在英國租房

在英國租房可以很棒，但如果你沒有做好功課，它也可能是一場噩夢。本指南的目的是為新租戶和老租戶提供一個全面的資訊來源，幫助他們從詢問房東的問題到確保他們保留押金，無所不包。如果你在早期就問對了問題，就可以避免很多租房問題和陷阱。本指南將嘗試利用許多英國現任租戶積累的豐富經驗，建立一個合理的問題清單，以及在檢查潛在房產時需要注意的事項。

一般說明： 不要以為你必須遵守本指南中的所有內容才能獲得成功的租賃。如果你試圖執行每一條，你可能永遠也租不到房子！請用你的常識，挑選對你最重要的建議。如果你準備充分，並在恰當的時間提出正確的問題，那麼你將不太可能在路上遇到問題。

2008年6月補充說明： 在“信貸緊縮”的不確定金融環境下，一些地區受到的影響不同於其他地區。在某些地區，由於需求增加，租金正在上漲，但在某些城市，由於新建公寓過多，導致房屋供應超過潛在租戶，因此租戶應該努力爭取優惠。你需要了解你所在地區的市場情況，然後在考慮本指南中的一些建議時將其納入考量。例如，如果你居住的地區對出租房的需求很高，而你讓未來的房東或租賃代理商感到為難，那麼他們可能會決定將房產租給更容易相處的人。

A) 在支付任何現金之前，與房東或租賃代理商商談的一些想法

與房東 (LL) 或租賃代理商 (LA) 相關的問題

1. 詢問你的押金將存放在哪個押金保護計劃中。

2. 檢查你的潛在房東是否獲得了其抵押貸款人出租房子的許可非常重要。這一點很重要，因為如果抵押貸款人收回房產，而他們沒有允許房東出租，那麼租戶可能會立即無家可歸。但是，如果貸款人確實允許房東出租，那麼他們將遵守租賃協議的條款，這意味著租戶不會損失他們預付的任何租金，並且他們將有時間尋找新的出租房。如果你無法詢問房東/租賃代理商，那麼你可以花 3 英鎊從 Land Registry Online 下載房產檔案，這些檔案將顯示抵押貸款人。如果抵押貸款人記錄的房東住在房產中，那麼他們可能沒有獲得貸款人的出租許可。你也可以寫信給抵押貸款人，直接詢問他們。

3. 詢問房東/租賃代理商房產是否為租戶投保。

4. 瞭解他們成為房東/租賃代理商的時間。這將顯示他們的經驗水平。

5. 詢問他們擁有的房產數量。這同樣也能讓你瞭解他們在租賃市場的經驗。

6. 瞭解他們是否在當地政府私營部門住房部門獲得認證。

7. 如果你申請用當地政府的債券代替押金，請檢查房東/租賃代理商是否接受這種方式。

8. 詢問租賃期第一天如何處理清單檢查。理想情況下，房東/租賃代理商能夠親自交鑰匙，然後與你一起核對清單。你可以在此記錄下差異，並獲得你們雙方對已完成檔案的簽字。這樣一來，在租賃開始時，就沒有人會對房產及其傢俱的狀態產生爭議。如果有疑問，請拍照，然後讓房東/租賃代理商在照片上簽字並註明日期，以證明物品的狀況。（注意：即使是無傢俱的房產，清單檢查也很重要，因為地毯、窗簾、白色家電、表面等的狀況需要記錄下來）。

9. 詢問租賃期結束時如何處理清單檢查。理想情況下，這將重複上述步驟，你和房東/租賃代理商一起核對清單，並檢查每個物品是否與租賃開始時記錄的狀況一致，請記住，合理的磨損是允許的。有些租賃代理商的政策是派遣“專業清潔工”確保房產適合下一個租戶居住，有些人會盡力讓你無法參加退房檢查流程。

10. 關於清潔，詢問房東/租賃代理商是否允許你自行清潔房產，因為有些人可能只允許專業清潔工清潔，無論你是否已經清潔過。

針對潛在私人房東 (LL) 的更具體的問題

1. 詢問房東是否能提供來自之前租戶的任何推薦信（如果他們是一個好房東，他們不應該對此有任何問題）。另一種方法是嘗試與當前租戶交談，詢問他們對房東的看法。如果你仍然無法找到任何資訊，或者房產目前空著，你可以嘗試詢問鄰居，看看之前的租戶是否對房東發表過任何評論。

2. 詢問房東是否加入了國家房東協會等專業機構。如果他們加入了，那麼他們更有可能按照“章程”辦事。

3. 詢問房東是否會要求你支付任何信用檢查費用或類似費用。詢問（為了節省資金）他們是否願意檢視你最近的銀行對賬單。

4. 詢問房東是否希望定期前來檢查房產，以及他們需要提前多久通知你。法律規定他們必須提前 24 小時通知你，如果時間不方便，你可以拒絕。

針對潛在租賃代理商 (LA) 的更具體的問題

1. 詢問租賃代理商是否加入了 ARLA 等專業機構。同樣，如果他們加入了，那麼他們更有可能按照章程辦事。

2. 詢問你預計在入住前需要支付多少費用。這些費用可能包括以下部分或全部：申請費/預訂費、信用檢查費、清單檢查費、租賃協議費，甚至可能還有隨機的“管理”費。要求提供費用的明細，特別是如果涉及信用檢查。詢問如果你沒有透過信用檢查，剩餘的費用是否會退還。詢問在搬出房產時是否會收取任何清單檢查費，以及該費用是否包含在搬入時的清單檢查費中。

3. 詢問租賃代理商的定期檢查政策，他們會多長時間來檢查一次，以及他們通常在一天中的什麼時間進行檢查（如果你不希望租賃代理商在你外出時進入你的住所，那麼一個只在工作日 9 點到 5 點進行檢查的租賃代理商可能會成為你的問題）。

4. 如果租賃期限是固定的，那麼詢問續簽租賃協議的政策，以及是否與之相關的任何費用。詢問租賃代理商是否會考慮允許你的租賃協議在固定期限結束後變為“定期協議”。這意味著你的 AST 條款保持不變，你可以根據自己的意願住在你的房產中，而不必不斷地續簽你的租賃協議。從另一個角度來看，定期租賃沒有固定期限租賃那樣安全，因為理論上你可以收到 2 個月的離職通知。如果你更喜歡更長的“合同”租賃期限，那麼簽署一份新的 AST，你將在協議期限內安全地住在你的房子裡。

在簽署任何檔案之前

1. 在仔細閱讀所有信函和協議全文，包括租賃協議之前，不要簽署租賃協議。如果協議中存在您不同意的條款，請詢問是否可以刪除。

2. 如果你對租賃協議中的任何內容不確定，請索取副本並尋求法律建議或前往當地 CAB（公民諮詢局）。

3. 如果你在租期開始時就收到了“第 21 條”通知，請注意。第 21 條是房東/租賃方釋出的法律檔案，通知租戶必須在兩個月內騰出房產，通常在租期結束時使用。但是，如果在租期開始時釋出了該通知，理論上房東在固定期限租賃期結束後不需要給租戶兩個月的通知就可以驅逐他們。

如果你已經問了你所有相關的問題，並對答案滿意，那麼沒有什麼能阻止你透過你想要的房東/租賃方租房。

B) “虛假押金欺詐” 在試圖從遠處獲得房產時

有許多原因可能導致某人需要在無法實地檢查位置或事先與房東會面時處理租賃房產。顯而易見的例子包括國際學生在抵達該國後立即需要住處，或者人們需要迅速搬到離他們當前住處很遠的地方。無論是什麼原因，這些租戶都需要意識到“虛假押金”騙局。

這種騙局涉及騙子收取押金或其他款項，而房產完全是虛構的。當租戶到達他們的新家並意識到它不存在時，騙子早已攜款潛逃。

為了避免這種騙局

1. 檢查租賃價格是否與您搬遷地區的實際情況相符。研究您感興趣房產附近的房產的租賃價格。如果存在巨大差異，這可能預示著騙局。

2. 嘗試從潛在的房東/租賃方那裡儘可能多地瞭解房屋和當地地區的資訊。然後嘗試核實這些資訊，例如透過與您的學術機構或工作地點聯絡。

3. 始終嘗試透過電話聯絡房東/租賃方，英國固定電話號碼可以讓你相信他們合法。

4. 質疑房東/租賃方為何需要預先支付押金或費用。有些人樂於在您到達房產並交鑰匙時收取押金。

5. 如果你需要匯款，請確保使用信譽良好的託管代理。避免使用西聯匯款或速匯金（許多騙子的最愛），因為透過這些服務傳送的錢不安全且不可追蹤。

C) 檢視房產時需要記住的一些簡單事項

1. 帶個人一起去。令人驚訝的是，另一雙眼睛可以以不同的視角看待事物，或者發現你錯過的東西。

2. 如果房產有燃氣供應，請索取房產的燃氣安全證書，並確認它每年都更新。還要仔細檢查燃氣裝置上是否有任何小的紅色警告標籤，這可能意味著過去存在燃氣問題。

3. 嘗試關注房產的結構，而不僅僅是美觀。例如，注意漏屋頂、腐爛的窗戶、通風、潮溼等問題。如果擬議的能源效能證書在 10 月份開始生效，適用於新租約，那麼這將變得不那麼重要。例如，沒有雙層玻璃也會影響公用事業的成本。一些房東會用油漆覆蓋潮溼問題，所以檢視櫥櫃/衣櫃內部通常可以揭示潮溼的明顯跡象。此外，開啟廚房櫥櫃，開啟窗戶，檢視鍋爐以確定其使用年限，以及它是否看起來快不行了（雖然並不總是很容易判斷），這些都可以顯示房產的整體維修狀況。

4. 如果你覺得重要，請檢查你是否可以在房產內接收電視訊號，或者是否有有線電視或衛星天線。如果你無法透過天線接收地面電視，那麼有線電視或衛星電視可能是你唯一的選擇。

5. 檢查該地區的寬頻速度和可用性是否足以滿足你的網際網路需求。

6. 確保你的手機在房產的各個區域都有訊號。

7. 諸如沒有足夠的電源插座之類的小事可能會變得很煩人，所以檢查一下是有道理的。

8. 自 2008 年 10 月起，每位房東都必須為他們出租的每處房產提供能源效率證書 (EPC)，用於他們簽署的任何新的租約。EPC 應在簽署任何協議之前提供給潛在租戶。它應該讓任何潛在租戶在決定搬入之前檢視，以便他們可以比較類似的房產。它將涉及諸如房屋供暖成本、閣樓隔熱、雙層玻璃、鍋爐使用年限、效率等方面。它將給房屋一個等級，就像你在冰箱上看到的 A、B、C 等等級。它將有效期為 10 年。

D) 搬入

1. 確保你和房東/租賃方都記下燃氣和電力表的讀數，並瞭解前租戶使用的是哪些公司來供應他們所有的公用事業。

2. 檢查清單上的每一件物品，並記錄其狀況。如果清單上沒有，那麼就沒有證據證明其在租賃前的狀況，你可以爭辯說簡化的清單對租戶有利。然而，在現實中，一份好的清單可以解決租賃協議結束時可能出現的許多瑣碎的爭議。如果你看到固定裝置或傢俱損壞，請確保你記錄下來，並讓房東/租賃方簽字確認。

3. 拍攝固定裝置和傢俱的照片，記錄它們在你搬入時的狀態，這是一個好主意。雖然這些照片可能沒有法律約束力，但如果在你搬出房產時發生關於押金扣除的爭論，它們肯定會幫助你和你房東/租賃方的記憶恢復。

4. 如果房產不是由租賃代理管理，那麼請房東提供他的“維修人員”名單，以便你在緊急情況下，特別是管道維修時可以聯絡他們。顯然，只有在你無法聯絡到房東（因為他在度假）的情況下才能使用它。

5. 向房東/租賃方索取電器和供暖的使用者手冊，並瞭解如何正確開啟供暖和熱水。在一些情況下，租戶被指控損壞電器或供暖系統，因為他們不知道如何正確使用它們，並被收取了高昂的維修費用。透過索取明確的說明並遵循它們，你可以減少這種情況發生的可能性。

E) 租期內

為了避免你離開時發生押金扣除的爭議

1. 如果你損壞房產中的任何東西，或者其他任何人（例如維修人員）損壞任何東西，而你無法輕易自行修復，請儘快通知房東/租賃方 - 隨附照片的電子郵件將很有用。嘗試在租期內解決維修問題。如果你做不到，那麼擁有與房東/租賃方聯絡的書面證明，意味著當你搬出房產進行最終檢查時，雙方都不會感到意外。

2. 如果你透過租賃代理租房，特別是如果你同意對租賃協議進行更改 - 比如飼養寵物、想要掛畫或粉刷房間，請確保你有書面記錄證明房東/租賃方同意你這樣做。

F) 搬出

1. 確保你通知所有公用事業供應商（燃氣/電力/電話等）你的預計離開日期，並提供一個轉發地址，以便他們可以向你傳送最終賬單。在你租期結束的最後一天讀取燃氣和電力表的最終讀數。

2. 所有好租戶都會清潔和整理房產，並將其恢復到你在搬入時的狀態（當然，除了正常磨損之外！）。但是，如果你盡了最大努力，房東/租賃方仍然拒絕讓你在場參與他們的“退房” （最終清潔檢查和清單檢查）流程，那麼在你離開之前拍攝一些乾淨整潔的房屋的照片是明智的，這樣你就有一些證據證明你是如何離開房產的。

3. 如果你租的是私人房東的房子，並且房東陪同你進行退房檢查，那麼試著當場就與房東協商好關於押金扣除的事宜。希望不會有扣除，但如果有，達成一個口頭協議意味著你可以比透過電話或信件進行長時間的押金扣除爭議更快地拿回押金。

4. 如果你透過房產中介租房，並且他們不允許你參加退房檢查，那麼你將需要等待他們向你提供最終的檢查報告，包括他們認為有必要扣除的押金金額。很難對這份報告進行爭辯，特別是如果這份報告在你搬出後幾周或幾個月才出現，這就是為什麼盡力參加房產中介的退房檢查非常重要的原因。

5. 當你歸還鑰匙時，要求房東/房產中介簽署收取所有鑰匙的確認書。這樣一來，就不會有任何關於鑰匙是否/何時被正確歸還的爭議。