房地產融資與投資/助您輕鬆搞定文書工作
如果您對買家的金融術語不瞭解，您需要準備好解釋。房屋是大多數人人生中最大的投資，因此買家都渴望以最優惠的條件獲得房屋貸款。如今，購房者面臨著比以往更多的貸款選擇。一旦您對買家進行了預先資格審查，下一步通常是回答買家有關抵押貸款的問題。此時，您對房地產金融的知識將有助於您在其他銷售人員中脫穎而出。您必須徹底瞭解您所在城鎮的抵押貸款市場。您還必須瞭解哪些貸款可用以及條款，並且您必須準備好幫助買家完成申請流程。
為了精通，您需要了解哪些抵押貸款在各種市場條件下效果最好。跟上房地產金融的步伐需要一些時間和精力，但這絕對是值得的。
貸款機構樂於在學習過程中與您合作。他們也活躍在競爭激烈的市場中，因此他們也樂於幫助您。
雖然所有貸款機構都有自己的產品要出售，但它們也是關於該領域一般資訊的良好來源。為了利用這種專業知識，一些銷售人員建議，“帶貸款機構去吃午飯”。結識當地的貸款機構，並養成與當地和區域貸款業務中發生的事情保持聯絡的習慣。即使是經驗豐富的銷售人員也需要不斷學習，因為消費者需求在不斷變化，貸款功能也在不斷變化。在買家詢問過貸款型別後，他們可能會詢問利率。為了說明利率的變化，您可以向買家展示最近發生的事件。但是，請記住，根據聯邦法律的要求，貸款機構將向申請貸款的買家提供具體的利率和貸款資訊。自1988年10月以來，貸款機構被要求向申請貸款的買家披露該特定專案的運作方式。例如，如果買家選擇眾多可調利率抵押貸款 (ARM) 產品之一，他們將獲得有關利率的大量資訊。
雖然您不能建議買家選擇哪種貸款，但您可以將他們引導到抵押貸款資訊來源。
為了讓買家全面瞭解，您可以解釋說，幾乎所有貸款都屬於以下兩種型別之一：固定利率或可調利率。即使是經驗豐富的換房買家也可能知道，固定利率貸款最近出現了增值型品種。借款人可以選擇中介條款，例如 10 年、15 年和 20 年，以及傳統的 30 年抵押貸款。
現在已被廣泛接受的 ARM 是一項重大創新。它讓買家能夠利用較低的初始利率和付款，併為他們提供未來可能下調的可能性，具體取決於與之掛鉤的指數的表現。在流行的指數中，第 11 區平均資金成本指數越來越受歡迎，因為它波動性較小，因此對於擔心利率風險的借款人來說，它是一個更好的選擇。
瞭解 ARM 貸款意味著不僅要學會比較初始利率，還要比較指數、利潤率、利率上限和貸款期限上限。
可轉換 ARM 是一種相對較新的抵押貸款產品，它結合了可調利率和固定利率貸款的特徵。對於那些想對沖風險的人來說，可轉換 ARM 是一款很棒的產品。它是可調的，但也很保守，因為它可以在視窗期內轉換為固定利率。
注意：您可以選擇不同的 ARM 變體，例如 1 年（固定）ARM、3 年 ARM、5 年 ARM、7 年 ARM 和 10 年 ARM。
瞭解利率與瞭解貸款機構有關貸款其他關鍵要素的政策一樣重要。如果買家有 90 天的利率和點數鎖定期，比如 2 個點數，這對買家來說很困難。您必須告訴他們這是一個賭博。他們可以節省一些錢，也可以在波動市場中損失一些錢。他們是否隨著點數一起浮動或鎖定，這會有所不同。如果您在買家開始尋找抵押貸款時就讓他們瞭解點數，這將有助於他們做好準備。您用點數換取的一美元價值是一個決定性因素。
點數和結算費用會顯著提高貸款的實際成本。這些費用有多種名稱：抵押貸款記錄費、貸款機構檢查費、貸款機構點數和預付利息。如果您讓買家為這些費用做好準備並讓他們瞭解其目的，他們可以成為更好的購物者，並自行了解貸款的實際成本——實際年利率 (APR)。
一旦您與買家討論了貸款型別，並向他們提供了尋找融資所需的資料，您應該進行後續跟進以確保貸款流程順利進行。
如果您對買家進行了正確的預先資格審查，引導他們完成貸款申請流程很容易。貸款申請本身並沒有什麼大不了的。
提供基本個人資訊只需要買家花很少的時間；積累財務資料和信用記錄需要時間，可能還需要您的幫助。典型的貸款申請會詢問僱主、收入、銀行賬戶和投資、債務（例如分期付款債務、信用卡賬戶、汽車貸款和贍養費）以及信用記錄。
申請流程現在更容易了。例如，貸款機構更願意接受借款人的工資單作為收入證明，而不是僱主的書面信，以及過去兩年的 W2 表格以驗證收入穩定性。他們也更願意接受儲蓄賬戶對賬單的影印件，而不是買方銀行的信函。憑藉此類檔案和 12 個月的抵押貸款付款取消支票的影印件以及 6 個月的租金付款的影印件，一些貸款機構現在將在兩週內發放批准。批准以可接受的估價為前提，該估價確立了價值，以及可接受的首付和結算費用來源。
當貸款機構之間競爭業務時，承諾從申請到批准 15 天處理時間的快速批准貸款更加普遍。銷售人員可以幫助買家聯絡到可靠的貸款機構。此時，申請已在貸款機構手中。但是，即使如此，您也應該準備好與買家和貸款機構進行後續跟進，以幫助確保合格的買家能夠堅持完成貸款申請流程。
您在選擇房屋和獲得貸款之間的漫長等待期間提供的幫助可以幫助完成交易。請記住，您是貸款機構和買家之間的橋樑。與貸款機構保持聯絡，並提醒買家任何遺漏的檔案或問題。您還可以安撫那些對貸款批准過於焦慮的買家。與可靠的貸款機構密切合作是成功融資的關鍵。但這並不是抵押貸款的全部內容。信用報告和估價對於流程也很重要，您需要與這些領域的盟友專業人士密切合作。但是，如果您跟上房地產的金融方面，您將領先一步。