投資/租賃房產

租賃房產是一種獲得長期每月收入並積累淨值的方式，這意味著房產本身具有價值，可以在出售時收回。

我，一個房東？

你，是的，你，可以成為一個房東。好吧，也許不是*你*，而是那邊那個傢伙。是的，他。

他信用良好，有一些初始現金，加上適量的時間和耐心來處理最初的文書工作和專案。他願意讓自己的生活現在變得更復雜，希望將來能夠換取更大的財富。而且他住在人們正在尋找租房的地方附近。

要成為房東，他需要：一個出租的地方（完全投保），居住在這個地方的租戶，以及與租戶之間精心構建的書面協議（租賃協議），說明每個人都應該如何行事，包括租戶將支付多少租金。如果他還沒有房子，他需要購買，這將意味著與以前的業主（或他們的代理人）和銀行家談判。

如果房東能夠找到一個購買的地方，使得他的月抵押貸款支付、保險、稅費、水電費、維修和雜項費用的總和低於他收到的租金，那麼他就能賺錢。這在開始時可能並不現實。高昂的房產成本、較低的首付金額、不太理想的利率、高額的稅費和關鍵的房產維修可能會導致支出過高而無法盈利。但他只有研究當地市場並開始打電話才能確定。

選擇房產

獨立住宅

與公寓和共管公寓相比，房屋的風險更高，僅僅是因為房屋的成本通常更高，因此如果您的房產空置，您面臨負現金流的風險也更高。對於共管公寓，由於總成本通常較低，因此您面臨的風險也較低。同樣，在公寓中，如果一個單元空置，由於有更多單元可供出租，因此每個月仍會收取一些租金。例如，如果投資者購買了一棟4個單元的建築（四合院），總面積為2400平方英尺，然後將每個600平方英尺的單元以每月500美元的價格出租，則收取的總租金為2000美元。假設這位投資者購買了一棟2400平方英尺的獨立住宅，並以每月2000美元的價格出租。風險很明顯；獨立住宅的租戶可能決定搬走，然後投資者就只剩下一個沒有收到任何租金的房產。而對於四合院，只有一個單元空置，其他三個單元仍在出租，因此投資者仍有1500美元的租金收入。四合院的風險要小得多。

另一個不利之處是，多單元投資房產的每平方英尺租金通常高於獨立住宅。假設這位投資者可以為獨立住宅獲得大約每平方英尺0.83美元的租金，而四合院的租金為每平方英尺1美元。四合院的總潛在租金為2400美元，獨立住宅為2000美元。很明顯，多戶家庭投資對於房地產投資者最大化正現金流更有利。

從積極的方面來看，在穩定的房地產市場中，獨立住宅的升值速度和穩定性往往高於共管公寓，儘管這並不能保證未來的價格變化。因此，從長期投資（5至10年以上）來看，獨立住宅可能會抵消共管公寓的每月現金流。在投資獨立住宅之前，重要的是要了解您正在投資的社群和地區的歷史，以確定最符合您財務目標的策略。但請記住，歷史只是一個指南——未來可能大不相同，無法預測。即使現在最好的地區將來也可能變成貧民窟。

共管公寓

對於首次投資的投資者來說，共管公寓是一個不錯的選擇，僅僅是因為它們需要很少的“外部”維護。通常，您需要支付“物業費”（HOA），它負責所有“公共區域”的維護。這樣，您就可以專注於內部和照顧租戶。

但是，要小心。在共管公寓協議中，您容易受到與其他共管公寓相關的風險的影響。如果協會中的其他共管公寓業主破產，您可能需要支付更高的HOA費用。同樣，如果另一個共管公寓年久失修，那麼出租或出售您的單元可能會變得非常困難。每個業主擁有的所有權份額越大，風險就越大。共管公寓規則可能會在未經您同意的情況下發生變化，因為它們受多數投票決定；想象一下，協會決定單元不再可以出租！

購買房產

購房融資

您實際上並不需要手頭有很多現金來購買房產。您只需要能夠獲得現金即可。這可以透過您從房屋中提取的股權（透過二次抵押貸款或信用額度）或合資夥伴提供的現金來實現。這筆初始現金——無論來源如何——都將作為您的首付款。

當您擁有足夠大的首付款（購房價格的10%、25%或其他金額）時，貸款人可以為您提供剩餘的貸款。這筆貸款通常會以房產價值為擔保，透過抵押貸款獲得。

但請記住，您支付的貸款利息會降低您的利潤，並且您借款越多，風險水平越高……如果您的房產空置，您仍然需要支付抵押貸款。

出租房產

預測房產的租金收入非常重要，因為它是您從投資中獲得的唯一主動收入來源。房產可能會隨著時間的推移增值，並在未來出售時為您帶來回報，但這不應該被期望。您的出租房產投資應該僅靠租金收入就能盈利。

有多種方法可以估算租金收入。按準確性大致排序

• 該房產可能目前已出租，或有出租歷史。向賣家索取此資訊。
• 請您的房地產經紀人提供附近房產的租金收入報表清單。重點關注與目標房產類似的房產（床/浴數量、平方英尺、整體外觀、便利設施等）。如果一個細分市場有完全相同的房屋，這可能非常容易，如果該地區多元化（社會經濟和建築型別），則可能相當困難。密切關注位置的細微差別；根據您的目標租客，您可以注意公立學區邊界、繁忙街道、公園/商店/娛樂場所、附近的大學等。嘗試比較潛在投資與類似房屋之間的差異。記錄正面和負面特徵，並盡力估算租金收入。
• 使用Zillow.com的“租金估價”。Zillow提供此估價的範圍；範圍越小，估價越確定。請記住，Zillow可能沒有關於該房產的完整或準確資訊。驗證Zillow提供的統計資料取決於您。提示！如果Zillow上的資訊不是最新的，則您的賣方經紀人沒有經驗或是一位老手。無論哪種方式，房產的潛在買家數量都較少，您可能能夠更積極地談判。

估算出租金潛力後，就該針對空置和管理成本更正該數字了。如果您計劃自己管理房產，則無需針對管理進行更正。管理成本平均佔租金收入的8%至12%。在這裡吝嗇可能會導致租戶無序、空置率更高以及維護工作未經檢查。支付溢價可能會為您節省空置和維護方面的費用。10%是初始計算的一個好經驗法則。也應該預計和預測空置率。經驗法則：7%（大約一年中的一個月）。因此，如果您估計租金為每月1,000美元，則乘以0.9，然後乘以0.93，得到837美元。令人清醒，但如果您保守地計算，您的風險將得到緩解。