些支出後剩下的。
- 房屋淨值。您可能在您的房子裡放了很多錢。您可以透過房屋淨值貸款或房屋淨值信用額度兌現其中的一部分。
- 人壽保險。如果您有現金價值（例如，終身壽險或變額壽險）人壽保險，您可以借入一定數額。
- 利潤分享和養老金。如果您擁有某種形式的年金，您可以再次以低息借入一定數額。
- 來自父母或富有的叔叔的禮物。
- OPM（他人的錢）。
應考慮安全性、回報和風險、收入穩定性和流通性和流動性。
本金安全。它是特定投資所涉及的風險程度。您不希望損失一部分或全部初始投資。
回報和風險。投資的主要目的是以以下形式賺取資金回報：利息、股息、租金收入和資本增值。但是，增加總回報將需要更大的投資風險。因此，收益和風險程度是直接相關的。更大的風險也意味著犧牲本金安全。請記住：您必須選擇適合您的財務狀況和目標的優先事項。
收入穩定性。當穩定收入是最重要的考慮因素時，應重點關注債券利息或股票股息。如果您需要定期用來自外部投資的收入來補充您的收入，情況可能就是這樣。
流通性和流動性。是指能夠找到一個現成的市場以正確的價格出售投資的能力。
稅收因素。高稅收階層的投資者將擁有與低稅收階層的投資者不同的投資目標。如果您處於高稅收階層，您可能更喜歡市政債券（利息不徵稅）、房地產（有折舊和利息抵扣）或提供稅收抵免或稅收避難所的投資，例如石油和天然氣方面的投資。
此外，還有許多其他因素需要考慮，包括
- 當前和未來的收入需求
- 對沖通貨膨脹
- 承受經濟損失的能力
- 易於管理
- 投資金額
- 多元化
- 稅收和遺產狀況
- 長期與短期潛力
- 所需的投資面額（例如，一些房地產投資信託基金 (REIT) 需要 5,000 美元的最低投資）
- 貸款抵押品需求
- 免受信貸索賠的保護
在制定您的投資策略時，建議您提出以下問題
- 您希望多少比例的資金安全且流動？
- 您是否願意為了更高的回報而承擔更大的風險？
- 您願意在您的投資中承擔多長時間的到期期限？
- 為了多元化，您的投資組合應該是什麼樣的（例如，股票、黃金、房地產）？
- 您是否需要投資免稅證券？
投資可以分為兩種形式：固定收益和浮動收益。簡單地說，固定收益投資承諾您定期獲得一定金額的收入。這些包括公司債券和優先股、美國政府證券（國庫券）、市政債券和其他儲蓄工具（儲蓄賬戶、存款證）。另一方面，浮動收益投資是指既沒有本金也沒有收益以美元形式預先在合同中設定。
也就是說，浮動收益投資的價值和收益都可以隨著內部或外部經濟條件的變化而以美元金額上下浮動。這些包括普通股、共同基金、房地產和變額年金。國庫券是一種短期美國政府債務，以低於其面值的價格出售。國庫券流動性強，幾乎沒有風險，通常被用作現金的替代品。
投資可以被視為金融資產或實物資產。金融資產包括所有無形的投資，即你不能觸碰、穿戴或行走的東西。它們代表您對公司的股權所有權，或者證明有人欠您債務，或者表明您有權在以後日期購買或出售您的所有權權益。金融資產包括
1. 股權權益直接
- 普通股
- 期權和認股權證
2. 股權權益間接
- 共同基金
3. 債權人權益
- 儲蓄賬戶和存款證 (CD)
- 國庫券
- 貨幣市場基金
- 商業票據
- 公司債券和政府債券
4. 優先股
5. 商品和金融期貨
6. 年金
實物資產是指您可以用手觸碰的投資。實物資產包括
- 房地產
- 貴金屬
- 收藏品和寶石
投資可以是短期或長期。短期投資持有時間不超過一年，而長期投資在一年以上到期。例如，一年期存款證是短期投資；十年期債券是典型的長期投資。一些長期投資沒有到期日。例如，普通股和優先股等股權證券是長期投資。但您可以購買長期投資，並在一年內出售，將其視為短期投資。注意：在選擇您想要的投資型別時，請謹慎對待銷售人員（例如，經紀人、共同基金代表）的建議，因為他們的主要動機是賺取佣金。相反，諮詢理財規劃師、註冊會計師或投資顧問。
普通股是一種代表公司所有權權益的證券。這種所有權權益由可轉讓的股票證書證明。每股代表公司的一份所有權份額。透過購買公司的股票，你獲得了該公司的一部分股權。作為股東，你可以投票選舉公司的董事會。股權投資沒有到期日。優先股股東在股利和清算權利方面優先於普通股股東，但與債券利息不同，支付優先股股利並非強制性。為了換取這些優先權，優先股股東放棄了投票權。
債券是一種證明你向企業或政府貸款的證書。你將收到投資的利息和本金償還。債券可以歸類如下
(a) 抵押債券。抵押債券以抵押財產為擔保，抵押財產可能是。
(b) 公司債。它們以發行公司的信譽為擔保。發行公司必須具有良好的財務狀況。高信用評級至關重要。政府債券就是一個例子。
(c) 次級債券，在清算或重組時（儘管仍先於股票）優先於公司債。次級債券有時由金融公司發行。
(d) 收入債券。這些債券僅在有盈利的情況下支付利息。
你願意承擔多少投資風險？風險是指你投資中損失資金的可能性；它是指投資最終收益的不確定性。投資在到期期間的價值波動越大，你在購買和持有該投資時承擔的風險就越大。
所有投資都涉及一定程度的風險。一般來說，你需要在風險和收益之間找到平衡；風險越高，收益就必須越高。激進的投資策略試圖最大限度地提高收益並承擔高於平均水平的風險。防禦性投資策略旨在降低風險，但也提供較低的收益。如果你進行激進投資，你往往會更頻繁地買進和賣出。在防禦性策略中，存在“買入並持有”的理念。激進投資可能包括以保證金（信貸）購買證券，以增加盈利潛力。防禦性投資不依賴於信貸（或槓桿）。多元化是一種防禦性策略。
激進投資涉及集中投資，即一次投資於少數幾種證券，以期獲得高收益。通常，你投資於單一來源的資金越多，回報率就越高。例如，銀行通常會支付給你 100,000 美元的投資比 10,000 美元的投資更高的利息率。
大多數投資者偏愛安全投資而不是風險投資。如果你屬於那些想要進行安全投資，並獲得可預測但回報率較低的投資，那麼可以投資美國政府證券、銀行賬戶或貨幣市場共同基金。如果你已經退休，你可能更偏愛提供固定年收益的安全投資。證券價格的升值不如穩定、有保證的收入重要。風險投資由於不確定性而不可取。因此，退休人員可能對長期政府債券感到滿意。
流通性應與流動性區分開來。流通性意味著如果你想出售投資，可以找到現成的市場。流動性意味著投資不僅具有流通性，而且價格也高度穩定。
如果你投資有限，或者正在為特定個人或商業專案（例如房屋首付）儲蓄，流動性可能很重要。但是，流動性投資通常比非流動性投資賺取的收益少。你希望將投資轉換為即時現金時，將延遲和交易成本降至最低。流動性投資包括儲蓄賬戶、貨幣市場基金和定期存款。如果你可能在緊急情況下需要資金，就應該存在流動資金！
下表顯示了投資的流通性和流動性因素。
投資流通性和流動性
| 流通性 | 流動性 | |
|---|---|---|
| 儲蓄賬戶 | 不適用 | 良好 |
| 公司債券 | 良好 | 平均 |
| 短期美國政府證券 | 良好 | 良好 |
| 長期美國政府證券 | 良好 | 平均 |
| 普通股 | 良好 | 差 |
| 房地產 | 平均 | 差 |
債券對利率變化很敏感。當利率上升時，債券價格下降。如果你以 1,000 美元（面值）購買了年息 6% 的債券，即每年支付 60 美元利息，然後利率上升，新發行的債券支付 8% 的利息，即 80 美元利息，沒有人願意以 1,000 美元的價格購買你的債券。為什麼有人要接受 6% 的利息，如果他能獲得 8% 呢？你的債券價格必須下降，這樣才能有人以折扣價（低於 1,000 美元）購買，這樣他才能從較低的支付價格中獲利，並在到期時獲得 1,000 美元。
隨著利率上升，股票價格也往往下降，原因如下
- 股利吸引力下降。因此，往往會出售股票。
- 以保證金（信貸）購買股票的成本更高，這阻礙了對股票的投資。
- 導致企業融資成本更高，從而降低利潤並抑制擴張。
房地產對利率變化非常敏感。
通貨膨脹是指短期內商品和服務價格上漲。通貨膨脹迅速上升會導致利率上升，債券和股票價格下降。
建議：避免固定收益證券。可以考慮購買房地產等實物資產，因為它們通常被認為是通貨膨脹對沖工具。在通貨膨脹中表現良好或不好的投資如下所示。
通貨膨脹中的良好表現
- 房地產
- 貴金屬（黃金和白銀）
- 收藏品
- 專門投資於採礦股票的共同基金
通貨膨脹中的糟糕表現
- 債券
- 短期證券（國庫券和定期存款）
- 抵押支援證券
- 如果你想投機，可以在股票上進行，因為收益可能很大，而不是在公司債券上。
- 購買高質量的債券發行更划算。
- 在股票被低估時購買並長期持有。
- 不要投資於避稅港口，除非它看起來是一項好的投資。
- 不要過分投資於貴金屬，因為它們波動性很大。
- 投資於那些表現出持續的長期表現（例如，五到十年）的共同基金，並且在牛市和熊市中表現良好。共同基金可能只有一年的表現非常好，因為運氣、特殊情況或購買的風險性股票飆升。
警告：避免賣空、購買期權和投資商品，因為這些是短期、高風險的投資策略，如果你的時間和市場方向判斷錯誤，你可能會遭受重大損失。
- 在良好位置購買房地產並持有 5-7 年。
你可能想借錢進行投資。這被稱為槓桿。與完全用自己的資金進行的投資相比，你可以大幅提高投資收益率。當投資回報超過借款成本時，就會發生這種情況。你可以實現最大收益
- 以保證金購買股票
- 透過期權或期貨合約
- 在房地產投資中儘可能少付定金（有時甚至不付定金）。