日本法律與政府/財產法

財產權

財產權由法律規定，交易雙方不能自由定義（民法典第175條）。法定財產權的型別包括：

• 佔有權 (senyūken)
• 所有權 (honken)
  • 所有權 (shoyūken)
  • 限制權利 (seigen bukken)
    • 使用權 (yōeki bukken)
      • 地表權 (chijōken)
      • 承包耕作權 (eikosakuken)
      • 地役權 (chiekiken)
      • 共有權 (iriaiken)
    • 擔保物權 (tampo bukken)
      • 留置權 (ryūchiken)
      • 優先權 (sakidori tokken)
      • 質權 (shichiken)
      • 抵押 或 質押 (teitōken)

佔有權

佔有權（佔有權 senyūken）是指控制特定財產的權利。當某人有意為己佔有財產時，這些權利就產生了。佔有與法律所有權完全獨立，儘管它可能被法律所有權的主張所取代。

被剝奪佔有權的人可以起訴恢復其佔有權。此類訴訟可在喪失佔有權後一年內提出（第201條）。

所有權

所有權（shoyūken）代表在法律限制範圍內自由使用財產、享受其利益和處置財產的權利（民法典第206條）。土地的所有權延伸到土地之上和之下，只要能夠管理（第207條）。

所有權通常是無限期的，除非他人透過協議或以下兩種單邊方式之一獲得所有權，否則不會失效：

• 取得時效（取得時効 shutoku jikō）是日本對普通法逆權佔有的等同概念。當某人公開佔有他人不動產二十年時，即完成取得時效（第162條）。在此期限結束時，此人透過時效取得所有權。
• 即時取得（即時取得 sokuji shutoku）是指善意無過失的當事人對動產取得權利。它發生在該當事人透過交易行為公開開始佔有該動產時（第192條）。

如果動產沒有所有者，則任何人可以透過自願佔有該財產而取得所有權（第239條）。

鄰里關係

• 要求使用鄰近土地的權利（第209條）
• 要求進入公共道路的權利（第210條）
• 修剪枝葉的權利（第233條）

共有

多個人可以透過共有來分享一項財產的所有權。

各方持有的所有權份額（mochibun）可以通過當事人的協議或法律規定來確定。根據民法典的預設規定，共有份額是相等的（第250條），每個共有人可以按其份額比例使用整個財產（第249條）。

所有權份額可以自由交易或放棄。如果共有人放棄其所有權份額或死亡且沒有繼承人，其所有權份額將返還給其他共有人（第255條）。所有權份額的轉讓或其他變更需要所有所有人的同意（第251條），除非另有協議。

共有財產的管理由所有權人根據其所有權份額的價值進行多數決定，但每個共有人可以單獨維修或以其他方式維護財產（第252條）。

附屬義務（如管理費和稅收）必須由共有人按其所有權比例承擔。如果共有人不履行此類義務，則其他共有人可以在支付公允補償後獲得其份額（第253條）。

共有人可以隨時要求分割其共有財產。此權利可以透過共有人協議放棄，期限不超過五年（第256條）。

轉讓

程式

財產權利通常可以透過合同、繼承或時效來轉讓。

不動產轉讓登記

當不動產轉讓時，轉讓必須在法律事務局登記（tōki），然後才能在大多數第三方合法主張（第177條）。某些當事人可能具有對他們的財產權利主張，儘管缺乏登記（最高法院，1901年12月15日）。

• 轉讓的當事人（及其繼承人）在該轉讓中
• 沒有合法權利的人
  • 非法佔有者不屬於第177條意義上的第三方（最高法院，1950年12月19日）。
• 透過欺詐或脅迫妨礙登記的人
• 有義務代表他人申請登記的人
• 背信行為人（背信的悪意者 haishinteki akuisha）
  • 僅僅惡意行為人（悪意者 akuisha）被認為根據第177條享有第三方保護（最高法院，1998年10月29日）。

第177條適用於大多數關於不動產所有權的斷言。例如，租賃財產的接收者必須在主張其對任何租戶的權利之前記錄轉讓（最高法院，1974年3月19日）。

第177條也適用於基於逆權取得主張所有權的情況（最高法院，1918年3月2日）。

登記本身不會影響財產權；在所有權鏈中進行無權登記（無権利の登記 mukenri no tōki）可能會受到被剝奪權利的合法所有者的挑戰。一些例子

• 個人死亡後，其財產之一由 A 和 B 作為民法繼承人共同繼承。A 將該財產登記為自己的，然後將其轉讓給 C。在這種情況下，即使 B 沒有登記其份額，也保留了對 C 提起訴訟的權利（最高法院，1963年2月22日）。
• 相比之下，如果 A 繼承了該財產，然後 B 根據民法繼承了該財產，登記了繼承並將其轉讓給 C，A 必須登記其遺贈才能對 C 主張其權利（最高法院，1964年3月6日）。

動產

當動產被轉讓時，關鍵條件是交付（hiki-watashi）（第178條）。交付可以是實物交付、指示交付或書面交付。

例外情況是，財產已被交由第三方保管。在這種情況下，合法取得者可以根據第178條的要求對保管人主張其所有權（最高法院，1954年8月31日）。

撤銷和所有權鏈

如果買賣財產的協議被任何一方撤銷，則各方都有責任將其交易對手恢復到轉讓前的狀態，除非這樣做會損害第三方的權利（第545條）。這在第三方已同意從原始銷售協議中的接收人處接收同一財產時，對第三方提供有限的保護。但是，這種保護僅可以在該財產已登記轉讓的情況下，才能針對不動產主張（最高法院，1921年5月17日）。

租賃

當一方允許另一方使用財產，而另一方為此支付報酬時，租賃關係即形成（第601條）。

期限

動產和建築物的租賃期限最長為20年，如果合同中規定了更長的期限，則租賃期限將在20年後屆滿。土地租賃期限一般為30年或更長（土地和建築物租賃法，第3條）。

如果出租人沒有簽訂完整租賃的權利，則租賃的最高期限會更短。這種情況發生在出租人透過具有無限授權的代理人行事或沒有處置財產的能力時。在這種情況下，最高期限如下（第602條）

• 山地和森林：10年
• 其他土地：5年
• 建築物：3年
• 動產：6個月

如果沒有固定期限，租賃可以由任何一方隨時終止（第617條）。租賃將到期

• 土地：一年後
• 建築物：3個月後
• 動產：一天後

租賃到期後，除非業主反對或不知道租賃到期，否則租賃會自動續租（第619條）。在自動續租的情況下，租賃將變為無期合同，因此可以隨時終止。

轉讓和轉租

任何租賃轉讓都需要業主同意，如果業主沒有同意，則不能對業主主張。未經業主同意轉讓租賃是終止租賃的理由（第612條）。但是，這種終止權已被先例嚴重限制，並且實際上僅在租戶沒有惡意的情況下得到承認（最高法院，1953年9月25日）。