美國分割槽法
分割槽是政府機構將其控制的土地劃分為具有預期用途的各個區域的過程。[1] 這些區域可以透過建築規模、使用情況、美觀或密度來限制建築。[2] 美國的分割槽法在20世紀初開始興起，並且由於其實施帶來的問題而變得有爭議。[3] 本章將概述美國分割槽法，分析由此產生的問題，並討論針對這些問題的擬議解決方案。
第一個現代分割槽規範於1916年為紐約市編寫，規範了工廠的佈局和建築物的最大尺寸。[4][5] 這些法律隨後開始被許多其他司法管轄區效仿，最終導致了《標準州分割槽授權法》的透過，該法是一部示範性法律，使城市、城鎮和州能夠制定分割槽條例。[6] 這些區域通常表現為排斥性法律，只允許建造特定型別的建築物。這種分割槽風格被稱為歐幾里得分割槽，因為法院案件Euclid V. Ambler確立了市政當局劃分土地的權利。[7]
歐幾里得分割槽將土地區域劃分為特定的用途，例如住宅、商業或工業。這些區域可以進一步限制以調整土地用途，例如禁止建造聯排別墅和公寓樓的單戶住宅區。區域還可以包含其他要求，例如最大建築高度、最低停車位數量或綠地要求。它被視為美國預設的分割槽方法。[8][9] 歐幾里得分割槽可以是平面的，其中只允許指定的用途，也可以是分層的，其中用途是分層的，較高層的用途可以在任何較低層的區域內建造（例如在商業區建造住宅樓）。在實踐中，這種區別通常毫無意義，因為分層區域通常由發現最有利可圖的用途層級所主導。[10] 歐幾里得分割槽因其易於實施而受到歡迎，因為區域是靜態的、明確定義的，並且易於應用於現有建築。[9] 美國許多城市和城鎮面臨的問題都是由歐幾里得分割槽的糟糕使用造成的。[11]
美國目前的住房危機是由住房供求嚴重失衡造成的，這導致住房價格大幅上漲。[12] 分割槽和建築限制是導致住房危機的一個因素。[13] 市政當局採取的限制住房增長的政策包括設定建築高度限制、建築密度限制、最低地塊面積限制、最低停車位要求以及每年可建造的住房單元數量限制。[13][14] 許多市政當局還僅僅將其大部分土地劃分為單戶住宅區，留給多戶住宅的土地很少。[13] 例如，在加利福尼亞州，城市中不到25%的土地可用於多戶住宅，而約75%的城市土地專門劃分為單戶住宅區。[13]
解決住房危機需要增加多戶住宅單元的建設，[12][14] 但這需要放寬僅允許單戶住宅的分割槽限制。[14] 很少開發中密度或“缺失的中等”住房，這也吹捧為緩解住房危機的一種方式。[14] 中密度住房是指介於大型公寓樓和獨立式單戶住宅之間的單元。[14] “缺失的中等”住房的例子包括雙聯排屋和三聯排屋以及低層公寓樓。[14]
城市蔓延被定義為“任何以可達性差和汽車依賴為特徵的開發模式”。[15] 衡量蔓延的常用指標包括開發密度、土地用途混合以及開發在某個中心周圍的“集中”程度。[15]
城市蔓延帶來了許多負面影響。蔓延導致巨大的環境成本，例如由於完全依賴汽車作為交通方式而導致的空氣汙染和化石燃料消耗增加。[16][17] 蔓延式開發還需要大量的水來維持，並可能導致生物多樣性的崩潰和生物圈的破壞。[16][17]蔓延式開發也是對市政資源的消耗，因為低密度開發通常產生的稅基不足以支付基礎設施的維護費用。[16]
城市蔓延還與城市中心衰敗相關，因為人們離開城市中心，定居在低密度郊區。[16][18] 人們從城市中心和貧困社群的流失導致那些無力搬遷的人（歷史上主要是少數族裔）遭受社會和經濟孤立。[16][18] 貧困的集中也與歷史上的分割槽實踐相關，這些實踐是有意設計用來阻止少數族裔與白人居住在同一社群的。[18][3]
與城市蔓延問題相關的是美國汽車依賴性的出現。低密度、獨棟住宅分割槽與汽車使用量的增加有關。[14] 由於獨棟住宅分割槽導致城市蔓延，人們必須搬到遠離商業和文化中心的地區，因此他們必須出行，幾乎完全依靠汽車，才能獲得各種便利設施。[15] 研究表明，“住房單元與區域中央商務區的距離是減少其居住者駕駛的最有效因素”，這印證了這一點。[14] 城市蔓延和汽車依賴性之間存在高度相關性：密度越低，汽車依賴性就越高。[15]
與其他發達國家相比，城市蔓延問題在美國更為普遍。[19] 這是由美國的規劃法規驅動的，這些法規嚴重限制了更密集的建築形式，優先考慮低密度獨棟住宅，並增加了住宅和商業空間之間的距離。[14][15]
另請參閱：Lentis/美國汽車依賴性
由於現代歐幾里得分割槽法規造成的問題，美國各地都出現了推動分割槽改革的呼聲。[20] 這導致了地方、州和聯邦層面努力改進和改革現代分割槽法規。[21][22]
2018年，明尼阿波利斯市通過了一項提案，取消獨棟住宅分割槽，允許在以前的獨棟住宅地塊上建造更高密度的住房。[22] 除了取消獨棟住宅分割槽外，該提案還包含四項額外的政策變化，以解決該市的住房負擔能力危機。這些變化包括：允許在交通基礎設施附近開發三到六層高的建築，逐步取消路外停車最低要求，要求公寓開發專案預留10%的單元用於中等收入住房，以及增加對經濟適用房的資助。[22] 該提案的要素計劃在2040年之前實現。該計劃的支持者認為，這是一個實現“增加住房建設、降低生活成本和緩解住宅隔離”的關鍵機制。[23] 同時為全國範圍內類似計劃奠定基礎。
2022年5月，白宮宣佈了住房供應行動計劃，目標是在未來5年內彌合住房供應缺口。[24] 根據該計劃，政府概述了對已改革分割槽和土地使用政策的司法管轄區的激勵措施，在某些聯邦撥款流程中獲得更高的分數。透過國會透過的投資，這些激勵措施將透過擴大低收入住房稅收抵免（LIHTC）計劃和住房投資夥伴關係計劃（HOME）來資助。[25] LIHTC計劃向私人投資者提供抵免額，以鼓勵開發面向低收入家庭的經濟適用租賃住房。[26] 而HOME計劃則分配撥款，用於資助建造、購買、修復經濟適用房，或為低收入家庭提供租金補貼。[27]
與傳統分割槽不同，基於形態的規範（FBC）更側重於透過建築物的形態來實現更高質量的城市化，而不是土地用途。[28] 雖然FBC的概念已經存在了幾個世紀，可以追溯到古希臘、中國和羅馬的城市規劃，但在20世紀末作為歐幾里得分割槽的一種改革替代方案引起了公眾的興趣。[29] 基於形態的規範包含五個主要要素：1. 規劃規範，2. 公共標準，3. 建築標準，4. 管理，5. 定義。[30] 規劃規範是指定區域的地圖，突出顯示不同建築形態標準適用的位置。公共標準是公共領域設施，如人行道和傢俱。建築標準是“控制建築物的特徵、配置和功能，以定義和塑造公共領域”的法規。[30] 管理要素詳細說明了簡化申請和專案審查流程的指南。FBC計劃的定義部分是專案開發過程中使用的技術術語詞彙表。[30] 這是為了確保準確使用必要的術語。基於形態的規範的基本好處包括：培養更強的社群意識、促進步行性以及幫助發展對交通友好的環境。[29] 基於形態的規範是具有爭議性的分割槽改革（例如取消獨棟住宅）的一種有吸引力的替代方案，因為它們是能夠容納小型單元和緊湊型城市化的法規。[28] 基於形態的規範的實施具有靈活性，以便從傳統的分割槽條例過渡。美國各地的城市透過三種不同合規性的方法採用了FBC法規：強制性規範、並行規範以及浮動區域規範或計劃單元開發（PUD）。[31] 根據新城市主義者大會（CNU），基於形態的規範是限制傳統分割槽法規的革命性機會，因為它們將歷史特徵融入開發中，而不是需要嚴格分離土地用途。[32]
就目前而言，美國的規劃法規損害了許多美國人的生活質量。其過於嚴格的性質導致了汽車依賴性和城市蔓延的加劇，減少了住房公平性和可用性，並限制了公共交通的效用。近年來，許多問題都已得到認識，並且正在透過利用替代分割槽方法、降低現有分割槽的嚴格程度以及提供激勵措施來鼓勵市政當局重新評估分割槽實踐，從而改進分割槽。要改善整個美國的規劃法規還有很多工作要做，但目前的努力是一個良好的開端。
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