Lentis/城市更新

城市更新是一個在歷史上被剝奪投資的社群發生的變革過程。 這一社會技術問題源於城市更新努力的影響。城市更新導致了經濟（房地產投資、城市投資不足）和人口（更高收入居民、教育水平、種族構成）的變化。城市更新往往在大型城市最為強烈，導致租金上漲、住房負擔能力降低以及少數族裔群體受到不成比例的物質和文化流離失所。本章將考察導致城市更新的歷史條件，並研究其在美國各城市的影響。

舊金山 Mission District，被稱為城市更新的“典型案例”

背景

歷史條件

各種歷史條件促成了社群的城市更新

歧視性貸款

• 聯邦機構、地方政府或私營部門系統性地拒絕向弱勢群體、貧困群體和少數族裔群體提供各種服務。歧視性貸款可能包括拒絕向來自被歸類為投資風險的社群的個人提供信貸、保險或貸款。
• 歧視性貸款起源於 1930 年代的聯邦抵押貸款計劃，該計劃根據貸款的價值將社群分為等級，從風險最低到風險最高。

白人外流

• 白人從多元化、城市地區搬遷到郊區的一種現象。
• 白人外流減少了城市地區的學校、基礎設施或其他社群專案的資金。

城市更新 & 公路系統擴張

• 根據 1956 年聯邦援助公路法案資助，公路系統擴張旨在減少不安全、擁擠的道路。
• 低收入家庭和有色人種社群承擔了公路系統擴張和城市更新計劃的主要負擔，導致居民、企業和社群機構流離失所。
• 因此，全國有 475,000 戶家庭流離失所，影響了空氣質量、噪音汙染和房地產價值。

中心城市投資和投資不足模式

• 由於住房負擔能力、對老房子的吸引力、靠近市中心以及交通基礎設施的改善，人們和資本重新回到歷史上投資不足的社群的現象。

次級抵押貸款和房屋抵押貸款危機

• 在有色人種低收入社群中，次級抵押貸款 程度不成比例，導致大規模房屋止贖，讓居民容易受到投資者翻轉房屋的影響。
• 從 2007 年到 2009 年，每 10,000 筆貸款中，非裔美國人有 790 筆房屋止贖，拉丁裔有 769 筆房屋止贖，非西班牙裔白人有 452 筆房屋止贖。

這些條件的累積表明了住房作為資本的重要性。城市更新可能阻止少數族裔社群維持他們的住房，並阻礙他們從財產投資中獲得收益的機會。住房安全與更好的健康 相關，而住房負擔能力降低會對社群的健康產生負面影響。

最近的政治變化

在特朗普政府執政期間，稅收削減與就業法案於 2017 年透過。 該法案鼓勵對州指定的“機會區域”進行投資，這些區域是低收入、失業率高或住房質量差的地區。 美國最富有的投資者和開發商受益最多，他們在大學城建造了高檔公寓樓、辦公大樓和學生公寓。 密歇根州特洛伊市社群發展克雷斯奇基金會的社會投資主管 Aaron T. Seybert 說：“也許 95% 的行動對我們關心的人毫無益處。” 2021 年，紐約州立法者將該州的法規與聯邦機會區域計劃脫鉤。 州參議員 Michael Gianaris（民主黨人，來自皇后區）說：“機會區域計劃是對那些不需要這筆錢進行開發的富裕開發商的荒謬贈送，我很高興該州不再浪費州稅收來支援這項努力。”

社群影響

社群變化可以改善交通選擇、基礎設施和社群空間。然而，長期居民很少享受這些改善。隨著更富有的居民搬入，生活成本增加，將低收入居民趕走。這可能導致社群以前居民的文化消亡。那些仍然留在那裡的人可能會失去與鄰居、客戶和朋友的歸屬感，因為他們搬到了其他地方。

Airbnb 的興起助長了流離失所。例如，紐約市的 Airbnb 市場在許多少數族裔社群的月租金增加了 380-700 美元。在紐約和洛杉磯等多個主要城市，Airbnb 帖子數量的增加與城市更新呈正相關。Airbnb 不遵循當地的住房規定，阻礙了負擔得起的住房舉措。對像 Airbnb 這樣的短期租賃服務進行監管，尤其是在受城市更新影響最大的社群，可以幫助減輕對社群的有害影響。

美國城市中的城市更新

夏洛茨維爾，弗吉尼亞州

夏洛茨維爾鎮位於阿爾伯馬爾縣內，是弗吉尼亞大學的所在地，正在經歷社群層面的城市更新。夏洛茨維爾地區的負擔得起的住房危機對有色人種社群產生了不成比例的影響。自 2012 年以來，住房成本每年上漲 5%。從 2000 年到 2018 年，白人居民的中位收入增加了 103%，而黑人居民僅增加了 17%。價格上漲和收入不平等對尋找負擔得起的住房的黑人居民的影響大於他們的白人同行。

分割槽和建築模式往往沿種族界線分佈。The Mapping Charlottesville Project 發現，位於傑斐遜公園大道附近的蒙特貝洛社群最初只允許白人居民居住。1965 年，夏洛茨維爾市對以黑人為主的 Vinegar Hill 實施了徵用權。這使 600 多個黑人家庭和 30 多家黑人擁有的企業流離失所。弗吉尼亞大學的健康系統建在 Gospel Hill 上，這裡最初是許多黑人家庭的家園。許多夏洛茨維爾的居民都感受到了這些文化多樣性變化。2020 年的一項調查受訪者評論說，夏洛茨維爾“看起來更加多元化，但實際上有色人種家庭正在被趕出去。這是一種以欺騙手段實際上變得不那麼多元化的過程。”

為低收入和少數族裔居民代言的組織包括 夏洛茨維爾低收入住房聯盟 (CLHIC)、夏洛茨維爾公共住房居民協會 (PHAR) 和 夏洛茨維爾重建與住房局 (CRHA)，以及 Cville Plans Together。這些組織提供住房資訊、法律援助，並進行研究以揭露該地區的隔離性住房政策，以及其他策略。

紐約市，紐約州

2016 年，加州大學伯克利分校和紐約大學城市科學與進步中心進行的一項研究表明，超過三分之一的紐約市低收入家庭居住在面臨或正在經歷高檔化的社群中。 有 314 個社群被認定為超級高檔化或獨家社群。 受影響最大的社群包括切爾西、哈萊姆、下東區、晨邊高地和威廉斯堡。 麥吉爾大學城市規劃學院的研究人員將此歸因於 Airbnb 房租的增加。 下東區的一間 Airbnb 每月租金可達 6382 美元，對於大多數居民來說太高了。這種租金差異導致中位數租金上漲，迫使那些無力支付租金的居民搬遷。在競選期間，紐約市市長埃裡克·亞當斯曾說過：“回愛荷華吧，回俄亥俄吧，紐約市屬於那些曾經住在這裡，將紐約市建設成現在這樣的人。” 他後來聲稱這只是個口誤。“在競選期間，人們會犯一些政治性口誤，這句話就是一個口誤。” 亞當斯市長在推特上評論道：“紐約市一直在變化，但偶爾也會發生巨大的變革，現在正在發生的事情就是，由於快速高檔化，社群正在失去黑人居民。”

布魯克林反高檔化網路 (BAN) 主張普遍穩定租金，結束對租戶的騷擾，並結束收入隔離的住房開發專案。BAN 希望“不再讓一個人流離失所！在我們為所有人提供負擔得起的住房之前，不再進行任何一個奢華的開發專案！” 鄰里與住房發展協會 (ANHD) 是另一個倡導組織，致力於“建立社群力量，以制定更好的法律和政策，保護租戶的權利，並加強社群。” 活動人士還透過藝術、遊行和請願來抵制高檔化和流離失所。例如，Mi Casa No Es Su Casa 是一個政治藝術專案，在紐約市各處安裝標牌。 布魯克林反高檔化網路、保護人民運動和平等弗拉特布什合作領導了反對高檔化、種族主義和警察暴力的遊行。 諸如城市流離失所專案之類的組織正在努力繪製高檔化和流離失所的地圖，以提高人們的認識。

舊金山，加利福尼亞州

舊金山拉丁美洲人聚居區，位於矽谷郊外，被稱為“高檔化的典型代表”。 。從 1995 年到 2004 年的網際網路泡沫時期極大地促成了高檔化。 大量高收入的科技行業員工從矽谷搬到了收入較低的拉丁美洲人聚居區。針對大量湧入的人口，一位長期居住在該地區的居民表示，“這條街將永遠不會再像以前了。” 拉丁美洲人的數量下降了 6%，而白人人口增長了 7%。該區的家庭戶數從 1980 年到 2013 年下降了 19%。在這段時間裡，更多居民擁有學士學位，中位數收入增加了 84%。

科技行業的湧入導致了商業和住宅的流離失所。從 2000 年到 2013 年，空置率上升了 4.6%。一居室公寓成本的不斷上升使得低收入居民難以繼續居住。被驅逐的居民也難以找到負擔得起的住房，因為他們無法使用空置房屋管制，即房東在租戶搬出時提高租金的權利。由於該地區有許多高階零售店，並且空置房屋管制越來越多，房東開始吸引更富有的租戶。房東透過向搬出的租戶支付現金來進行租戶回購，為新的富裕租戶騰出空間。

在該地區提議建設一座十層高的豪華公寓大樓突出了高檔化的社會和文化複雜性。該建築名為 Plaza 16，將拆除一家沃爾格林藥店、一家漢堡王餐廳、幾家中國餐館和其他僱用當地居民的企業。當地的拉丁美洲人口感到被忽視，因為他們的生活將受到重大影響，以騰出空間為富有的科技行業員工居住。人們還預測，豪華公寓將影響該地區的交通、學校和房價。

舊金山任務經濟發展機構 (MEDA) 倡導反對高檔化，並賦予該地區居民權力。MEDA 致力於“透過建立拉丁美洲人的繁榮、社群所有權和公民力量來推動全國範圍內的公平運動”， 並且領導著“購買權運動”，這是一項幫助租戶購買房產並避免流離失所的努力。 在 MEDA 的幫助下，低收入的黑人和拉丁美洲人居民能夠購買自己的建築，並振興社群。

華盛頓特區

自 2000 年以來，華盛頓特區經歷了最嚴重的高檔化和流離失所。 儘管該市的非裔美國人人口下降了 23%，但由於白人居民增加了 202%，總人口增長了 19%。華盛頓特區的肖區是該市高檔化的典型例子。從 1980 年到 2010 年，肖區的黑人人口減少了 34%。此外，中位數房價上漲了近 430%。 在這段時間裡，新舊居民發生了衝突，因為許多人認為社群正在變得更糟。這導致年老的低收入居民在社群基礎設施改善的過程中經歷了文化和政治上的疏離。

肖區長期居民弗吉尼亞·李說：“高檔化帶來的所有好處……所有這些都只是物質上的，而很少有人為保護這座正在發生改變的城市的人文方面做出努力。” 老年居民正在爭取獲得負擔得起的住房，同時努力保護他們社群的文化和歷史遺產。社群的新居民——通常是不同種族、教育背景和社會經濟地位的人——被稱為“創意階層”。一些活動人士認為，城市故意制定分割槽法和政策，試圖吸引創意階層，以增加稅收，變得更加繁榮。 那些試圖以低價購買房產、翻新後以高價出售的住房開發商也助長了該市的高檔化。

像 ONE DC 和 Justice First 這樣的倡導組織正在努力對抗肖區和特區的城市化。ONE DC 成立於 1997 年，致力於在肖區“維護種族和經濟公平”。 人們做出了努力來抵抗流離失所；ONE DC 致力於與租戶合作，“將租戶房屋轉變為合作社”。 Justice First 倡導將住房作為一項權利，為流離失所的租戶提供資源，併為租金管制進行宣傳。

結論

本章中提到的美國高檔化例子表明，解決方案必須是全面的和交叉的。補救政策必須考慮歷史上和制度性地對少數民族社群的投資不足。對歷史上投資不足的社群的投資需要對居民本身進行投資。賦予社群權力、加強租戶的權利、擴大經濟適用房供應，以及提供小額貸款，都可以幫助防止因高檔化而導致的流離失所，改善現有居民的生活。

針對高檔化的建議解決方案需要更多調查以確定其有效性。還需要進一步確定高檔化對社群的真正影響。與任何社會技術問題一樣，技術與社會之間的交匯可以共同開發出針對高檔化負面影響的全面解決方案。