房地產融資與投資/如何評估收益型房產

有多種經驗法則可以估算收益型房產的價值。它們包括

• 總收入倍數。總收入倍數的計算公式為

購買價格 / 總租金收入

示例
在史密斯先生上一章的例子中，總收入倍數為

$219,000 / $23,600 = 9.28

同一街區的一棟雙拼住宅可能以“年總收入的 8 倍”估值。因此，如果其年總租金收入為 23,600 美元，則其價值將為 188,800 美元（8 x 23,600 美元）。警告：這種方法應謹慎使用。不同的房產有不同的運營成本，在確定房產價值時必須考慮這些成本。

• 淨收入倍數。淨收入倍數的計算公式為：購買價格 / 淨營業收入 (NOI)

在史密斯先生的例子中，淨收入倍數為

$219,000 / $18,618 = 11.76

• 資本化率。資本化率與淨收入倍數幾乎相同，只是使用頻率更高。它是淨收入倍數的倒數。也就是說

淨營業收入 (NOI) / 購買價格

示例
讓我們回到史密斯先生的例子。這棟雙拼住宅的資本化率為 18,618 美元 / 219,000 美元 = 8.5%。它是否定價過高取決於市場上類似型別房產的利率。假設市場利率為 10%。這意味著類似雙拼住宅的公平市場價值為 18,618 美元 / 10% = 186,180 美元。史密斯先生可能為這處房產支付了過高的價格。