房地產融資與投資/資金來源
由於房地產購買價格中只有很小一部分通常來自購買者的儲蓄，因此任何希望購買房地產的人都需要了解可用的資金來源。為了便於討論，我們把常見的資金來源分為四組：（1）主要來源，（2）金融中介機構，（3）其他來源，以及（4）二級抵押貸款市場。
雖然儲蓄和貸款協會（S&Ls）在總資產方面不是最大的金融中介機構，但它們是提供房地產融資資金的重要來源。近年來，儲蓄和貸款協會的資產大幅增長，目前 3,900 家協會的總資產僅次於商業銀行。傳統上，它們是單戶自住住宅永久性融資的最大供應商，但儲蓄和貸款協會並不僅限於這種融資型別。儲蓄和貸款協會還提供房屋改善貸款，以及為公寓、工業物業和商業房地產投資者的貸款。最近，主要是由於監管放鬆導致的貸款活動重組，儲蓄和貸款協會的資產中投資於抵押貸款的平均比例持續下降。早在 1980 年，平均而言，超過 80% 的協會資產投資於房地產貸款。到 1983 年底，這一比例已降至 60% 以下。
儲蓄和貸款協會要麼由聯邦政府，要麼由州政府特許經營。大約 40% 的儲蓄和貸款協會是由聯邦政府特許經營的。如果是聯邦特許經營的，該協會必須是聯邦住房貸款銀行體系（FHLBS）的成員，其資金必須由聯邦儲蓄和貸款保險公司（FSLIC）承保。所有聯邦特許經營的儲蓄和貸款協會都是互助所有制（由存款人所有），並且其名稱中必須包含“聯邦”一詞。州政府特許經營的儲蓄和貸款協會可以是互助所有制，也可以是股份制。 （在股份制協會中，個人購買股票，為協會提供股本。）它們可以自願選擇加入 FHLBS 和 FSLIC。在某些州，這些貸款機構被稱為房屋建築和貸款協會或合作銀行。
雖然貸款政策因協會而異，但大多數儲蓄和貸款協會都參與相同的活動，並具有相同的基本貸款要求。以下是一些常見的貸款政策：
- 它們的大部分抵押貸款是用於單戶住宅房地產的傳統貸款。
- 大多數儲蓄和貸款協會提供 FHA 和 VA 融資，但這些貸款通常僅佔其總資產的一小部分。
- 大多數貸款都在當地發放。資金通常無法提供給遙遠地區。然而，最近一些較大的協會透過服務公司和對應賬戶開始向其他州的使用者提供資金貸款。
- 住宅貸款通常為 25 年或 30 年期，要求定期（每月）全額償還。目前，新房屋的傳統抵押貸款的平均期限約為 28 年。
- 雖然傳統貸款可以提供高達房屋價值 95% 的貸款，但新房屋的傳統抵押貸款的平均貸款價值比率在 75% 到 80% 之間。
- 任何處理 VA 抵押貸款的儲蓄和貸款協會都必須遵守聯邦政府設定的利率上限，無論該協會是由誰頒發的特許經營。
- 所有儲蓄和貸款協會都在擴大其提供的服務型別，包括更多以前僅限於商業銀行的消費者貸款、支票賬戶和服務。
就總資產而言，超過 14,500 家商業銀行是直接參與房地產融資的最大金融中介機構。商業銀行充當多種貸款的貸款人。雖然它們偶爾提供用於永久性住宅購買的融資，但商業銀行的主要房地產活動是短期貸款，特別是建築貸款（通常為 6 個月至 3 年），以及在較小程度上提供房屋改善貸款。大多數大型商業銀行都設有房地產貸款部門；它們對房地產的參與是透過該部門進行的。一些最大的商業銀行還透過其信託部門、抵押貸款銀行業務和房地產投資信託基金直接參與房地產融資。
所有商業銀行要麼由聯邦政府（國家）特許經營，要麼由州政府特許經營。國家銀行由美國貨幣監理署特許經營和監管。其名稱中包含“國家”一詞，並且是聯邦儲備系統 (FRS) 的成員。但是，儘管成員銀行控制著絕大多數銀行總資產，但只有三分之一的商業銀行是 FRS 的成員。國家特許經營的銀行也被要求保持聯邦存款保險公司 (FDIC) 的成員資格。聯邦特許經營的銀行可以對房地產住宅貸款提供高達估價 90% 的貸款，期限最長不超過 30 年。但是，任何政府擔保或擔保的貸款都不受這些限制。
州政府特許經營的銀行由其所在州的各個機構監管，並且可以自願選擇加入 FDIC 和 FRS。沒有加入 FDIC 的銀行通常被要求保持州儲蓄保險公司的成員資格。
保險公司在從股權（所有者）的角度為房地產提供資金方面發揮著重要作用。與儲蓄和貸款協會或銀行通常直接與借款人打交道不同，1,800 家保險公司通常通過當地的對應機構進行貸款，這些對應機構可以是抵押貸款經紀人或抵押貸款銀行。保險公司通常專門從事大型專案和抵押貸款組合。歷史上，它們 25% 到 30% 的資產都投資於抵押貸款。
保險公司透過其保單持有人的保費支付獲得資金，並且由於保費流入和索賠支付流出都可以用合理的精度進行預測，因此保險公司能夠投資於那些收益率更高但流動性低於銀行或協會的資產。對於他們的房地產投資而言，這通常意味著長期商業和工業融資。雖然保險公司歷史上投資了住宅抵押貸款，但這形式的投資在他們的投資組合中所佔比例一直在下降。目前，很少有保險公司發放住宅抵押貸款。
所有保險公司都是州政府特許經營的，因為沒有聯邦機構頒發特許經營。結果是在大多數州的監管都少於儲蓄和貸款協會或銀行。更少的監管通常會導致更加自由的貸款模式，從而導致為各種房地產專案提供資金。超過 90% 的保險公司是股份制公司；但是，該行業的大部分資產都由互助公司持有。
位於美國東北部的 500 家互助儲蓄銀行是房地產融資的重要供應商。顧名思義，這些銀行由其存款人所有，存款人可以獲得其存款的利息。
所有互助儲蓄銀行都是州政府特許經營的，並且通常比它們最接近的融資機構——儲蓄和貸款協會——的監管更少。它們投資於房地產抵押貸款的資產比例低於平均儲蓄和貸款協會，但其總抵押貸款組合中，FHA 和 VA 貸款所佔比例更高。大多數互助銀行的抵押貸款中，相對較高的比例是抵押貸款。互助銀行還提供個人貸款，這會導致資金從盈餘地區轉移到赤字地區。超過三分之二的互助銀行保持著 FDIC 的成員資格。其餘的則由州儲蓄保險機構承保。這些州政府機構對投資型別和投資於特定型別房地產的資產數量均擁有監管權。
抵押貸款經紀人不是直接或主要的資金提供者。但是，他們在融資過程中發揮著重要和必要的角色。抵押貸款經紀人是將資金使用者（借款人或抵押人）和資金提供者（貸款人或抵押權人）聯絡在一起的人。對於這項服務，借款人通常會支付相當於借款金額 1% 左右的佣金。抵押貸款經紀公司的財務成功取決於其尋找可用資金並將其與信譽良好的借款人匹配的能力。
某些資金來源，特別是保險公司和下面討論的二級來源，並不總是直接與尋找資金的人打交道；相反，他們透過抵押貸款經紀人運作。因此，如果你想從某些貸款人那裡借款，你需要透過抵押貸款經紀人。通常情況下，抵押貸款經紀人不參與貸款的售後服務，一旦貸款完成交易就結束。
抵押貸款銀行也是金融中介；然而，他們提供的服務不僅僅是將借款人和投資者聯絡在一起。抵押貸款銀行通常會發放抵押貸款，將這些貸款打包，然後將這些打包的貸款出售給一級貸款人和二級投資者。通常會向貸款人尋求財務幫助，通常是商業銀行。銀行成為抵押資金的倉庫，抵押貸款銀行會提取這些抵押資金，直到從投資者那裡收到付款。通常，抵押貸款銀行會繼續為貸款提供服務（收取債務償還款項，支付房產稅，處理拖欠賬戶等），即使貸款已經打包出售。
對於這項管理服務，在將餘額轉發給投資者之前，會保留一小部分收集到的金額。顯然，抵押貸款銀行的成功取決於其產生新貸款的能力。在一些地理區域，抵押貸款銀行是房地產融資的主要來源。所有抵押貸款銀行都試圖與投資者保持聯絡，並瞭解不斷變化的市場狀況和貸款人要求。通常情況下，向借款人收取的貸款發放費或佣金會被抵押貸款銀行從無法直接訪問借款人的貸款人那裡獲得的較低利率所抵消。抵押貸款銀行參與商業和住宅融資，並進行相關的活動，例如編寫火險保險單，估值和投資諮詢。與抵押貸款經紀人一樣，抵押貸款銀行受州法律監管。
除了四大主要資金來源之外，還有許多其他來源，每個來源在房地產融資中都發揮著重要作用。大多數這些來源依靠抵押貸款經紀人和抵押貸款銀行為他們組裝貸款包，因為他們通常不直接向最終使用者提供資金。
養老基金是房地產融資中較新的來源之一。雖然這些基金過去主要投資於股票和債券，但近年來養老基金的快速增長意味著必須為其投資找到新的出路。這種增長，加上房地產投資帶來的有利收益，導致了他們積極參與房地產專案的融資。除了發放抵押貸款，養老基金還擁有房地產。他們所有房地產活動的絕大部分都是透過抵押貸款銀行和抵押貸款經紀人完成的。
傳統上，金融公司為購買耐用品和非耐用品提供消費貸款。然而，隨著商業銀行越來越多的參與個人貸款，金融公司轉向了其他形式的投資，包括房地產抵押貸款。在住宅房地產領域，金融公司積極參與第二抵押貸款。這種抵押貸款的利率通常比第一抵押貸款利率高出 4 個百分點以上，並且在更短的時間內進行攤銷。一些較大的金融公司，例如那些由汽車製造商擁有的金融公司，為土地開發提供資金，提供商業過渡融資，收購土地回租並與房地產開發商進行合資企業。
1961 年透過的聯邦立法建立了房地產投資信託基金 (REITs)。REITs 將許多投資者的資金集中起來購買房地產，就像共同基金投資股票和債券一樣。有三種類型的 REITs。股權信託將資產投資於收購房地產的所有權。他們的收入主要來自房產的租金。抵押信託投資於收購短期或長期抵押貸款。他們的收入來自他們投資組合獲得的利息。混合信託結合了股權信託和抵押信託的特點。他們的收入來自租金、利息和貸款安排費。有關 REITs 的更多資訊，請訪問全國房地產投資信託基金協會
雖然信用合作社發放的大部分貸款是消費貸款，但 22,000 多家信用合作社中的一些為住宅和非住宅融資提供抵押資金。除了永久性貸款，信用合作社還直接向存款人提供房屋改善貸款。信用合作社通常使用抵押貸款經紀人為其投資組合尋找房地產投資。
在美國各地，有許多大型投資者不斷地向房地產提供貸款。這些投資者包括擁有可用資金的個人，尋求抵押所有權的投資者群體，以及希望持有多元化投資組合的大型投資公司。他們直接或透過抵押貸款經紀人進行交易。此外，許多這些投資者尋求在房地產中持有股權。因此，可以透過聯合企業募集股權資本，而不是僅僅依靠抵押資金。
在過去十年中，大量外國資本流入美國，其中大部分以房地產股權資本的形式出現。美國房地產所有權帶來的相對較高回報，加上穩定的經濟體系，意味著對外國投資者具有財務吸引力的替代方案。
農業部農村住房管理局是美國農業部的機構。目前，FmHA 管理著兩個農村住房貸款計劃：(1) 直接貸款計劃和 (2) 保證貸款計劃。擔保此類貸款的房產不得位於城市地區，並且與 FHA 和 VA 一樣，FmHA 要求房產符合某些最低要求。雖然此類貸款沒有法定的貸款限額，但房產必須以合同銷售價格估價。有關這兩個貸款計劃的資訊可從農業部農村住房管理局的任何辦事處獲得。
許多州已經頒佈了住房融資計劃，為該州的公民提供優惠利率的直接貸款，這些公民由於各種原因無法從私人機構獲得融資。申請人必須在該州居住一段時間，並且在大多數計劃下不得擁有其他房地產。近年來，城市和國家也設立了抵押資金，以滿足其政治管轄區內住房市場的需求。
房地產融資資金的可用性受當地和全國經濟狀況的影響。結果是在某些時間或某些地理位置，幾乎沒有或根本沒有抵押貸款資金可用；因此，很少有貸款被髮放。從貸款人的角度來看，另一個問題是房地產貸款可能流動性很差；因此，資金提供者可能難以將貸款轉換為現金。出於這些原因，需要某種方法讓貸款人可以在抵押貸款到期日之前出售貸款。
二級抵押貸款市場試圖滿足這些需求。在資金緊張和資金短缺的地方可以獲得資金。透過在二級抵押貸款市場出售抵押貸款，貸款人可以將現有抵押貸款轉換為現金，進而用於為新的抵押貸款提供資金。同樣，二級市場的投資者可以購買現有抵押貸款，向賣方支付少量服務費，並避免發放和服務貸款的時間和費用。
最大的、最著名的現有抵押貸款購買者是聯邦國民抵押貸款協會 (FNMA)，被許多人稱為“房利美”。(www.fanniemae.com/index.jhtml)。FNMA 最初由聯邦政府於 1938 年組織，以購買 FHA 保險抵押貸款。該協會於 1968 年重組為一家準私人公司，其所有權全部為私人。房利美透過發行在紐約證券交易所活躍交易的公司股票和將投資組合中的抵押貸款出售給各種投資者來籌集資金。在過去的 20 年裡，房利美購買的抵押貸款遠遠超過出售的抵押貸款。截至 1983 年底，當前的抵押貸款持有量超過 800 億美元，其中大部分是 FHA 保險的。
FNMA 使用的抵押貸款購買程式是透過稱為自由市場系統拍賣的拍賣流程進行的。協會定期接受經批准的貸款人關於這些貸款人希望出售給房利美的現有抵押貸款的金額、價格和條款的報價。在決定在給定時間段內將花費多少資金後，FNMA 會通知中標者（由那些將產生最高收益給 FNMA 的待售抵押貸款決定），這些中標者有特定時間段可以選擇交付抵押貸款。抵押貸款交付給房利美后，抵押貸款的原發放者繼續為貸款提供服務（收取每月付款、代管房產稅等），併為此服務，原發放者會收到服務費。
2008 年住房和經濟復甦法案改變了房利美的章程，以擴大“合格”貸款的定義。自 2008 年 11 月釋出合格貸款限額以來，對首付抵押貸款提供了兩套限額——普通合格貸款限額和高成本地區合格貸款限額。合格貸款限額適用於所有在 2009 年 1 月 1 日或之後交付給房利美的傳統抵押貸款。高成本地區由聯邦住房金融局確定。該公司可在指定的高成本地區購買最高 625,500 美元的貸款。
| 普通 | 高成本 * | 普通 | 高成本 * | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $417,000 | $625,500 | $625,500 | $938,250 |
| 2 | $533,850 | $800,755 | $800,755 | $1,201,150 |
| 3 | $645,300 | $967,950 | $967,950 | $1,451,925 |
| 4 | $801,950 | $1,202,925 | $1,202,925 | $1,804,375 |
(*) 對於特定高成本地區，限額可能更低；使用上面的貸款限額查詢表檢視按位置劃分的限額。（http://www.fanniemae.com/aboutfm/loanlimits.jhtml)
當聯邦國民抵押貸款協會於 1968 年重組時，政府國民抵押貸款協會 (GNMA) (www.ginniemae.gov/index.asp) 作為一家法律實體完全分離。被稱為“房地美”，這個二級抵押貸款市場的參與者是美國住房和城市發展部 (HUD) 的一個全資政府公司。雖然 FNMA 參與現有抵押貸款的買賣，但房地美負責之前由 FNMA 執行的清算和特別援助功能。GNMA 的資金來自美國財政部和抵押貸款業務。房地美還參與抵押貸款證券池計劃和聯合計劃。房地美還為某些城市更新專案、老年人住房和其他高風險抵押貸款提供融資。
1970 年，根據《緊急住房金融法》，聯邦住房貸款抵押公司 (FHLMC) 或“房利美”(www.freddiemac.com/) 成立，是聯邦住房貸款銀行體系的全資子公司。房利美成立為儲蓄和貸款協會的二級抵押貸款市場，這些協會是 FHLBS 的成員。
FHLMC 的成立尤為重要，因為儲貸機構佔所有傳統住宅抵押貸款的很大一部分，許多這些貸款機構希望將抵押貸款展期。雖然房利美主要處理 FHA 和 VA 抵押貸款，但房利美投資組合中的大部分抵押貸款是傳統的。近年來，該機構稱自己為“抵押公司”。為房利美運營和抵押貸款購買計劃提供資金的來源是：（1）參與證書（抵押貸款支援證券）和（2）可轉換次級債券。房利美對自住住宅的最高貸款與價值比率通常為 95%。登入 www.freddiemac.com/sell/factsheets/ltv_tltv.htm 獲取各種計劃下的最新貸款與價值比率。